פסק-דין בתיק א 63174/05

1.         התובעת חברת דנקר בירגר בע"מ (להלן: "החברה") עוסקת, בייעוץ, יזמות ופיתוח בתחום הנדל"ן (כך להגדרתה בסעיף 1 לכתב התביעה).

2.         הנתבעת היא רשות הפיתוח שהיא אחת מזרועותיו של מנהל מקרקעי ישראל.

3.         התביעה הוגשה בחודש דצמבר 2005.

4.         בחודש דצמבר 1999  פרסמה הנתבעת מכרז פומבי מספר 997594293 לרכישת זכויות בעלות במקרקעין הידוע כחלקה 17 בגוש 10852, רחוב יחיאל 23 חיפה. חלקה בשלמות (להלן: "הנכס").

הנכס היה במצב פיזי גרוע ובמצב שמחייב שיפוץ מקיף. (ראה ת/10 - חוו"ד של מר גלעד יצחקי שנערכה לפני המכרז ביום 18/1/99 וכן ת/11 - מסמך של חברת עמידר ממנו עולה, כי מדובר בנכס אטום).

מר יצחקי אשר נחקר בתיק על חוות דעת שהגיש, אישר בחקירתו, כי היה מדובר בנכס שעיריית חיפה קבעה כי הוא נכס מסוכן מבחינה בטיחותית. (עמ' 176 שורה 24 וכן עמ' 177 שורה 2 לפרוטוקול).

5.         החברה זכתה במכרז. שילמה את התמורה עוד לפני שנחתם חוזה וזאת על פי דרישת הנתבעת.

ביום 7/3/00 נחתם הסכם מכר בין הצדדים. (להלן: "ההסכם" - ההסכם סומן נספח ה' לכתב התביעה).

במבוא להסכם הוצהר בין היתר:

"הואיל והמוכרת היא הבעלים של הנכס" וכמו כן נכתב בעמ' 2 להסכם: "ידוע לרוכש כי רישום החלקה ע"ש רשות הפיתוח תתבצע ע"י המוכרת".

6.         עד למועד הגשת התביעה וגם עד למועד שמיעת ההוכחות בתיק, (מאי 2007), לא נרשמה החלקה על שם רשות הפיתוח וממילא גם לא נרשמה על שם החברה התובעת. (נסח טאבו צורף ת/2 ולפיו במקום המיועד לשם הבעלים כתוב: "לא הוסדר").

7.         תמצית טענות התובעת:

א)         התובעת טענה, כי היא חתמה על ההסכם על סמך מצג של הנתבעת ולפיו הנכס הוא בבעלותה והנכס ירשם בתוך זמן קצר על שמה.

התובעת הסתמכה על מצג זה והשקיעה את כל מרצה ומשאביה בקידום העסקה תוך וויתור על עסקאות אחרות שהוצעו לה, ומאחר ולא נרשמו זכויותיה של הנתבעת בנכס, התובעת עדיין הייתה כפופה לתנאים הקבועים במכרז, ולא יכלה למכור את הנכס לזרים ו/או לבצע בו דיספוזיציות כלשהן ו/או להגיש תוכנית בינוי ערים נקודתית על מנת להגדיל את אחוזי הבנייה בנכס ו/או להרוס את המבנה הקיים ולהקים מבנה חדש שאינו מיועד לשימור.

ב)         התובעת טענה, כי על מנת להקטין את נזקיה, היא התחילה לאחר כשמונה חודשים של עיכוב, לבצע בנייה לא מיטבית בנכס ולשפץ את המבנה הקיים על הנכס, במקום להרוס ולהקים מבנה חדש תחתיו, והיא הקימה אותו כמבנה המיועד לשימור - צעד הכרוך בהוצאות גבוהות יותר מאשר בנייה רגילה.

ג)          התובעת טענה, כי בגין מעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, נגרמו לה נזקים:

על פי חוות דעתו של השמאי אבי מנדלסון, קיימות שתי אפשרויות להערכת סכום הנזקים:

(1)        אפשרות ראשונה - במידה ולא יוסדר הרישום בנכס על שם התובעת - ביטול הסכם המכר והשבה בתוספת רווח יזמי: שווי הנכס שיושב בסך 625,000 דולר, כאשר מתוך סכום זה הוצאות היזם הן 426,000 דולר והפיצוי ליזם הוא 199,000 דולר.

(2)        אפשרות שנייה - במידה ויוסדר הרישום על שם התובעת - פיצוי בסך 1,424,537 ש"ח.

ד)         התובעת טענה, כי הנתבעת ניהלה איתה משא ומתן רשלני תוך יצירת מצגי שווא וגם לאחר חתימת ההסכם, הנתבעת היא זו שהפרה את התחייבויותיה.