פסק-דין בתיק הפ 1075/06

רקע

ביום 22.10.91 התקשרו מבקשים 1 ו - 2 (להלן: "המבקשים") עם המשיבה ויוסי טל בהסכם, לפיו יקימו שכונת מגורים עם שטחי מסחר ושטחי ציבור על חלקות 16 בגוש 8216 וחלקות 17 ו - 21 בגוש 8219 (להלן: "השטח המשותף"), באמצעות חברה שתוקם בבעלותם. על פי ההסכם אמורים היו הצדדים להחזיק בבעלות משותפת בשטח המשותף באופן שהמבקשים יחזיקו ב- 49%, המשיבה תחזיק ב - 49% ויוסי טל יחזיק ב - 2% מהבעלות המשותפת בשטח האמור (להלן: "הסכם היזמות").

בהסכם היזמות נקבע, כי למרות המוסכם בעניין הבעלות המשותפת, זכאים המבקשים לייחד לעצמם 7.5% מהשטח המשותף, המשיבה זכאית לייחד לעצמה 7.5% מהשטח המשותף ואילו יוסי טל זכאי לייחד לעצמו שטח של דונם מתוך השטח המשותף. 

בחלקה 21 נכללה באר מים, ובסעיף 3 י"ג להסכם היזמות נקבע, שבעת תכנון החלקות תקבע חלקת קרקע באופן מתאים לצרכי הבאר שיקבע על ידי המתכנן, וחלקה זו (להלן: "חלקת הבאר") תישאר בבעלות המבקשים, בלי שהדבר ישפיע על הבעלות היחסית בקרקע.

ביום 12.2.92 התקשרו המבקשים עם המשיבה בהסכם נוסף, בו התחייבו להמנע מלעשות כל פעולה בחלקה 16 בגוש 8216 ובחלקה 21 בגוש 8219 אשר היו בבעלותם עובר לכריתת הסכם היזמות (להלן "ההסכם השני").

באותו היום הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת המשיבה על חלקה 21 בגוש 8219 שהייתה רשומה בבעלות המבקשים, והערה כאמור נרשמה ביום 13.2.92.

בסמוך לאחר מכן חולק השטח המשותף לחלקות חדשות על פי תכנית מפורטת ע.ח./ ב.מ./ 159 שאושרה ביום 15.6.92, באופן שחלקה ארעית מס' 8, ששטחה 718 מ"ר ויועדה לבניה למגורים, כללה את הבאר שלגביה הוסכם כי תשאר בבעלות המבקשים.

בסמוך הוקצו לצדדים באופן בלעדי חלקים מהשטח המשותף וחלוקה זו דווחה למס שבח ביום 8.12.92.

עם סיום הבניה ואכלוס הבתים בפרויקט בוצעה חלוקה של השטח המשותף וחלקה ארעית מס' 8 נרשמה בפנקס המקרקעין כחלקה מס' 136 (להלן: "חלקה 136").

לטענת המבקשים, חלקה 136 בה מצויה הבאר הייתה ונשארה בבעלותם הבלעדית ולמשיבה אין זכויות בחלקה זו.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להצהיר כי הערת האזהרה מיום 13.2.92 בטלה, ולהורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה מיום 13.3.00 שנרשמה על חלקה 136 לאחר ביצוע שטר חלוקה מיום 27.1.00.

כן עותרים המבקשים לבטל ו/או לצמצם את יפוי הכח הבלתי חוזר שנחתם ביום 23.10.91 על ידי המבקשים, ככל שנוגע לחלקות/מגרשי המבקשים.

טענות המבקשים

עובר לכריתת הסכם היזמות הייתה בבעלות המבקשים באר אותה לא רצו לכלול בשטח המשותף. לפיכך, גם לאחר כריתת הסכם היזמות ויישומו, חלקה 136 בה מצוי הבאר הייתה ונותרה בבעלות בלעדית של המבקשים.

בהסכם השני התחייבו המבקשים להמנע מכל פעולה בחלקה 16 בגוש 8216 ובחלקה 21 בגוש 8219 שהיו בבעלותם עד לתום תקופת ההשעיה שפורטה בחוזה היזמות. בהתאם, נרשמה ביום 13.2.92 הערת אזהרה על החלקות האמורות לטובת המשיבה. בסעיף 9.ז להסכם היזמות נקבעה תקופת ההשעייה (לכל היותר לשנתיים). לפיכך, בחלוף תקופת ההשעיה בטלה הערת האזהרה. לפיכך, כל פעולות המשיבה בקשר עם רישום הערת האזהרה על חלקה 136 נעשו שלא כדין.

טענות המשיבה

חלקה 136 מהווה חלק מהשטח המשותף, ולא יוחדה למי מהצדדים להסכם היזמות, לפיכך נותרה בבעלות משותפת של המבקשים והמשיבה.

אכן, המבקשים זכאים לבעלות בבאר ששטחה 20 מ"ר, אולם אין בכך כדי להקנות למבקשים זכות בעלות בלעדית בחלקה 136 ששטחה 718 מ"ר.

תכליתה של הערת האזהרה שנרשמה מכוח ההסכם השני להבטיח את זכויותיה של המשיבה בשטח המשותף, שחלקו רשום בבעלות המבקשים. לפיכך, זכאית המשיבה שהערת האזהרה הרשומה לזכותה על חלקה 136 תשאר בתוקפה כל עוד זכאית היא למחצית מהבעלות המשותפת בחלקה האמורה.

דיון

א.      בהסכם השני, נקבע: