פסק-דין בתיק הפ 1134/01

1.         המבקשים, או מי מהם, מנהלים עסק בשם "זו-לנד" בחלק משטח שיעודו חקלאי (הידוע כחלקה 73 גוש 7814), אשר הוחכר כולו ע"י המשיב למספר חקלאים במושע ולמבקש מס' 1 בכלל זה. שטח זה היה מוחכר קודם לכן, לגוף בשם: מפעלי שיקום לפועלים בע"מ. לאחר מכן, לבקשת 29 חקלאים, הועברו זכויות החכירה בכל החלקה על שם יחידי החקלאים במושע, לאמור, שלכל אחד מהם ניתנה זכות החכירה בכל החלקה לפי חלקו ואין לאף אחד מהם זכויות בחלק מסוים של הנכס.

על פי חוזה החכירה המקורי (סעיף 4) נמסר השטח "למטרת נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר".

תנאי זה, כמו גם את שאר תנאי חוזה החכירה, קיבלו על עצמם החקלאים החוכרים שקיבלו את השטח בהעברה ממפעלי שיקום לפועלים בע"מ, אלא ששטר העברת הזכויות אליהם הרחיב את השימוש המותר בשטח בקובעו:

"על אף האמור בסעיף 4(א) לחוזה החכירה, רשאי החוכר לעבד את המוחכר בעיבוד חקלאי אחר".

אחד מבעלי זכויות החכירה של החלקה, הוא המבקש 1, מנהל במקום באמצעות המבקש 2 עסק בשם הנ"ל, אשר באופיו הוא "בית גידול לציפורי שיר ונוי", על פי הגדרתו.

במסגרת ביסוס הרחבת העסק הגישו המבקשים בקשה לקבל היתר בניה להקמת לול לצורך גידול הציפורים. ועדת הרישוי של הועדה המקומית, האמונה על הוצאת ההיתר, נתנה את הסכמתה העקרונית לבקשה, אך התנתה אותה בהסכמת בעל הקרקע, היינו המשיב.

המשיב סירב ומסרב עד היום לתת הסכמתו להוצאת היתר הבניה להקמת הלול.

2.         בתובענה שבפני עותרים המבקשים (מבקש 2 פועל בשמו של המבקש 1 ולמעשה במקומו, על פי יפוי כח שניתן לו) להצהיר כי על המשיב לחתום על הבקשה להוצאת היתר הבניה, או להודיע לרשויות התכנון על הסכמתו, או אי התנגדותו, להוצאת ההיתר על מנת שיתאפשר למבקשים לקבל ההיתר המיוחל.

            את התנגדותו למתן ההיתר מנמק המשיב בתשובתו לתובענה, בעובדה כי השימוש שנעשה במקום ע"י המבקשים הוא באופיו מסחרי. שימוש כזה אינו עולה בקנה אחד עם מטרות החכירה שנקבעו והוגדרו ואשר עליהם הוסכם בין בעלי הנכס לחוכריו, היינו שימוש לשם "עיבוד חקלאי של מטעי הדרים" (סעיף 4 לחוזה החכירה), או "לעיבוד חקלאי אחר" (הנספח לשטר העברת הזכויות לחקלאים).

            לטענת המשיב מנהלים המבקשים במקום חנות לממכר בעלי חיים, בה נמכרים גם מוצרי מזון לבעלי חיים, אקווריומים, דגי נוי וגם ציפורים, או תוכים.

לא ניתן להגדיר את פעילותו של עסק מעין זה או את הפעילות בחנות, כשימוש ל"עיבוד חקלאי אחר", ודאי שלא ניתן לאפשר להקים מבנים או לולים במסגרת השימוש שהותר בחוזה החכירה. על כן, כך לטענת המשיב, רשאי הוא להתנגד לשימוש שעושים במקום המבקשים ולמתן היתרי בניה המבוקשים על ידם.

3.         מהעדויות שהובאו בפני, היינו זו של המבקש 2, המנהל את העסק במקום, וזו של המפקח מטעם המשיב, שמוליק שניידר, עולה באופן הברור והמשכנע ביותר כי במקום אכן מתנהלת חנות מסחרית שבה, אמנם, נמכרים בעלי חיים, אך גם מזון לבעלי חיים, אקווריומים וכיוצא באלה, מוצרים הקשורים לבעלי חיים שונים, ולאו דווקא לציפורים בלבד. 

            לא ניתן להגדיר את אופיו או מהותו של העסק כ"חווה לגידול ציפורי שיר ונוי" כפי שטען המבקש 2 בתחילת חקירתו הנגדית בבית המשפט ואף לא כ"לול לגידולי ציפורי שיר", כפי שהסביר בהמשך עדותו (ראה עמ' 5 לפרוטוקול).

תאורו של העסק ע"י המפקח שניידר, אשר ביקר במקום, הולם יותר את המציאות. מדובר בעסק, או חנות גדולה מאוד בשטחה, שבה נמכרים, לא רק ציפורי שיר או נוי, אלא גם גורי כלבים וחתולים ו"כל מה שקשור לבעלי חיים", ואף אקווריומים (עם דגים) וציוד לאקווריומים, כפי שהסביר המבקש 2 עצמו לקראת סוף חקירתו הנגדית.

אמנם קיים במקום גם שטח סגור, אותו מכנים המבקשים כ"לול", אשר בו מגדל המבקש 2 ציפורים (ראה הצהרת עו"ד בן הרואה בענין זה בעמ' 9 לפרוטוקול), אולם אין חולק, למעשה, כי שטח זה בלתי נפרד מ"החנות" שבה נמכרים לקהל הרחב, ולא רק גדלים, בעלי חיים אחרים, לרבות "מכרסמים וכל מה שקשור לבעלי חיים" (כדברי המבקש 2), וכמובן כלבים, חתולים ודגים (ראה התצלומים   נ/1 המראים את השילוט (זו-לנד) המציג את העסק כ"חווה לציפורי שיר ונוי" ואף לחיות מחמד ודגי נוי). 

עדותו של שניידר, שביקר כאמור במקום, ובעיקר "הודאותיו" הנ"ל של המבקש 2 במהלך חקירתו הנגדית, שכנעו אותי כי העסק אותו מנהלים המבקשים (או המבקש 2), על החלקה הנ"ל והמכונה על ידם כ"זו-לנד" הוא, למעשה, בית עסק, או חנות, לממכר בעלי חיים, מוצרי מזון לבעלי חיים ו"כל מה שקשור לבעלי חיים", אשר באחד מאגפיו מגדלים המבקשים, או מחזיקים, ציפורי נוי ושיר מסוגים שונים.

4.         עסק מסוג זה המוכר את מרכולתו, היינו את ציפורי השיר ושאר בעלי החיים הגדלים במקום, לרבות מוצרי מזון וציוד נלווה אחר עבורם, לציבור הרחב, אינו יכול להחשב כמקום, או שטח קרקע, המשמש ל"עיבוד חקלאי אחר" המותר על פי חוזה החכירה, כפי שטוענים המבקשים.

למסקנה זו ניתן להגיע ללא צורך בבחינה מעמיקה של לשון הכתוב, או של אומד דעתם של הצדדים לחוזה החכירה ולתוספת שלו, שהרחיבה את זכות השימוש, כאמור, ואשר בה נקבע במפורש, כי בשטח שנמסר לחכירת החקלאים במושע, ולמבקש בכלל זה, "ניתן לעשות שימוש לצורך עיבוד חקלאי אחר" (כמו גם לגידול ועיבוד של מטעי הדר) בלבד, ולא לשימוש שעושים בו, או בחלק ממנו, המבקשים.