פסק-דין בתיק בשא 166220/06

מבוא:

1.         ערעור על שומת היטל השבחה של השמאי המכריע, מר שאול רוזנברג, מיום 4.5.06 ( להלן:  השומה המכרעת) , בהתאם להוראות סע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשל"ה 1965 ( להלן: החוק והתוספת) , הנוגעת להשבחה במקרקעי המערערת, חלקה 773 בגוש 6111, המצויים ברח' ויצמן 2 בתל-אביב יפו, הם הבנין הידוע כ"מגדל אירופה ישראל" ( להלן: המקרקעין או הבניין), שבעקבות בקשות ל"שימוש חורג" בקומת המרתף (1-) שבבנין מתחת לככר,  שבה כיום חנויות ומסעדות ועוד. על פי השומה המכרעת, (נספח א' לכתב הערעור), שומת ההשבחה הינה בסך של 4,318,778 ש"ח, כך שההייטל הינו בסך של 2,159,389 ש"ח, נכון ליום הקובע, ה- 25.6.03.

2.         טענות המערערת בערעורה הינן, בקצרה, כדלקמן: -

            א.         אין מקום לחיוב בהייטל היות ומדובר בשימוש חורג מהייתר ולא מתוכנית.

            ב.         לחילופין, ובכל מקרה, על השמאי המכריע היה לקזז מהשטח שחושב לשימוש

החורג את השטחים המסחריים על פי ההייתר המקורי, בשטח של כ- 700 מ"ר.

ג.          השמאי המכריע טעה בתחשיב עלויות ההתאמה לצורכי השימוש החורג, כך שניכה מערך ההשבחה סכום נמוך מהראוי.

 ד.        על השמאי המכריע היה לקזז מההשבחה אף את חישוב עלויות החזרת המקרקעין למצבם הקודם, לאחר סיום תקופת השימוש החורג המבוקשת.

ה.         תקופת השימוש החורג הינה, בפועל, רק 8.5 שנה ולא 10 שנים כפי שנקבע בשומה המכרעת.

בתגובת ב"כ המערערת לתשובת המשיבה לערעור, הוסיפה המערערת מספר טענות והבהרות, ומיד הוגשה לבית המשפט בקשה לסילוק התגובה שהוגשה, מטעמים דיונים.אף אם יש צדק בטענות ב"כ המשיבה, נראה לי כי אין מקום למנוע מהמערערת להשמיע את כל טענותיה במסגרת הערעור, כך שבית המשפט יוכל ליתן את פסק דינו על סמך כל הטיענוים הראויים שישמעו, לגופו של ענין.

בתגובת ב"כ המערערת נשמעת טענה נוספת אחת והיא כי כעקרון, הייטל השבחה יש לגבות רק על התעשרות, דהינו - באין עלית שווים של מקרקעין - "לא יקום ולא יהיה" היטל השבחה. כאן מתפרץ ב"כ המערערת לדלת פתוחה. השאלה הנשאלת בערעור זה הינה באם חישב השמאי המכריע כשורה את עלית ערך המקרקעין בגין ההייתר לשימוש חורג, כשאין למעשה כל מחלוקת שהשימוש החורג שהתבקש והוענק - משביח את המקרקעין. בפועל, השאלה הינה האם טעה השמאי המכריע בהערכתו את "העלויות האדירות", כלשון ב"כ המערערת, של התאמת הבנין לשימושו החדש שעל פי ההייתר לשימוש חורג, וזו, לטעמי, בחלקה או ברובה שאלה מקצועית/שמאית שאין עליה כל זכות ערעור, באשר בית משפט זה אינו "שמאי-על" המחליף את שיקולים המקצועיים של השמאי המכריע בשיקוליו הוא.

ואכן, לטענת המשיבה, מן הדין לדחות על הסף את טענות המערערת, באשר חלקן אינן "בנקודה משפטית", כאמור בסע' 14(ג) לתוספת, ואילו חלקן האחר ידחה לגופו בהעדר בסיס ראייתי או משפטי לטענה בדבר מישגים בשומת השמאי המכריע.

3.         בתאריך 10.2.03 הגישה המערערת בקשה להייתר (בקשה מס'  0223-03) לשינויים ושימוש חורג בבניין. תוכן הבקשה להתרת השימוש עניינה בקומה הראשונה של הבניין, קומת הכניסה וקומת המרתף העליונה, זו הקומה נשוא השומה והערעור שבפני. בקומה זו השימוש החורג הינו ממשרדים לשטח מסחרי - מסעדות וחנויות, בשטח כולל של 1085 מ"ר, לתקופה של 10 שנים, ומנספח א' לכתב התשובה, חלק מהבקשה הנ"ל, ניתן ללמוד בבירור כי הן במצב הקודם והן במצב החדש, השטח נשוא הבקשה לשימוש החורג, בקומת מרתף זו, הינו 1085 מ"ר.

בתאריך 25.6.03 ניתנה החלטת ועדת המשנה של המשיבה לאישור הבקשה לשינויים ובין היתר, אף בקומה המרתף (1-), ( להלן: הקומה). (נספח ג' לכתב הערעור).

בתאריך 4.7.05 הוצא על ידי המשיבה היתר בניה מס' 270771, ובו אישור הבניה על פי השינויים שאושרו כשימוש חורג בהחלטה הנ"ל. (נספח ח' לכתב הערעור).

לאחר הגשת שומת ההשבחה מטעם שמאי המשיבה, ואחריה מטעם שמאי המערערת, מונה בהסכמה השמאי המכריע, ששומתו, כאמור, הינה נשוא הערעור.

4.         לא מצאתי כל ממש בטענת הערעור וגורלו להדחות, ולהלן נימוקי החלטתי זו, תוך התייחסות לטענות המערערת, אחת לאחת.

שימוש חורג מהייתר ולא מתוכנית.

5.         הטענה כי כשענייננו בשימוש חורג מהייתר שניתן, ולא מתוכנית, כמשמעות מושגים אלו  בחוק, וזאת כאשר השימוש החורג תואם את תוכנית בנין עיר החלה על המקרקעין, אין מקום לחישוב השבחה, הן עקרונית והן בפרשתנו, אינה מקובלת עלי.