1. המבקשת רכשה מהמשיבה 1 (להלן: "
דניב") שטחים בפארק משרדים ותעשייה שהוקם על ידיה בפתח תקווה, שנקרא "פארק דניב" (להלן: "
הפארק" אן "
פארק דניב"). בפארק הוקמו שלושה בניינים - צהוב, כחול וורוד. המבקשת רכשה לטענתה את כל הבנין הוורוד והכחול, וכן שטח של 1,530 מ"ר בבניין הצהוב. סך כל השטחים שהמבקשת רכשה עומד על 39,901 מ"ר, המהווה כ-80% מפארק התעשייה.
2. המבקשת טענה בתובענה כי דניב התכוונה לרשום את הפארק כבית משותף, באופן שכל אחד מהבניינים הוורוד והכחול יירשם כיחידה אחת. לטענתה, מאחר שלכול יחידה אמורה להינתן זכות הצבעה אחת בלבד, הרי שזכויותיה יקופחו, שכן זכויות ההצבעה שלה לא ישקפו את בעלותה היחסית בשטחים בפארק.
3. המבקשת עתרה בתובענה, כי בית המשפט יורה לדניב:
לרשום את פארק דניב כבית משותף באופן שזכויות ההצבעה בתקנון הבית המשותף ייקבעו בהתאם ליחס שבין הרצפה של כל דירה ודירה לבין כלל שטחי הרצפה של הפארק;
לרשום את פארק דניב כבית משותף באופן שכל חצי קומה בבניין הכחול ובבניין הוורוד יירשמו כתתי חלקות נפרדות;
וכן כי בית המשפט יורה לדניב לשנות את מסמכי הרישום בהתאם לעתירת המבקשת בתובענה (ר' ס' 68 להמרצת הפתיחה המתוקנת).
4. המשיבים הם חברת דניב, והדיירים האחרים בפארק דניב. המשיבים התנגדו לבקשה.
5. לאחר שהצדדים לא השכילו למצוא פיתרון מוסכם למחלוקת ביניהם, נשמעו ראיות, והצדדים הגישו סיכומים בכתב מטעמם. יוער כי ערב ישיבת ההוכחות, ביום 10.6.08, הגישה דניב לבית המשפט הודעה לפיה ביום 5.6.08 נחתם על ידי המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה צו לרישומו של הבית המשותף נושא התובענה. לטענת דניב, משעה שנחתם הצו, הפכה העתירה בתובענה לתיאורטית, ועל כל פנים אין עוד סמכות עניינית לבית המשפט לדון בתובענה.
6. ביום 11.6.08 הודיע ב"כ המבקשת בהתייחס להודעת דניב, כי המפקח טרם "שחרר" את צו רישום הבית המשותף, וגם אם הוא "ישוחרר" על ידי המפקח, יש מקום לדעתה לדון בתובענה כדי להביא לרישום בהתאם לבקשתה, גם אם הרישום באופן זה ידרוש את תיקון צו הבית המשותף.
ב"כ המבקשת אף הגיש לבית המשפט מכתב של המפקח בו קיימות הסתייגויות שלו מחתימתו על הצו.
7. טענותיהם של שני הצדדים מתייחסות לאופן הנכון בו יש לפרש את תקנון הבית המשותף של הפארק בהתייחס לזכויות ההצבעה באסיפה הכללית שלו. למערכת החוזים שנחתמו בין דניב לבין כל הרוכשים בפארק, צורפה דוגמת תקנון (נספח ח' להמרצת הפתיחה, דוגמת התקנון צורפה כנספח ג' להסכמים).
אין מחלוקת כי התקנון שצורף להסכמי המכר איננו מתייחס באופן מפורש לשאלת זכויות ההצבעה באסיפה הכללית של הבית המשותף שבפארק.
טענות הצדדים
8. המבקשת הפנתה לסעיף 2 לתקנון שצורף להסכמי המכר בו נקבע כי:
"
הוראות התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") לא יחולו על תקנות זה".
לטענת המבקשת, הוראה זו באה להבטיח כי סעיף 13(ב) לתקנון המצוי, הקובע כי לענין זכויות ההצבעה בבית משותף ניתן קול אחד לכול דירה, לא יחולו בפארק דניב.
עוד טענה המבקשת, כי הפרשנות המוצעת על ידי המשיבים איננה סבירה ואיננה הוגנת, והיא תביא לפגיעה במבקשת. לטענתה, מאחר שעל פי תקנון הבית המשותף, כל דירה מזכה את בעל הדירה בקול אחד בהצבעה, הרישום על פי כוונת דניב יביא לכך כי למבקשת יהיו רק 14% מזכויות ההצבעה, למרות שהיא הבעלים של כ-80% משטח הרצפה בפארק.
9. לטענת המבקשת, מדובר בפגיעה בזכויותיה, כאשר על פי התקנון, שינוי בו איננו אפשרי, אלא אם כן יובטח כי זכויות המבקשת לא ייפגעו. המבקשת הוסיפה וטענה כי התקנון כפי שנרשם, פוגע בזכויות המבקשת ללא הסכמתה, גם בניגוד לס' 62(א) לחוק המקרקעין.
המבקשת טענה כי היא רכשה את הבנין הכחול במספר שלבים, כאשר בכל שלב נרכש חלק אחר בבנין, וכול חלק כזה בהסכם בינה לבין דניב כונה "מימכר" בפני עצמו, וכך נעשה גם ברכישת הבנין הוורוד. לכן, לכל הפחות היה על דניב לרשום כל מימכר כיחידת רישום נפרדת.
עוד ציינה המבקשת כי על פי נוסח התקנון של הפארק, הנשיאה בהוצאות הרכוש המשותף נקבעת על פי החלק היחסי ברכוש המשותף, קרי לפי שטח יחסי. גם משום כך, על פי הטענה, ניסוח התקנון באופן בו הוא נוסח על ידי המבקשת איננו הוגן.