פסק-דין בתיק הפ 200775/04

1.         ענינה של התובענה שבפני הוא ברישום בית משותף שנמצא ברח' שטריקר 56 בתל אביב (להלן: " הבית"). המבקשים והמשיב 1 (להלן: " המשיב") הם בעלי הדירות בבית.  בבית ישנן כיום 3 קומות - קומת קרקע, קומה א' וקומה ב'.

            עד לבנייתה של קומה ב', היו בבית שתי קומות, (קומת קרקע וקומה א') שבהן היו שתי דירות זהות בגודלן.

            קומה ב' נבנתה מאוחר יותר, ובנייתה הסתיימה בסוף 1991 תחילת 1992.

            המבקשים הם הבעלים של קומה א' וקומה ב', ובבעלותם שטח בנוי גדול יותר מזה של המשיב. המבקשים מבקשים כי הרישום בספרי המקרקעין ישקף זאת, וכי הרכוש המשותף יתחלק בין הצדדים בהתאם לשטח הבנוי שבבעלות כל אחד מהם.

            מנגד, טוען המשיב כי הרישום בספרי המקרקעין צריך להשאר כפי שהוא היום, היינו כי כל אחד מהצדדים צריך להרשם כבעלים של מחצית מהרכוש המשותף.

2.         דירתו של המשיב היתה מלכתחילה בבעלות ה"ה ימיני. בין ה"ה ימיני לבין המבקשים היה סכסוך לגבי פירוק השיתוף במקרקעין. במהלך הסכסוך נמכרה דירת המשיב לה"ה בלנגה. ה"ה בלנגה הגיעו עם המבקשים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 26.2.90 (להלן: " הסכם הפשרה").

            לאחר חתימת הסכם הפשרה, וכתוצאה ממנו, בנו המבקשים את קומה ב'.

            המשיב רכש את דירתו מה"ה בלנגה, שהיו הבעלים הקודמים של הדירה, וזאת בהסכם מיום  2.3.94 (שיכונה להלן " הסכם בלנגה").

טענות הצדדים

3.         לטענת המבקשים, יש לשנות את הרישום הנוכחי בפנקס רישום המקרקעין, באופן שלמבקשים יוצמד 78/122 חלקים מהרכוש המשותף, ולמשיב יוצמדו 44/122 מהרכוש המשותף, בהתאם לשטח הבנוי של כל אחד מהצדדים.

            המבקשים טוענים כי הן ה"ה בלנגה והן המשיב הסכימו לחלוקה זו של הרכוש המשותף.

            ה"ה בלנגה הסכימו לחלוקה בתקנון ת/1 שנחתם על ידיהם, ובו מצוינת (בס' 2) חלוקת הרכוש המשותף כפי שהמבקשים טוענים לה. המשיב לקח על עצמו, בס' 10 להסכם בלנגה, לקיים את כל התחיבויותיהם של ה"ה בלנגה בהסכם הפשרה.  להסכם בלנגה צורפו הסכם הפשרה, טיוטת תקנון הבית המשותף וטיוטת צו רישום הבית המשותף.

            עוד נטען כי אף מנהל מס שבח ראה בהסכם הפשרה עסקה במקרקעין, ובצדק.

            המבקשים טוענים כי מאחר ושטחי הדירות של המבקשים ושל המשיב אינם זהים, מן הראוי כי הרישום בפנקס הבתים המשותפים ישקף זאת, וכי הצמדת השטחים המשותפים תהיה בהתאם לגודלן הנוכחי של הדירות. המבקשים טוענים עוד, כי המשיב רכש את דירתו כאשר הקומה השניה כבר היתה בנוייה וקיימת, והוא צריך להבין, לכן, שזכויותיו יהיו שונות מאלה של המבקשים.

4.         המשיב טוען, כי מטרתו של הסכם הפשרה היתה לחלק את הזכויות שווה בשווה בין המבקשים לבין ה"ה בלנגה. המשיב טוען כי כאשר הוא רכש את הזכויות מה"ה בלנגה, היה לו ברור כי הוא רוכש מחצית מהזכויות בחלקה. ענין זה עולה גם מיפוי הכוח (נספח א' להמרצת הפתיחה), ובהתאם נרשמו זכויות המשיב בלשכת רישום המקרקעין. לטענתו, התקנון שהמבקשים מבקשים שיירשם, אינו משקף הסכמה זאת.

            המשיב טוען גם כי ה"ה בלנגה חתמו על התקנון לאחר שהם מכרו למשיב את זכויותיהם בדירה, ובנוסף, לטענת המשיב, ה"ה בלנגה חתמו על המסמכים ללא הבנה כלשהי על מה הם חותמים.

5.         המשיב טוען כי גם לגירסתו של עו"ד וירניק, בפנייתו לשלטונות מס שבח בשם המבקשים   (נ/2), הוא טען כי בהסכם הפשרה היתה חלוקה שווה של הזכויות, וכי אין העברה של זכויות קנין במסגרת הסכם הפשרה. כך עולה גם ממכתב המבקשים עצמם למס שבח (נ/3), ומטיוטת ערר שהם הכינו (נ/4).

            המשיב טוען כי הוא רכש את זכויות ה"ה בלנגה בתום לב ובהסתמך על הרישום, לפיו לה"ה בלנגה היו בעלי מחצית מהזכויות בחלקה.

6.         עוד נטען ע"י המשיב, כי אין הגיון בטענת המבקשים. לו היה מתבצע הרישום של הזכויות בסמוך לאחר הסכם הפשרה, בטרם בנו המבקשים את הדירה, היה הרישום מתבצע כפי שהמשיב טוען - 50% לכל דירה. אין הגיון לשנות את הרישום רק משום שהמבקשים בנו קומה נוספת, מה עוד שיתכן שאף המשיב יבנה שטח נוסף בחצר שהוצמדה לדירתו.