פסק-דין בתיק ה.פ. 696/04

1.           בהליך שבפני עותר המבקש להצהיר, כי הוא זכאי לזכויות בעלות בשיעור של 33.5% במקרקעין הידועים כגוש 7124, חלקה 249, תתי חלקות 17
ו - 18.

2.          תמצית העובדות

• א.     ברחוב הרב מימון 26 בבת-ים קיימים שלושה נכסים המצויים בבעלותם (המלאה או החלקית) של המשיבים. הנכס הראשון , הינו חנות, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כגוש 7124, חלקה 249, תת חלקה 17 (להלן: " חנות 17"). לפני רישום המבנה בו מצויה החנות כבית משותף, בשנת 1998, היתה חנות זו ידועה כחנות מס' 16. הזכויות בחנות 17, רשומות על שם המשיבים 1 ו-2, בחלקים שווים ביניהם. הנכס השני, הינו חנות, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כגוש 7124, חלקה 249, תת חלקה 18 (להלן: " חנות 18"). לפני רישום המבנה בו מצויה חנות זו כבית משותף, בשנת 1998, היתה חנות זו ידועה כחנות מס' 17. הזכויות בחנות 18, רשומות גם הן בשם המשיבים 1 ו-2, בחלקים שווים ביניהם. הנכס השלישי , ידוע כגוש 7124, חלקה 249, תת חלקה 14 (להלן: " נכס 14"), לפני רישום המבנה בו מצוי הנכס כבית משותף, בשנת 1998, היה נכס זה ידוע כחנות 13. במועדים הרלבנטיים לענייננו, הזכויות בנכס 14 היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם שלושה: משיב 1, משיב 2 ופציה צוניאשווילי (רעיית משיב 2, שאינה צד לדיון), בחלקים שווים ביניהם.

       ב.    ביום 13.5.97 נכרת הסכם הלוואה בין משיבים 1 ו-2 לבין המבקש. לפי הוראות הסכם ההלוואה, המשיבים נטלו מן המבקש הלוואה בסכום של 75,000 דולר ארה"ב והתחייבו לפרעה תוך 3 עד 36 חודשים, ולא, תהיה למבקש זכות "להיכנס ולהיות שותף מלא בחנות ברח' הרב מימון 26 בת ים גוש 7124 חלקה 152 והוא יהיה בעל 33.5% שותף בחנות." בנו של משיב 1 הוסיף בכתב ידו, בהמשך הדברים האמורים "חנות מספר 13 בלבד". כל הצדדים חתמו ליד תוספת זו. כאמור, חנות 13, רשומה כיום כתת חלקה 14 בגוש 7124 חלקה 249. אין מחלוקת שההלוואה לא נפרעה במועדה ובמלואה.

3.    א.    המבקש טוען, כי להבטחת פירעון ההלוואה, הובטחו לו זכויות בעלות בשיעור של 33.5% בחנותם של המשיבים, המורכבת משני הנכסים הרשומים כחנויות 17 ו-18, ומאחר שההלוואה לא נפרעה, זכאי הוא לחלקו המובטח בנכסים. עוד טוען המבקש, כי כאשר נרשם בהסכם ההלוואה "חנות מספר 13", הכוונה היתה לחנויות 17 ו-18, אשר, כאמור, מהוות בפועל בית עסק אחד של המשיבים וכי המשיבים הטעו אותו לסבור כי ברשמם "חנות מספר 13" כוונתם לחנויות 17 ו-18. עוד טוען המבקש, כי בעת מתן ההלוואה, כלל לא היה ידוע לו, כי למשיבים נכסים נוספים ברחוב הרב מימון 26 בבת-ים, לרבות חלקם בחנות 13 ולכן עלה בידם להטעותו. המבקש תומך טענתו בדבר ההטעיה, בין היתר בעובדה, שנכס 14 (לשעבר חנות 13) לא היה בבעלותם הבלעדית של המשיבים במועד מתן ההלוואה, בטענה, ששליש משוויו של נכס 14, המשמש כמחסן, אינו מהווה בטוחה הולמת לסכום ההלוואה, ובהודאתו של משיב 1 במסגרת חקירתו בה"פ 129/01 כפי שיפורט להלן.

              לעומתו טוענים המשיבים, כי בהסכם ההלוואה נרשמה כבטוחה דווקא חנות 13 (כיום נכס 14), לפי דרישתו המפורשת של המבקש, וכוונת הצדדים היתה, להעמיד את חנות 13 כבטוחה לפירעון ההלוואה, וכי כוונה זו מצאה בטויה בצורה מפורשת בנוסחו של הסכם ההלוואה. יתר על כן, לטענתם, המבקש מנוע מלהעלות טענות בעל-פה כנגד מסמך בכתב, לפי הסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

4.    א.    שוכנעתי כי הדין עם המבקש. אבהיר. מנוסח הסכם ההלוואה עצמו ניתן להבין, כי כוונת הצדדים היתה להעמיד כבטוחה להלוואה, למקרה שזו לא תפרע, את חנותם של המשיבים, שהיתה מצויה בחלקה 152 שבגוש 7124, וכי כתוצאה מאי פרעון ההלוואה יהפוך המבקש ל"שותף מלא בחנות ברח' הרב מימון 26 בת ים" ו-"בעל 33.5% שותף בחנות". נשאלת השאלה, האם התוספת בכתב יד כי הכוונה ל"חנות מספר 13 בלבד" מתיישבת עם הכוונה האמורה, או שמא מדובר בהטעיה מצד המשיבים, כגרסת המבקש. וכי אומד דעתם האמיתי של הצדדים היה להעמיד כבטוחה את חנויות 17 ו- 18. מהרשום בהסכם כמצוטט לעיל ברור, ואין חולק על כך, כי כוונת הצדדים היתה שכתוצאה ממימוש הבטוחה יהפוך המבקש כבעלים של שליש מהזכויות בנכס המקרקעין המהווה חנותם של המשיבים. דא עקא, שהמשיבים לא היו הבעלים היחידים של חנות 13 (שלימים נרשמה כנכס 14ובינתיים הבעלות בו אף הועברה לאחר), אלא רק בעלי שני שלישים מן הזכויות בנכס זה. במצב דברים זה, כניסת המבקש כשותף שווה בנכס, לא היתה הופכת את המבקש לבעלים של כשליש מן הזכויות בנכס, כפי שהתחייבו כלפיו המשיבים בהסכם ההלוואה עצמו, אלא לבעלים של כשליש מזכויות המשיבים בנכס, קרי, 2/9 מהזכויות בנכס כולו. שהרי אשת משיב 2 בעלת 1/3 מהזכויות בנכס ואינה צד להלוואה ולהתחייבויות על פיה. לעומת זאת, צירופו של המבקש כשותף שווה זכויות בחנויות 17 ו-18 אכן היה הופך אותו לבעלים של כשליש (שכן נרשם 33.5% ולא 33.33%) מהזכויות בחנויות אלו.

       ב.    חיזוק נוסף למסקנה לפיה, כוונת המשיבים היתה לצרף את המבקש כשותף שווה להם בזכויות בחנותם, ניתן למצוא בתשובותיו של משיב 1 בחקירתו הנגדית בה"פ 129/01 (בית משפט שלום בראשון לציון), שם אמר:

"לשאלת בית-המשפט:

זה נכון שלפי ההסכם אם לא היינו מחזירים את ההלוואה הנתבע זכאי לשליש מהעסק.

השליש היה יורד באופן יחסי ממני ומהשותף.

כלומר כל אחד מאיתנו שיש לו חצי, היה יורד חלק מחלקו." (עמ' 21 לפרטיכל ש' 29- עמ' 22 ש' 1, ההדגשות שלי)

              המשיב מודה שם, כי כל אחד מהמשיבים החזיק במחצית מן הזכויות בנכס שניתן להבטחת ההלוואה וכי כתוצאה ממימוש הבטוחה אמור היה המבקש להפוך לבעלים של שליש מהחנות המדוברת. דברים אלו יכולים להתייחס אך ורק לחנויות 17 ו- 18, שכן, חנות 13 היתה, כאמור, בבעלותם המשותפת של שלושה, ולכן לא יכלה להיות הנכס שהצדדים התכוונו להעמיד כבטוחה לפירעון ההלוואה.

       ג.     זאת ועוד, אם כוונת הצדדים היתה כי המבקש יהפוך לבעלים של שליש מהנכס המהווה חנות 13, מתוך חלקם של כל הבעלים בנכס זה, היה עליהם לקבל הסכמת גב' פציה צוניאשווילי (ובכתב) להעמדת בטוחה זו, שכן היא בעלת שליש מהזכויות בחנות 13. זאת לא עשו. אם תרצי לומר כי כוונת הצדדים היתה שהמבקש יקבל 33.5% מחנות 13 מתוך חלקם של המשיבים בנכס זה (וזאת אף לא נטען על ידם), דבר שהיה מותיר לכל אחד מן המשיבים, לאחר מימוש הבטוחה, רק 16.655% מהנכס, הרי מצב זה סותר את הסכם ההלוואה, על פיו המימוש אמור היה להביא לכך, שהמבקש יהיה שותף "מלא" עם המשיבים בנכס. ויוער, כי לא יכול להיות ספק שכאשר נאמר בהסכם ההלוואה שותף "מלא", הכוונה לשותף בחלקים שווים עם המשיבים. כך או כך, האפשרות שהסכם ההלוואה מתייחס לחנות 13, אינה מתיישבת עם יתר הוראות ההסכם והכוונות של הצדדים לו כאמור.

       ד.    תמיכה נוספת למסקנה שהמשיבים הטעו את המבקש ברשמם חנות 13, במקום חנויות 17 ו- 18 ניתן למצוא על ידי בחינת שווי הבטוחה בהשוואה לגובה ההלוואה. בסיכומיהם טוענים המשיבים כי שוויה של חנות 13 הינו כ-70,000 דולר ארה"ב (עמ' 14 לפרטיכל ש' 19).  לפיכך, שווי שליש מהזכויות בחנות זו (בהנחה שהמבקש אמור לקבל שליש ממלוא הזכויות) הינו, לכל היותר, כ- 23,500 דולר ארה"ב. אין ספק, שסכום זה אינו מהווה בטוחה הולמת לקרן הלוואה בסכום של 75,000 דולר ארה"ב, מבלי שנביא בחשבון ריבית. לפיכך, גם ענין זה תומך במסקנה, שכוונתם האמיתית של הצדדים לא היתה להעמיד את חנות 13 כבטוחה.

5.    א.    אשר לטענת המשיבים כי הסכם ההלוואה מדבר על בטוחה בדמות חנות אחת ואילו נכסים 17 ו-18 מהווים שתי חנויות ולכן לא יתכן שכוונת ההסכם היתה אליהן. שוכנעתי מנכונות גרסת המבקש, כי בחנויות 17 ו-18 מנוהל על ידי המשיבים בית עסק אחד וכשנאמר בהסכם ההלוואה "בחנות", הכוונה לחנות המשיבים, המנוהלת בשתי יחידות רישומיות אלו יחד.

       ב.    עוד טענו המשיבים כי המבקש אינו רשאי לסתור בעל-פה תוכנו של מסמך בכתב. טענה זו אין בה ממש, שכן, כאשר נטענת טענת הטעיה, הצד המוטעה רשאי להוכיח טענה מעין זו בראיות בעל-פה, גם אם הן סותרות מסמך בכתב.

6.           מהאמור לעיל עולה, כי כוונת הצדדים היתה להעמיד את חנויות 17 ו-18 כבטוחה לפרעון ההלוואה, ולא את נכס 14 (לשעבר חנות 13) כפי שנרשם בהסכם ההלוואה. הרישום בדבר תחולת הבטוחה על חנות 13 בלבד, מהווה הטעיה של המבקש. אמנם הטעיה מקימה למבקש זכות לביטול הסכם ההלוואה, או לביטול אותו חלק ממנו המתייחס להגדרת הבטוחה, אולם, הדין מכיר גם באפשרות תיקונו של הסכם במסגרתו בוצעה הטעיה, על-ידי "הכרה בתקפו המחייב של החוזה בהתאם לכוונתו של הצד 'הטועה'" (ראו, דניאל פרידמן ונילי כהן דיני חוזים 679 (1992)). ברוח זו, יש לתת תוקף לתוכנו האמיתי של הסכם ההלוואה, לפיו היה ולא תיפרע ההלוואה במועדה, יהיה המבקש זכאי לבעלות בשיעור של 33.5% בנכס הידוע כגוש 7124 חלקה 249, תתי חלקות 17 ו-18.