פסק-דין בתיק הפ 172/00

ר ק ע  

במקורה היתה זו תביעתה של התובעת מס' 1, (להלן תיקרא "התובעת"), לקביעת שיעור הפיצויים המגיעים לה בגין הפקעת חלק מהמקרקעין שבבעלותה   בגוש 17510 חלקה 1 מכפר ריינה, (להלן תיקרא "החלקה"), אשר הופקעו לצורך סלילת כביש ארצי מס' 79. הכביש, אשר נסלל בינתיים, חוצה את החלקה באופן שנותרו בה שני חלקים לא מוכרזים, האחד בצידה הצפוני והשני בדרומה. שטח החלקה כולה הינו 15,548 מ"ר. ההפקעה נעשתה לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים והמסילות (הגנה ופיתוח), 1943, להלן תיקרא "פקודת הדרכים". ההכרזה מכח הפקודה וכפי שהתפרסמה ברשומות, התייחסה לשטח של 8,104 מ"ר מתוך החלקה בעוד שההפקעה והתפיסה כפי שמומשו בפועל השתרעו על שטח של 6,645 מ"ר מתוך תחום ההכרזה. התובעת הינה הבעלים במושאע של שמינית החלקה וזאת בהתאם לפסק דין מיום 30.1.1996 שניתן בת.א. 284/95 של בית משפט זה. בהתאם להסכם "חלוקת הנאה" מיום 29/4/69 בין חלק מהבעלים, (ההסכם האמור ייקרא "ההסכם"), זכאית התובעת לכאורה להחזיק בשטח של 1,943 מ"ר המסומן כתת חלקה 5 בתשריט המצורף לאותו הסכם. שטח זה נמצא בחלק4 המערבי ביותר של החלקה. צו ההפקעה חל, בין היתר, על תחום של כ-1,425 מ"ר מתוך תת החלקה המיועדת לכאורה לתובעת על פי ההסכם. השטח המיועד לפי ההסכם לתובעת יקרא להלן "השטח". את תביעתה היפנתה התובעת כנגד מדינת ישראל. לאחר שכבר הוגשה התובענה צירפה התובעת לרשימת הנתבעים את שאר הבעלים המשותפים של החלקה, כפי שאלה מופיעים בלשכת רישום המקרקעין, כך שהמדינה הפכה להיות נתבעת מס' 18, (להלן תיקרא "הנתבעת").

חלק מהנתבעים הנוספים התייצבו לדיון והם הצטרפו בטענותיהם לכל טענותיה של התובעת כאשר באמתחתה של האחרונה טענה נוספת וספציפית לה ולפיה היא הינה בעלים בלעדי של השטח. הבעלים האחרים משלימים עם העובדה שהינם בעלים במשותף של חלקים בלתי מסוימים בחלקה על פי שיעור זכויותיהם בה.

על פי הסדר דיוני שגובש בין בעלי הדין התרכזו והתמקדו הטענות שנשמעו בזכויותיה וטענותיה של התובעת כאשר הוסכם בין בעלי הדין שההכרעה שתינתן בענינה תחול על שאר הבעלים בשניויים המתחייבים. לפיכך ייוחד הדיון מכאן ולהבא למכלול טענותיה של התובעת כאשר בסופו של יום ייגזרו מכך גם זכויותיהם של האחרים.

כאמור טוענת התובעת כי הינה הבעלים היחיד של השטח וכך יש להכיר בה. היא מוסיפה וטוענת כי מאחר וגודל התחום שהופקע מתוך השטח שבבעלותה, עולה על רבע משטחו הרי שיש לשלם לה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע כפי הוראות סעיף 8(1) לפקודה. עוד טוענת התובעת כי יש לפצותה על הנזק שנגרם ליתרת שטחה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965. (להלן "חוק התכנון והבניה"). עוד נתגלעו חילוקי דעות בין בעלי הדין באשר לערך זכויותיהם של בעלי החלקה וכיצד לשום אותם ולהעריכם.

המשיבה לא כפרה בעצם חובתה לפצות את בעלי הקרקע בגין ההפקעה, אך חלקה על עמדותיהם וטענותיהם של התובעת וחבריה בנושאים דלעיל.

הצדדים הגישו  כל  אחד מטעמו חוות דעת של מומחה לעניין שיעור הפיצוי הראוי שיש לפסוק כאשר בין המומחים התגלע פער ניכר. בהסכמתם הוריתי על מינויו של מומחה מטעם בית המשפט. היא כוונה תחילה גם כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים, אך נתבעת זו נמחקה בהסכמה ועמה העילה על פי חוק התכנון והבניה.

מכאן ואילך נעבור לדון בטענותיהם הנוגדות ובעמדותיהם השונות של בעלי הדין.

יחידת הפיצוי.

א. אופי זכותה של התובעת בקרקע.

זכויותיה של התובעת בחלקה 1 גוש 17510 הוכרו והוצהרו בפסק דין מיום 30.1.1996 בת.א. 248/95 של בית משפט זה כאשר ההסכם עצמו נחתם ונערך, כאמור, זמן רב קודם לכן דהיינו,  בשנת 1969. נראה כי בידי התובעת הייתה אך התחייבות לעשות עסקה במקרקעין מצידה של המנוחה חזנה נאסר ריזק כך שבמועד החתימה על ההסכם היתה בידיה "זכות שביושר" להירשם כבעלת הנכס שכן בהתחייבות למכירת נכס (מקרקעין או מיטלטלין) רוכש הקונה זכות שביושר המעניקה לו "זכות מהותית בנכס מסוים", ראה ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199. זכות שביושר מקימה יחס של נאמנות (קונסטרוקטיבית) בין המוכר לקונה. כשהרוכש מוכיח כי שילם את מלוא התמורה בעד הזכות הנרכשת, הזכות שביושר שקמה לרוכש להירשם כבעלים, מטילה על המוכר (או על חליפו) חובת נאמנות להעביר לרוכש את הזכות הרשומה בנכס.

זכותה של המערערת בקרקע בעת החתימה על ההסכם היא "זכות קניין שביושר". זכות זו צמחה לתובעת מכוח התחייבותה של חזנה נסאר ריזק להעביר את הקרקע לבעלותה. לזכות זו ניתן משנה תוקף, משקיימה התובעת את מלוא חיוביה על פי הסכם המכר ויעיד על כך פסק דינו של בית משפט זה המכיר בזכות. אולם האם זכותה שביושר של התובעת במעמד החתימה על ההסכם היא "זכות במקרקעין" המוכרת על ידי חוק המקרקעין? במשך שנים רבות מאז פסיקתה של הילכת בוקר (בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כ"ה (2) 121), שלטה הדעה, כי מאז כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (ביום 1.1.1970) זכותו של מי שהתחייבו להעביר לו זכות קניין במקרקעין הינה זכות חוזית אובליגטורית גרידא, שאינה מוכרת על ידי חוק המקרקעין. דעה זו התבססה בעיקר על סעיף 161 לחוק המקרקעין, שעניינו ב"שלילת זכויות שביושר", והקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". יצוין כי דעה זו אינה מקובלת כבעבר. יותר רווחת כיום היא הדעה  שלה היו שותפים רוב שופטי ההרכב המורחב בפרשת אהרונוב לעיל, כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית", שמקורה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, (שעניינו בעסקאות נוגדות), ועל כן סעיף 161 איננו שולל אותה. בפרשת אהרונוב הוסבר, כי סעיף 161 שלל אמנם את הזכות שביושר, שמקורה היה בדין האנגלי, ואשר אומצה במשפטנו טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, ואולם סעיף 161 לא שלל את קיומה של זכות שביושר "תוצרת הארץ", הצומחת מדיני העסקאות הנוגדות. יצוין כי הדיון בפרשת אהרונוב עסק בסיטואציה של תחרות בין קונה בלתי רשום לבין נושהו של המוכר ונראה כי ההלכה המכירה בקיומה של זכות שביושר לטובתו של קונה האוחז בהתחייבות למכר מקרקעין מכוונים לסיטואציה זו ולא לשאלה הכללית מהי זכותו של קונה מכח התחייבות למכר מקרקעין או מיטלטלין לכל דבר ועניין, האם זו זכות אובליגטורית או זכות קניינית או מעין קניינית בכל הקשר (שם, בעמ' 241), אלא שבמקרה זה זכותה של התובעת בקרקע במועד החתימה על ההסכם היא זכות שביושר תקפה, בין אם נראה בזכות  שביושר "זכות במקרקעין" המוכרת על ידי חוק המקרקעין, כעולה מפרשת אהרונוב ובין אם לאו. הטעם לכך הוא, כי זכות זו נוצרה טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. סעיף 166 לחוק המקרקעין קובע:  

הווי אומר, אם הזכות שביושר שקמה למערערת היא "זכות במקרקעין שחוק זה דן בה", במשמעות הנלמדת מדעת הרוב בפרשת אהרונוב, הרי שמכוח סעיף 166(ב) חל על זכותה של המערערת חוק המקרקעין, אף שזכותה נוצרה לפני תחילתו ואילו אם אין זכותה מוכרת על ידי חוק המקרקעין  כי אז מכוח סעיף 166(א) חל עליה הדין הקודם, אשר הכיר בזכות שביושר ה"אנגלית". יוצא כי במועד החתימה על ההסכם היה למערערת זכות שביושר תקפה, בין אם לפי דיני היושר האנגליים ובין אם לפי דיני היושר הישראליים החדשים.

ב. מהותו של הסכם "חלוקת ההנאה" - ההסכם. 

לאחר שהגדרנו את אופי זכויותיה של התובעת בקרקע בעת החתימה על ההסכם נבוא עתה להכריע בשאלה האם מדובר בהסכם שיתוף או שמא בהסכם חלוקה כטענת התובעת בסעיף 4 לכתב התביעה. גם על ההסכם הנדון חל חוק המקרקעין. מדובר בהסכם שנחתם ביום 29.4.1969 טרם כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף (ביום 1.1.1970). אף שההסכם נחתם כאמור קודם לחקיקתו של חוק המקרקעין, חלות עליו הוראות המעבר בסעיף 166(ב) לחוק המקרקעין. ההסכם עוסק בזכויות שחוק המקרקעין דן בהן ובכללן חלוקת השימוש במקרקעין משותפים. לפיכך כאמור, חלות עליו הוראות חוק המקרקעין. ההוראה הרלבנטית לעניינינו היא הוראת סעיף 29 הקובעת  כי:

על פי חוק המקרקעין לא כל הסכם בין בעלים משותפים, שיש לו זיקה אל הנכס המשותף מוגדר כהסכם שיתוף. החוק קובע רשימה סגורה של נושאים שרק בהתייחס אליהם יש להסכם שבין הבעלים המשותפים מעמד של הסכם שיתוף והם, ניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם וכן הזכויות והחובות של הבעלים המשותפים בכל הנוגע למקרקעין המשותפים. נפסק כי אף שהסכם בין הבעלים המשותפים בדבר החזקה בנכס המשותף אינו נזכר במפורש ברשימת הנושאים הנ"ל  יש לראותו ככלול בנושא השלישי לעיל בהיותו הסכם בדבר זכויות הבעלים בנכס המשותף (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243). בהסכם שיתוף נדרשת הסכמת כל הבעלים המשותפים. אם נותרו בעלים משותפים שלא נתנו הסכמתם להסכם השיתוף אין לפנינו "הסכם בין השותפים" כלשון החוק (ראה י. ויסמן, דיני קניין- בעלות ושיתוף, 1997, בעמ' 209).

עיון בהסכם נושא דיוננו מעלה כי הוא חתום אך על ידי חלק מהבעלים המשותפים של הקרקע ולשונו היא שרשות הפיתוח, אחת הבעלים במשותף בקרקע, מסכימה כי יתר הבעלים המשותפים יחזיקו כל אחד בחלק מוגדר של הקרקע. אין מדובר בהסכמה של כל השותפים גבי השימוש בקרקע של כל אחד מהם, מה גם שכאמור הוא אינו חתום על ידי כל השותפים. מטרתו של ההסכם הייתה ליחד את חלקה של רשות הפיתוח בקרקע משאר חלקי השותפים (ר' סעיף 8 להסכם) ואין בו הסכמה של כל השותפים גבי השאלה מהו חלקו של כל אחד מהם.