פסק-דין בתיק ברע 1080/06

א.        בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל בתל אביב יפו מיום 25.12.2005 (כב' הרשמת ד' ורד), אשר דחתה את בקשת המבקש לפדות את דירתו במסגרת הליכי מימוש משכנתא, וקיבלה את בקשת המשיב 1 ( להלן: "הבנק") לאשר את מכירת הדירה למשיבים 2 ו-3 ( להלן: "הרוכשים").

ב.         אני מחליטה לתת רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור.

ג           עיקרי העובדות הצריכות לעניין

            ביום 25.12.2001 רכש המערער דירה בת 6 חדרים  ברח' הבריגדה היהודית 26 בנתניה, הידועה כגוש 8448 חלקה 21 ( להלן: "הדירה" או "הנכס"), בסכום של 1,560,600 ש"ח.

על הסכם המכר חתם בנה של בעלת הזכויות בנכס, מר אורי ג'אן ( להלן: "מר ג'אן"), על פי יפוי כח כללי נוטריוני מיום 6.2.1997 ( הסכם המכר צורף כנספח "ג" לתגובת הבנק לבר"ע). כחודש לאחר חתימת הסכם המכר, ביום 29.1.2002 נפטרה בעלת הזכויות בדירה.

            לטענת הצדדים, הסכם המכר הקים, ככל הנראה, חבות במיסוי מקרקעין בסכום של 698,814 ש"ח, נכון ליום 25.4.2002; וכן חבות בתשלום מס רכישה בסכום של 77,972 ש"ח נכון ליום 3.6.2005. סכומים אלה, טרם שולמו, ככל הנראה, על ידי מר ג'אן והמערער בהתאמה.

ביום 22.1.2002 נכרת בין הבנק והמערער הסכם הלוואה על סך של 1,264,815 ש"ח ( להלן: "ההלוואה") וכן חתם המערער על התחייבות לרישום משכנתא על הדירה, כבטוחה לפרעון ההלוואה.

ביום 23.1.2002 רשם הבנק בגין ההלוואה, הערת אזהרה על הדירה, בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 7.2.2002 נרשם משכון לטובת הבנק אצל רשם המשכונות.

משלא עמד המערער בתשלום החזרי המשכנתא העיתיים, פתח הבנק ביום 10.6.2003 בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון.

ביום 29.9.2003 מונה ב"כ הבנק ככונס נכסים למכירת הדירה ( להלן: "כונס הנכסים").

מר ג'אן הגיש בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ למינוי כונס הנכסים (בר"ע (ת"א) 2614/04). בקשת רשות הערעור נדחתה על ידי ביום 5.5.2005, משהוכח כי מלוא התמורה הועברה לידיו של מר ג'אן או לידיו של עו"ד חימי, בהתאם להוראות הסכם המכר.

בד בבד, הגיש מר ג'אן ביום 21.6.2004, הליך על דרך המרצת פתיחה, כנגד המערער ומדינת ישראל (משרד האוצר - אגף מיסוי מקרקעין נתניה) בו עתר לסעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם המכר (תיק ה.פ. (ת"א) 883/04).

ביום 7.9.2004 נעתר בית המשפט המחוזי בת"א (כב' השופטת ה' גרסטל, ס.נ.) לבקשתו של מר ג'אן, ומחק את התובענה ללא צו להוצאות.

ביום 15.8.2005 מסרה משפחת עניתי, את מפתחות הנכס לידי כונס הנכסים.

משפחת עניתי התגוררה בנכס מכח הסכם שכירות שחתמה עם מר ג'אן. ביום 20.12.2005, נוכח ניסיונו של כונס הנכסים למקסם את מחירו של הנכס, הגישו הרוכשים לכונס הנכסים, הצעה משופרת לרכישת הדירה בתמורה לסכום של 250,000 $. הרוכשים וכונס הנכסים חתמו בו ביום, על הסכם למכירת הנכס לרוכשים.

ביום 22.12.2005 הגיש כונס הנכסים בקשה לאישור המכר.

המערער הגיש את התנגדות לאישור המכר. המערער טען כי יש לאפשר לו לרכוש את הנכס בתמורה לסכום של 186,000 ש"ח. המערער טען כי שווי התמורה הצפויה מהרוכשים, בניכוי החובות לרשויות המס בגין הסכם המכר בינו ובין מר ג'אן, ובניכוי שכ"ט כונס הנכסים, "יעשירו" את קופת הכינוס בתמורה משוערת של 186,000 ש"ח בלבד. בנסיבות אלה, טען המערער, יש לאפשר לו לפדות את הנכס "במחיר נטו".

המערער סמך את התנגדותו למכירת הנכס, בין היתר, על פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת ע"א 2000/01 בן בסט נ' הנאמנה בפשיטת רגל על נכסי בן בסט, פד"י נט (1) 481, 494 ( להלן: "הלכת בן בסט"), בו קבע כב' השופט א' א' לוי: