פסק-דין בתיק בשא 166225/07

1.         בפניי ערעור על החלטת המשיבה מיום 7/5/07, ערעור בהתאם לסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1969 (להלן- התוספת), שעניינו פרשנות סע' 19(ג)    (1) לתוספת והשלכת או אימוץ הוראות אלו על עובדות המקרה.

            המערערים, יחד עם בעלים נוספים, הינם הבעלים ב"מושע" במגרש ברח' פאגלין 7 בת"א, גוש 6632 חלקה 504, המצוי מדרום לשכונת "אזורי חן" (להלן-"המגרש" או ה"מקרקעין"). מגרש זה אינו מבונה כלל, דהיינו, מגרש ריק. על פי לוח ההקצאות מכח תוכנית בנין עיר 1437 ג', הוקצו לכל אחד מהמערערים זכויות לבניית דירת מגורים בבניין בבניה רוויה, כל אחד על פי חלקו היחסי במגרש בניה זו הינה בניה ראשונה במגרש. בתאריך 27.2.07 הגיעו הצדדים לשומה מוסכמת הקובעת את הסכום הסופי על המערערים לשלם למשיבה כהיטל השבחה, וזאת לאחר הגשת שתי שומות, זו של השמאי שמאול פן, מטעם המשיבה, וזו של השמאי חיים בן ארי, מטעם הבעלים. השומה המוסכמת מתאריך 27/2/07 הינה בחתימתם של שני השמאים, כנציגי הצדדים. שתי השומות המקוריות אינן מתייחסות ישירות לפטור לו זכאים, לטענתם, המערערים, שבהתאם לסע' 19(ג)(1) לתוספת. שמאי המערערים כותב זאת מפורשות בסע' 7 לפרק ד' לחוות דעתו:

"ההערכה אינה כוללת זכות לפטור מהייטל השבחה הזכאי כ"א מהבעלים הנישומים בגין יח"ד אחת".

כשפנתה עו"ד ה' אייזן, ב"כ המערערים, למשיבה לקבלת שוברי תשלום ההייטל, צרפה לבקשתה טבלה שהכין השמאי, חיים בן ארי, הכוללים את הפטור בחישוב הייטל ההשבחה בו חייב כל אחד מהבעלים. שמאי המשיבה, איינג'נר פן, אף אישר את הטבלה שהכין חברו, אך צירף למכתבו, מיום 18/3/07, הנספח לתשובת המשיבה לערעור, הערה לפיה ניכוי הפטור האמור כפוף לאישור המשיבה את הפטורים.

המשיבה אימצה את הסכומים שבטבלה, הנפיקה את שוברי התשלום, והבעלים שילמו את ההיטל כמפורט בשובר.

זמן קצר לאחר מכן, בתאריך 7/5/07, הוצא ונשלח מכתב המשיבה המודיע כי לטעמה, שוברי התשלום שהוצאו אינם על הסכום הנכון, כאשר השמאי חיים בן עמי כלל בחישוביו להיטל את ניכוי הפטור לבניה עצמית, ומוסיף מנהל מחלקת השומה וההשבחה, מר אריה קמיל, במכתבו, כדלקמן:

"מאחר ועפ"י פס"ד צרי לא ניתן לאפשר פטור בגין בניה עצמית, יוצאו שוברי תשלום על ההפרש.

לא ינתן אישור הייטל השבחה ללא תשלום היטל ההשבחה במלואו".

על החלטה זו מוגש הערעור. לטענת המערערים, פרשנות המשיבה לפס"ד צרי - מוטעית. לכל אחד מהבעלים במשותף של המגרש הבונה דירה אחת למגוריו או למגורי קרובו, הזכות לפטור מהיטל השבחה לגבי השטח של 140 מ"ר מהדירה, דהיינו - כל אחד מהבעלים המשותפים יהיה זכאי לקבל פטור בגין דירת מגורים אחת. בנוסף לכך מוסיפה וטוענת ב"כ המערערים עוד שלוש טענות והן, ראשית, כי לאחר שהמשיבה הוציאה את שוברי התשלום אשר כללו את הפטור לכל דירה ודירה, אין המשיבה זכאית לחזור בה ממעשיה, ובמיוחד שהמערערים כבר שילמו את הסכום הנקוב בשובר שהוצא, שנית, כי הלכת פס"ד צרי הינה הלכה חדשה, ואין להחילה רטרואקטיבית על פרשתנו, כשענייננו בחיוב במס - וההייטל איננו אלא מס. ושלישית, כי הנוהג אצל המשיבה, מזה שנים, גם לאחר פס"ד צרי, שלא למנוע את מימוש הפטור גם כשהקרקע פנויה ומדובר בבניה ראשונה.

ב"כ המשיבה, בתגובה לכתב הערעור, טוענת כי יש לדחות את הערעור, הן על הסף והן לגופו. דחיה על הסף משלושה טעמים. ראשית, כי המערערים לא צרפו תצהיר לאימות העובדות נשוא הערעור, שנית, כי המערערים נמנעו מלצרף את כל הצדדים הרלבנטיים לערעור, כמו בעלים נוספים ואת הקבלן העתיד לבנות על המגרש מכוח עסקת הקומבינציה בינו ובין הבעלים, ושלישית כי בית משפט זה חסר סמכות לדון בחלק מטיעוני הערעור, באשר ערעור על ביטול החלטת הרשות להעניק את הפטור, הינה טענה מתחום המשפט המנהלי הטהור, והסמכות הייחודית לדון בטענות אלו הינה לבית המשפט לעניינים מנהליים. לגופו של עניין, טוענת המערערת כי לאור הלכת פס"ד צרי, הפטור כאמור בסע' 19(ג)(1) לתוספת חל רק על הרחבת בית קיים על המקרקעין, ולא על בניית בית חדש הנבנה על קרקע בלתי מבונה.

בתגובה לתשובת המשיבה, חוזרת ומפרטת ב"כ המערערים את כל נימוקיה לטענות המערערים וכי יש לדחות את טיעוני המשיבה ולקבל את הערעור.

2.                   לא מצאתי כל ממש בטענות המשיבה לעניין הדחיה על הסף.

אין בהוראות בתוספת השלישית או בסדרי הדין, (תקנות התכנון והבניה (סדרי דין על הגשת ערעור על שומת היטל השבחה) תשמ"א - 1981), כל דרישה להגשת תצהיר לאימות נימוקי העובדות שבבסיס הערעור. מכל מקום, בכל הקשור והנחוץ לפסק דין זה, אין כל מחלוקת עובדתית בין בעלי הדין.

גם בטענה כי היה על המערערים לצרף את כל הבעלים במשותף של המגרש וכן את הקבלן העתיד לבנות את הבניין, אינה במקומה. הקבלן כלל אינו מערער על החלטת המשיבה שלא להכיר בפטור הנידון, והרי אין הוא זכאי לו. גם שאר הבעלים במשותף שאינם ברשימת המערערים, שבחרו שלא לערער, אין כל חובה בדין לחייבם להצטרף כצד לערעור זה, ואם ידחה הערעור, פטורים הם מחיוב בהוצאות, ואם יזכו המערערים בערעורם, ממילא תהיה המשיבה חייבת, מכוח היותה רשות ציבורית הפועלת מכוח חוק, להעניק להם את הפטור באשר אין זה ראוי כי המשיבה תפעל לגביית הייטל השבחה ללא הפטור ממי שזכאי לו, בניגוד לפסק דינו של בית המשפט המוסמך, והם - "יהנו מן ההפקר".

לעניין סמכותו של בית משפט זה, סמכות כאמור בסע' 14(ג) לתוספת, הרי כאמור שם הסמכות הינה לדון אף בעצם "החיוב בהייטל", כלומר, ההייטל על הפטורים לו. בית המשפט ידון בערעור על  ההחלטה שלא לפטור את המערערים מההייטל, ללא כל קשר להוצאת השוברים בסכומים המקוריים. אם אקבע כי לא היה כל מקום לשינוי ההחלטה, ממילא מתייתר הצורך לדון בשאלת תחומי סמכות הרשות לשינוי בהחלטה שניתנה, אם בגין גילוי מאוחר של טעות שנפלה בהחלטה המבוטלת ואם משיקול דעת חוזר לגוף העניין.

וכפי שיאמר בהמשך, לטעמי, דין הערעור להתקבל לגופו והמערערים זכאים לפטור כאמור בסע' 19(ג)(1) לתוספת.

3.         בסעיף זה לתוספת נאמר כדלקמן:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא יראוה כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר. כל בניה או הרחבה מעל השטח האמור ישולם הייטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

לכאורה, פטור זה ניתן הן ל"בניה" והן ל"הרחבה" של דירת המגורים. ועל כן, גם אם מדובר במגרש ריק ולא מבונה, המחזיק הבונה עליו דירה, הוא פטור מהייטל ההשבחה, ממש כמו מחזיק אחר של המקרקעין לו דירה ישנה שהוא מבקש להרחיבה.