פסק-דין בתיק הפ 1117/06

1.         התובעת, אירוקה אינטנשיונל בע"מ (להלן: "אירוקה"), שכרה מאת מר ניסן סרביאן (להלן: "מר סרביאן"), חנות בת 40.30 מ"ר בקניון הידוע כ- "לב כרמיאל" (להלן: "החנות"), מתוך 160 מ"ר אשר בבעלותו.

2.         הסכם השכירות נחתם בין הצדדים ביום 12/3/02 (להלן: "הסכם השכירות/ חוזה").

3.         בחוזה נקבעה תקופת שכירות בסיסית עם אפשרות להאריך את תקופת השכירות, בשתי תקופות אופצייה בנות שנתיים כל אחת.

4.         תקופת השכירות הבסיסית, כפי שתוקנה, זמן קצר לאחר חתימת החוזה, כאמור בנספח להסכם השכירות מיום 26/2/02 (ת/5) (להלן: " נספח לתיקון החוזה") הינה:

מיום 1/3/02 עד ליום 28/2/2004 (עובר לתיקון 7/2/02-6/2/04) (להלן: "תקופת השכירות הבסיסית").

5.         תקופות האופציות המתוקנות, הינן כדלקמן:

האופציה הראשונה - מיום 1/3/2004 עד ליום 28/2/06 (עובר לתיקון 7/2/04-6/2/06)

האופציה השנייה - מיום 1/3/2006 עד ליום 28/2/08 ( עובר לתיקון 7/2/06 - 7/2/08)

א.         ביום 17/5/06 הגישה אירוקה, תביעה על דרך של המרצת פתיחה, הפ 1117/06, בבקשה להצהיר, כי החוזה הינו בתוקף, וכי היא מימשה את האופציה השנייה אשר הוקצתה לה, להארכת השכירות מיום 7/2/06 ועד ליום 7/2/08 (תקופות אלו מתייחסות עובר לתיקון התקופות המנויות בהסכם. במסגרת הסיכומים מתייחסת אירוקה לתקופות המתוקנות).

מנגד, הגיש מר סרביאן תביעה (ת.א. 12407/06) כנגד אירוקה והערבים שלה לחוזה, בסדר דין מקוצר, לפינוי החנות, לפיצוי כספי ולתשלום קנס יומי בגין פיגור בפינוי, לרבות פיצול סעדים.

ב.         לטענתה, התעתדה לשכור את החנות גם בתקופת האופציה השנייה, אולם בשל חילופי גברי שחלו אצלה, לא נשלחה בטעות הודעה בנידון למר סרביאן. יחד עם זאת הרי שהלכה למעשה מומשה האופציה השנייה על ידי הצדדים בהתנהגות, והיא המשיכה בשכירות כסדרה, ללא כל סייג מצד מר סרביאן. לו רצה מר סרביאן להסתמך על מועד פקיעת החוזה, היה עליו לעשות כן בתקופת שלושת החודשים שלפני תחילת האופציה השנייה והעובדה, כי לא עשה כן, לרבות התנהגותו חסרת תום הלב, יוצרים כלפיו מניעות מלטעון, כי האופציה לא מומשה. בנוסף, כל הרעיון העומד מאחורי מתן הודעה מוקדמת נועד להבטיח, שבעל הנכס לא ימצא עצמו במצב שהוא נותר עם נכס ריק מהיום להיום, מבלי שיש לו פרק הזמן הדרוש למציאת שוכר חלופי. דא עקא שבענייננו, ברור מהתכתובות, שאין כל מניעה להמשיך ולהשכיר את הנכס לאירוקה, וכל רצונו של מר סרביאן הוא העלאה ניכרת של דמי השכירות.

6.         בסעיף 4 לחוזה, נקבע כי נוהל מימוש האופציות הוא כדלקמן:

א.         השוכר קיים את כל התחייבויותיו על פי חוזה זה במלואן ובמועדן.

ב.         השוכר גרם לחידוש / הארכת תוקף הביטחונות בסעיף 40.

ג.          השוכר הודיע, בכתב, למשכיר, לפחות 3 חודשים לפני תום תקופת השכירות על רצונו לממש את האופציה.

ד.         במידה ולא הודיע השוכר על רצונו להאריך את תקופת השכירות כאמור לעיל, תסתיים תקופת השכירות בתום תקופתה הראשונה, או בתום תקופת האופציה הראשונה.

7.         דמי השכירות נקבעו בסעיף 5 להסכם והועמדו על 900$ ארה"ב כפי ערכם בשקלים, לפי השער היציג ביום התשלום. עוד הוסכם, כי בתקופת האופציה הראשונה יעלו דמי השכירות בשיעור של 5% ל- 945 $ לכל חודש ובתקופת האופציה השנייה, בעוד 5%, דהיינו לסך של 992$ לכל חודש שכירות.

בנספח תיקון החוזה הוסכם, שתשלום דמי השכירות לתקופת השכירות ישולמו ל-1 שנה מראש.

8.         אין מחלוקת בין הצדדים, כי "אירוקה" מימשה את תקופת האופציה הראשונה כדין. המחלוקות, נשוא התביעות המאוחדות שבפניי, בהפ 1117/06 ו ת.א. 12407/06, נוגעות לתקופת האופציה השנייה, כפי שיפורט להלן.