פסק-דין בתיק ברע 3108/05

א.    בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ בת"א (כב' הרשם א' צכנוביץ) מיום 28.11.2005, אשר אישר את מכירתו של מבנה בן 4 קומות הידוע כגוש 10910 חלקה 158, ברח' מוריה 46 בחיפה ( להלן: "הנכס"), למשיבה 2, חברת ב.ד.ס.י. השקעות בע"מ ( להלן: "הרוכשת" או "ב.ד.ס.י"), בתמורה לסכום כולל של 735,000 $ ארה"ב.

ב.     עיקרי העובדות הצריכות לענין:

הנכס הינו מבנה בן 4 קומות, הכולל 6 דירות מגורים ושטח מסחרי בקומת הקרקע, ברח' מוריה, הכרמל המרכזי, בחיפה.

ביום 22.11.2004 הורה ראש ההוצל"פ על מינויו של משיב מס' 1 ככונס נכסים ( להלן: "כונס הנכסים" או "הכונס"), למכירת זכויות המבקשת 1 ( להלן: "המבקשת" או "פאר הכרמל") במבנה.

ביום 9.1.2005 הועברה לעיונו של כונס הנכסים, שומת נכס, שנערכה על ידי שמאי מטעמו (נספח "ט" לתגובת כונס הנכסים לבר"ע), לפיה:

" 6.2.5. היטל השבחה

ג. בגין השימוש למטרת מסחר (קונדיטוריה/ מסעדה/ בית קפה) בקומת קרקע I, על אף שנטען ע"י הבעלים כי הקומה משמשת למסחר למעלה מ-20 שנים ללא שום בקשה לשימוש חורג מהיתר, הנחנו למען הזהירות תשלום היטל השבחה עבור השימוש החורג. היטל ההשבחה החזוי המוערך על-ידינו הינו בגבולות 130,000 $. היטל ההשבחה הסופי יקבע אך ורק ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה בכפוף להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

ד. לגבי השימוש החורג לתקופה קצרה לשימוש סטודיו/ סטריאו במקום דירת מגורים בקומת קרקע I, התחשיב הינו לפי שווי כדירת מגורים. להערכתנו הנכס כדירה עוד גבוה משוויו כסטודיו/ סטריאו לפיכך לא הפחתנו היטל השבחה לשימוש החורג הנ"ל. ייתכן כי בעתיד תהיה דרישה. יהיה אז צורך בהגשת "שומה אחרת" וניהול ההליך על פי האמור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה".

(שם, עמ' 14)

וכן:

" 6.4. קביעת השווי

א.    לאור האמור לעיל, תוך התחשבות במכלול הגורמים שאוזכרו ותוך שהננו בוחנים השפעתם של גורמים אלו על שוויו של הנכס, אומדן שווי הנכס שבנדון, במצבו, לא כולל קומת קרקע - I (תחתונה), בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא ריק ופנוי ונקי מכל שיעבוד, חוב, משכנתא וזכויות צד ג', למעט הדיירים שבשכירות חופשית ובשכירות מוגנת, הינו בגבולות הסך שווה ערך בש"ח ל- 680,000 $ (שש מאות ושמונים אלף $ של ארה"ב).

מחיר הנכס, לא כולל קומת קרקע - I (תחתונה), למטרת מכירתו בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל הינו בגבולות הסך השווה ערך בש"ח ל- 580,000 $ (חמש מאות ושמונים אלף $ של ארה"ב).

     הסכומים כוללים מע"מ.

     1$=4.40 ש"ח.

ב.     אמדן השווי כנ"ל ל קומת קרקע - I (בשימוש מסחרי), הינו בגבולות הסך שווה ערך בש"ח ל- 370,000 $ (שלוש מאות ושבעים אלף $ של ארה"ב).

המחיר של קומת קרקע I (בשימוש מסחרי) למטרת מכירה בהליך של כינוס נכסים בדרך של הוצאה לפועל, הינו בגבולות הסך השווה ערך בש"ח ל- 315,000 $ (שלוש מאות וחמש עשרה אלף $ של ארה"ב).