פסק-דין בתיק הפ 1146/02

• 1.     זוהי המרצת פתיחה בה מבוקש פסק דין המצהיר כי תת חלקה 17/1 בגוש 30121 הינה חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף המצוי על חלקה זו, כי הצמידויות המיוחדות שהוצמדו לתת חלקה זו מהוות אף הן רכוש משותף, וכי זכויות הבניה החדשות על גג הבית, אשר נוצרו מכוח תכנית בניין ערים שאושרה בשנת 1994, שייכות למבקשים, בעלי הדירות בבית המשותף, ולא למשיב 1.

עיקרי העובדות

• 2.     המבקשים והמשיבים הפורמאליים הם בעלי דירות בבית משותף המצוי ברחוב טשרניחובסקי 32 בירושלים, הידוע כגוש 30121 חלקה 17. הדירות נקנו מחברת "ירלון חברה לבניין בע"מ", אשר על שמה נרשמה החלקה בשנת 1964, והיא שבנתה את הבית המשותף (להלן - ירלון או החברה). המבקשים 2-1 רכשו את דירתם בהסכם מיום 11.8.1965. המבקשים 4-3 רכשו דירתם על-פי הסכם מיום 19.5.1965; המבקשים 6-5 רכשו את דירתם ביום 21.12.1966, והמבקש 7 רכש את דירתו ביום 5.5.1966. המבקשים 9-8 רכשו את דירתם בשנים האחרונות, מבעלים קודמים.

• 3.     ישראל קליין ז"ל הקים את חברת ירלון ורשם אותה כחברה בארץ, בשם חברה הרשומה בליכטנשטיין. ישראל קליין היה בעל עשרים אחוזים ממניות החברה ומנהלה בפועל. לאחר פטירתו, בשנת 1967, הועברו מניות ירלון שהיו רשומות על שמו לאלמנתו, לידיה קליין, ולשני ילדיו, ביניהם מרדכי קליין, שעזבונו הוא המשיב 1 (מרדכי קליין ו/או עזבונו יכונו להלן - המשיב). אחיו של המשיב נפטר בחיי אמו, ולאחר שנפטרה גם האם עבר כל רכושה, על-פי צוואתה, לבעלות המשיב (לבד מסכום כסף מסוים שהורישה לנכדתה). משקויימה צוואת האם, נרשמה תת החלקה שבמחלוקת על שמו של המשיב. המשיב נפטר אף הוא, בחודש נובמבר 2004, והיום עזבונו הוא המשיב בתובענה.

           המשיב 2 הוא רשם המקרקעין והמפקח על הבתים המשותפים באזור ירושלים. במסגרת תשובתו להמרצת הפתיחה הודיע משיב זה כי אין לו כל עניין בתובענה וכי ימלא אחר כל פסק דין שיינתן בה.

• 4.     בהסכמים לרכישת הדירות (להלן - הסכמי הרכישה) שנחתמו בין המבקשים לבין ירלון, נקבע כי הגג וקומת העמודים של הבית המשותף יישארו רכושה של החברה. עוד נקבע, כי החברה רשאית לבנות על הגג ועל קומת העמודים על-פי רישיון בניה חוקי, ובלבד שהמבנה על הגג יהיה מיועד על-פי רישיון הבניה למגורים בלבד. כן הוסכם, כי הרכוש המשותף בבניין יכלול את כל החלקים שאינם דירות, לרבות חדר המדרגות, החצר, המחסן, המקלט, בור המים, חדר ההסקה וחדר הכביסה, ולמעט הגג וקומת העמודים. כפי שנראה להלן, הסכמות אלה עומדות במוקד המחלוקת שלפנינו.
  
• 5.     ביום 14.9.65 הגישה ירלון בקשה למתן היתר בניה לבניית קומה נוספת בבניין. הבקשה נדחתה, מן הטעם שכל אחוזי הבניה שהיו בחלקה נוצלו על-ידי החברה במסגרת ההיתר המקורי שניתן לבניית הבית. ביום 11.1.66 הגישה ירלון בקשה לרישום הבניין כבית משותף, והרישום בוצע ביום 25.2.66. בצו הרישום נרשמה על-שם ירלון יחידת משנה 17/1. יחידה זו נרשמה כמחסן ששטחו 2 מ"ר, והוצמדו לה 250/581 חלקים מן הרכוש המשותף. כן הוצמדו ליחידה זו בצמידות מיוחדת גג הבניין, קומת העמודים, וחלק מן המגרש (להלן - החצר או רצועת החצר) אותו התכוונה ירלון להעביר לבעלות עיריית ירושלים. רישום זה נעשה על-פי הסכם מיום 5.1.1966 אשר נכרת על-ידי ירלון, בהיותה "בעלי יחידות בבית המשותף שבגוש 30121 חלקה 17", וצורף לבקשה לרישום הבית (להלן - ההסכם המיוחד). בהסכם זה נקבעו הוראות מפורטות באשר להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לתת חלקה 17/1, בזו הלשון:

"2. החלק ברכוש המשותף דהיינו הגג המסומן באות א' חלק המגרש המסומן באות ב', והצבוע בצבע אדום, ושטח בקומה א' המסומן באות ג' והצבוע בצבע כחול, יוצמד ליחידה מס' 17/1.

...

4.    בעלי יחידה מס' 17/1 יהיו רשאים, בכל עת, לבנות ולהקים מבנים כפי ראות עיניהם, על הגג המסומן באות 'א' ובכל חלק הימנו וכן בשטח שבקומה א' המסומן באות 'ג' והצבוע בצבע כחול וזאת מבלי להיזקק להסכמת בעלי היחידות האחרות בבנין, כולם או מקצתם.

5.    בעלי היחידה מס' 17/1 יהיו רשאים למכור ו/או להעביר את החלקים הצמודים ליחידה זו לאחר ו/או לאחרים ואף קונים כאלה יהיו רשאים לבנות ולהקים, וכן להעביר לאחרים והוראות סעיף 4 דלעיל יחולו עליהם.

6.    בעלי היחידה מס' 17/1 ו/או מי שירכוש מהם חלקים מהחלקים הצמודים ליחידה זו, יהיו רשאים לגרום לשינוי הצו של הבית המשותף באופן שיוכלו לרשום את החלקים הצמודים דלעיל, כולם או מקצתם או כל חלק מהם, לרבות כל שייבנה עליהם, ולרשמם כיחידות נפרדות וכן לגרום לשינוי החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל יחידה מיחידות הבית באופן שליחידות החדשות שתיווצרנה כאמור יוצמדו חלקים מתאימים ברכוש המשותף וזאת מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבית הנ"ל כולם או מקצתם".

• 6.     ההסכם המיוחד נרשם אצל רשם הבתים המשותפים כחלק מן התקנון המוסכם של הבית המשותף. ביום 21.3.1966 תוקן צו הרישום על-פי בקשת ירלון. בצו המתוקן נקבע, בין היתר, כי לתת חלקה 17/1 צמודים 242/587 חלקים מן הרכוש המשותף (לעומת 250/581 חלקים שהוצמדו אליה בצו הרישום המקורי). שינוי נוסף בהסכם המיוחד נעשה במסגרת תוספת מיום 13.3.1966, ובה נקבע כי תחת סעיף 4 להסכם המיוחד כפי שהובא לעיל, יבוא הסעיף הבא:

"בעלי יחידה 17/1 יהיו רשאים, בכל עת, לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם, על הגג המסומן באות 'א'' ובכל חלק הימנו ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד, וכן הם יהיו רשאים לבנות ולהקים בשטח שבקומה א' המסומן באות ג' והצבוע בצבע כחול, מבנים כראות עיניהם ובלבד ומבנים אלה ישמשו למגורים או מחסנים לדיירי הבנין וביחס למחסנים יותנה במפורש עם רוכשיהם שלא ישמשו למטרות עסק או מסחר. בעלי יחידה מס' 17/1 יוכלו להשתמש בזכויותיהם כאמור בסעיף זה מבלי להזדקק להסכמת בעלי היחידות האחרות בבנין, כולם או מקצתם".

• 7.     ישראל קליין ז"ל נפטר בשנת 1967, ככל הנראה תוך כדי עבודה. רעייתו ניהלה משא ומתן עם החברה בקשר לזכויותיה עקב כך, והגיעה עמה להסדר כי היא תקבל את תת חלקה 17/1 כנגד כל תביעותיה כאלמנתו של עובד החברה. ביום 3.6.71 הגישה גברת קליין בקשה לרישיון בניה של קומה נוספת בבית המשותף. בבקשתה ציינה כי על-פי הסכמי הרכישה, לחברה זכות לבנות על הגג, וזכות זו הועברה אליה. הוועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את הבקשה.

• 8.     כעבור שנים, ביום 22.2.87, פנתה עורכת-דין בשם הגברת קליין למנהלה של ירלון, במכתב בו נאמר כי חרף ההסכמות עם החברה, טרם הועבר גג הבניין לבעלותה של גברת קליין. מנהלה של ירלון השיב כי "אם תוגש ע"י הגב' קליין תביעה נגד חברת ירלון להעברת גג הבית שברחוב טשרניחובסקי לשמה... לא תתגונן החברה בפני תביעה כזאת". גברת קליין אכן הגישה תובענה לרישום תת חלקה 17/1 על שמה. ירלון לא התגוננה, וניתן פסק דין לטובת גברת קליין בהעדר הגנה. ביום 13.1.91, בהתאם לפסק הדין שניתן, נרשמה הבעלות בתת חלקה 17/1 על שמה של גברת קליין.

• 9.     במהלך שנת 1992 יזמה גברת קליין תכנית נקודתית החלה על הבניין, היא תב"ע מספר 4359. בין מטרות התכנית - קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים; הגדלת מספר הקומות המירבי בבניין; הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין מ-9 ל-12; קביעת שטח לחניה ציבורית ולחניה פרטית; וקביעת הוראות בגין מדרגות להריסה. התכנית אושרה, ללא התנגדויות, ביום 12.7.94. לטענת המבקשים, היה זה ללא ידיעתם. נגד אישור התכנית פנו המבקשים בעתירה לבית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"מ 520/02), בטענה כי תוכנית זו שהתקבלה בהליכים פסולים, פוגעת בהם. במסגרת הנוכחית, איננו נדרשים לדיון בתכנית זו.