פסק-דין בתיק הפ 1090/03

1.         הנכס מושא התובענה הוא אולם (להלן: " הנכס"), שנמצא בקומה השלישית של מבנה הידוע כגוש 8267 חלקה 714/13 ברחוב וייצמן 14 בנתניה (המבנה כולו יכונה להלן: "המבנה"). המשיבה 2 (להלן: " חברת פסז'") היתה הבעלים של המבנה, והיא מכרה חלקים ממנו לצדדים שלישיים.

2.         הנכס נמכר בשנת 1981 על ידי חברת פסז' למשיב 1 (להלן: " בן שושן"), ולמשיב 6 (להלן: " אילת"), שרכשו יחד את הזכויות בו (מכוח הסכם שצורף כנספח א'1 לתשובת חברת פסז' לתובענה). בשנת 1990, התקשרו בן שושן ואילת בהסכם נוסף (שכותרתו "הסכם לתיקון טעות"), שעניינו ייחוד השימוש של כל אחד מהם בחלק מן הנכס (הסכם זה צורף כנספח א'3 להמרצת הפתיחה המתוקנת).

הנכס רשום היום בלשכת רישום המקרקעין בבעלות בן שושן - 80% ואילת - 20%. 

כאשר נמכר הנכס על ידי חברת פסז' לבן שושן ואילת, הם חתמו על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת חברת פסז' (יפוי הכוח צורף כנספח א'3 לתשובת חברת פסז' להמרצת הפתיחה המתוקנת, והוא יכונה להלן: " יפוי הכוח הנוטריוני"). על יפוי הכוח הנוטריוני נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת פסז' בלשכת רישום המקרקעין. עיקריו של יפוי הכוח הנוטריוני היו כי בן שושן ואילת ייפו את כוחם של עורכי הדין המצוינים בו, לתקן את צו רישום הבית המשותף של המבנה, להוציא חלקים מהרכוש המשותף, להוסיף יחידות למבנה, להוסיף קומות נוספות למבנה או לבצע בו שינויים.

3.         המבקש רכש ביום 27.10.1992 מבן שושן את זכויותיו בנכס - היינו זכויות ב-80% מהנכס (ההסכם בין בן שושן לבין המבקש יכונה להלן: " הסכם המכר"). המבקש טוען (וטענתו לא נסתרה), כי הוא שילם לבן שושן את מלוא התמורה שהיה עליו לשלם על פי הסכם המכר. המבקש רשם הערת אזהרה לזכותו, וקיבל את החזקה במימכר.

יוער עוד, כי בשנת 1993 או בסמוך לכך, רכשו המשיבים 3-5 את זכויותיו של אילת בנכס (היינו 20% מהנכס), ואף לזכותם נרשמה הערת אזהרה.

4.         עתירתו המרכזית של המבקש בתובענה הנוכחית, היא כי בית המשפט יקבע כי הוא זכאי לכך שיירשמו על שמו הזכויות אותן הוא רכש מבן שושן, וזאת - בכפוף להערת האזהרה הרשומה לטובת חברת פסז', וכי בית המשפט יורה לחברת פסז' להסכים להשלמת רישום זכויות הבעלות כאמור.

5.         המשיב 1 - הוא מר בן שושן, הסכים לעתירת המבקש בתובענה, וזאת באמצעות באת כוחו, בישיבת 9.1.06, ובישיבת 11.7.06. גם המשיבים 3-5 הסכימו לעתירה, ובלבד שלא ייפגעו זכויותיהם.

למשיב 6 - מר אילת - הומצא עותק של התובענה המתוקנת על ידי הדבקה, והוא לא הגיב לאמור בה, ולא התייצב לדיונים. לכן, יש לראות אותו כמי שאינו מתנגד לתובענה, מה עוד שכפי שצוין לעיל, הוא מכר זה מכבר את זכויותיו בנכס למשיבים 3-5.

6.         חברת פסז' באמצעות מנהלה מר פולק התנגדה לעתירות המבקש בתובענה. טענתה העיקרית של חברת פסז' היא כי קודמו של המבקש - מר בן שושן, ביצע עבירות בניה שונות בנכס, באופן שיש בו כדי לפגוע בקניינה של חברת פסז'. כך, לפי הטענה, מר בן שושן השתלט על כל הקומה השלישית במבנה, לרבות שטחי הרכוש המשותף, הוא הרס את חדר המדרגות הצפוני וניתק בכך את הקומות העליונות של המבנה מהקומות התחתונות שלו. בנוסף, בנה בן שושן לפי הטענה קיר, מערבית לחדר המדרגות הדרום מזרחי, ובכך ניתק את הקומה השלישית מחדר מדרגות זה. מר בן שושן אף הצר את רחבת הכניסה לחדר המדרגות המרכזי במבנה, פתח פתח אסור מהקומה לחדר המדרגות.

העבודות האלה מנעו מחברת פסז', לטענתה, מלממש את זכויות הבניה שלה במבנה. בנוסף, ניתוק חדרי המדרגות והריסת אחד מהם, מונע מחברת פסז' מלהשתמש בקומות העליונות במבנה. חברת פסז' טוענת כי מר בן שושן הודה כי בצע את עבודות הבניה, וכי מדובר בעבודות לא חוקיות.

7.         לטענת חברת פסז', בתצהיר נספח ה' לתשובת חברת פסז' (שיוכנה להלן: " ההתחייבות נספח ה'" ), התחייב בן שושן כי הוא ישיב את מצב הנכס לקדמותו, וכן הוא התחייב שלא להעביר את הזכויות בנכס לכל צד שלישי שהוא, בטרם ישיב את מצב הנכס לקדמותו ויקבל את אישור חברת פסז' לכך. ההתחייבות נספח ה' ניתנה על ידי בן שושן בשנת 1988 (היינו כ-4 שנים לפני שהנכס נמכר למבקש).

בסעיף 6 להתחייבות נספח ה', הסכים בן שושן כי תרשם הערת אזהרה על התחייבות זו. אף על פי כן, חברת פסז' לא רשמה הערת אזהרה על ההתחייבות נספח ה', עד לאחר המועד המועד בו הוגשה התובענה דנן (הערת האזהרה נרשמה ביום 18.4.2004).

8.         חברת פסז' טענה כי אין מקום לרשום את זכויותיו של המבקש על שמו, עד שהוא ידאג להשיב את מצב הנכס לקדמותו, תוך תיקון כל עבירות הבניה שבוצעו בו. לטענתה, רישום הזכויות בנכס על שם המבקש - סותר את הערת האזהרה הרשומה לזכות חברת פסז' על יפוי הכוח הנוטריוני.

עוד טענה חברת פסז' כי זכותה שלה מכוח ההתחייבות  נספח ה', גוברת על זכותו של המבקש. זאת - הן משום שהעסקה בין בן שושן לבין המבקש לא הסתיימה ברישום; והן משום שהמבקש איננו תם לב, שכן בעת שהוא התקשר בהסכם המכר עם בן שושן, הוא היה מודע לכך כי בנכס קיימת בניה בלתי חוקית, בניגוד ליפוי הכוח, וכן משום שהוא ידע על טענותיה של חברת פסז', ועל ההתחייבות נספח ה'.

9.         כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי אין לקבל את טענות חברת פסז', וכי משום כך יש לקבל את התובענה כמבוקש בה.

הערת האזהרה על יפוי הכוח הנוטריוני

10.        כאמור, טענתה הראשונה של חברת פסז' היתה כי רישום זכויותיו של המבקש על שמו כמבוקש, עומדת בסתירה להערת האזהרה שנרשמה לזכותה של חברת פסז' על יפוי הכוח הנוטריוני. לטענתה, רישום הזכויות ינציח מצב לפיו לנכס יסופחו - בניגוד ליפוי הכוח הנוטריוני - חלקים מהרכוש המשותף, ובנוסף, חברת פסז' לא תוכל לממש את זכויות הבניה המוקנות לה ביפוי הכוח הנ"ל.

11.        אינני מקבלת את הטענה. יפוי הכוח הנוטריוני עניינו - כעולה מהאמור בו - בזכויות חברת פסז' במבנה - ברכוש המשותף בו, ובזכויות הבניה. זכויות אלה נותרות בעינן, והמבקש אינו חולק על כך. הוא אף אינו מתנגד כי רישום הזכויות על שמו יהיה בכפוף להערת האזהרה על יפוי הכוח.