פסק-דין בתיק א 71399/06

1.       לפניי תביעה בסך 15,994 ש"ח, למימוש התחייבות לתשלום שכ"ט בגין מכירת דירה, שטרם נמכרה בחלוף כ-10 שנים ממתן ההתחייבות, לפי הערכת שווי של הדירה.

2.       הצדדים הסכימו על מתן פסק דין לפי סעיף 79א בחוק בתי המשפט, בצירוף הנמקה קצרה, על יסוד החומר שבתיק.

3.       עקב שינוי בסידור העבודה של בית המשפט, נוצר אצלי עומס עבודה חריג, שגרר עיכוב בכתיבת פסק הדין. התנצלותי המערכתית לפני הצדדים.

4.       נוכח המחלוקת בין הצדדים בפרשנות ההסכם הדיוני אעיר כי לא הוסכם על מתן מעמד ראייתי כלשהו למסמכים שצורפו, או על השעיית דיני הראיות; אלא כל צד הותיר לעצמו חופש טיעון על יסוד מה שצורף, לרבות כל טענה בשאלת קבילותם ומשקלם של המסמכים. עוד אעיר כי החומר שבתיק כולל את כתבי הטענות, ואת התצהירים המאמתים את האמור בהם.

5.       בחוזה בין הנתבעים לצד ג', שלפי גרסת התובע שלא נסתרה נחתם במעמדו, נאמר כי - 

"הדירה האחרונה שטרם נמכרה דירה מס' 2, תמכר באמצעות עו"ד גד שילר עפ"י החוזה הסטנדרטי בבניין, הסכום שישולם כשכ"ט יהיה 1.5% + מע"מ."

6.       ברור שהכוונה הייתה לשיעור הנקוב ממחיר המכירה של הדירה. השימוש של התובע במונח של שווי הדירה, כשהוא מתאר את התניה החוזית הנדונה - אף שאינו נוקט לשון ציטוט - אינו מהווה תיאור מדויק של התניה החוזית. ככל שזו פרשנותו של התובע לתניה, היה ראוי להציגה במובחן מתיאורה. לאמור, כמו גם לדרך שבה ביקש התובע להגיש תשובה לסיכומי הנתבעים, תוך כלילת התשובה בגוף הבקשה - תהיה השלכה לעניין ההוצאות, בריכוך המתבקש מן ההסכמה על מתן פסק דין על דרך הפשרה.

7.       למעלה מן הצורך ייאמר כי לא סביר להשתית חיוב חוזי על שוויו של נכס - בלי לקבוע בחוזה את המנגנון להערכת השווי.

8.       עוד יש לומר כי לא ניתן לראות בנתון המובא ממחירון הדירות של לוי יצחק משום נתון רלבנטי לענייננו. בין השאר, יש להפנות לכך שהמחבר עצמו מטעים שמדובר במעין "קריאת כיוון" כללית בלבד; שהרי השווי הקונקרטי של הנכס מושפע מתכונותיו הקונקרטיות הספציפיות (מלבד הפרמטרים הכלליים הנקובים במחירון האמור). תכונות אלה, והערכתו השמאית האמיתית של הנכס הנדון, לא הוכחו בענייננו. עוד יש להעיר כי המחירון מבטא שווי במועד הפרסום, שאינו רלבנטי למועד המכירה לפי החוזה.

9.       כפי שהסבירה המלומדת גבריאלה שלו בספרה, סעיף 28 בחוק החוזים אינו חל בעניין כבענייננו; משום שלא הייתה כוונה לשלול מן הבעלים את החירות למכור או לא למכור את דירתו. בדומה לחוזה תיווך, הבעלים שלא מכר את דירתו אינו נחשב כמי שסיכל את התנאי החוזי לתשלום דמי התיווך.

10.   יחד עם זאת, נוסח החוזה, ואומד דעת הצדדים המשתמע ממנו, אינם תומכים בקונסטרוקציה שלפיה הדירה אולי תימכר ואולי לא, ורק אם וכאשר תימכר אי-פעם - תטופל המכירה על ידי התובע, והוא יזכה בשכ"ט כאמור.

11.   אני רואה בנוסח החוזה, ובאומד דעת הצדדים המשתמע ממנו, משום מצג כלפי התובע בדבר כוונת הנתבעים למכור את הדירה תוך זמן סביר, תוך שהוא יזכה "לגזור קופון" מן המכירה, בדמותו של טיפול במכירה בתמורה ל-1.5% ממחירה.

12.   יתכן כי לו הוצג מצג אחר, שלפיו הדירה אולי תימכר ואולי לא - היה התובע עומד על תשלום שכ"ט בגין שירותיו האחרים.

13.   משהדירה לא נמכרה תוך זמן סביר, הפרו הנתבעים בכך את המצג האמור.

14.   לאור המקובץ, התובע אינו זכאי לשכ"ט עו"ד בשיעור מלא בגין הטיפול שלא בוצע במכירת הדירה שלא בוצעה. אמנם, עקרונית, הוא עשוי היה להימצא זכאי לפיצוי בגין הסתמכותו על המצג האמור, ושינוי מצבו לרעה בעקבותיו; כגון בשיעור שכר הטרחה הראוי שהיה נוטל בגין השירותים המשפטיים שנתן לנתבעים, ללא תמורה ישירה, לולא הסתמך על התמורה הצפויה לו מן הטיפול במכירת הדירה.

15.   שוב, בהיקש לחוזה תיווך: המתווך אינו רשאי לתבוע דמי תיווך לפי החוזה, בשיעור 2% משווי הנכס, אם הלקוח לא מכר או לא קנה את הנכס. אולם הוא יוכל לתבוע פיצויים שליליים, לפי סעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי), אם יוכיח שהלקוח פעל בחוסר-תום-לב, יצר אצלו מצג-שוא של וודאות בהתרחשות עסקה, והמתווך הסתמך על מצג זה ושינה מצבו לרעה.

16.   סימן לכך שגם התובע לא סבר, בהכרח, כי הוא זכאי לסך 1.5% משוויה השמאי של הדירה - מצוי בנוסחם העמום של מכתבי התובע לנתבעים מיום 27.12.00 ומיום 9.4.01; שאינם בגדר מכתבי דרישה לסכום האמור.