פסק-דין בתיק א 60000/06

מבוא

1.      "ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ" (להלן: "הנתבעת") הינה חברה להשכרת מבנים אשר יחד עם קיבוץ שעלבים חכרה מקרקעין באיזור המלאכה של העיר מודיעין עליהם נבנה המרכז המסחרי הידוע בשם "ישפרו סנטר" (להלן: " המרכז").

2.      המרכז בנוי באופן שהחנויות בו פונות לשטחים ציבוריים והכניסה אליהן נעשית ישירות מהרחוב וללא מעבר בשטחים מקורים או בשדרות מעבר.

הנתבעת משכירה במרכז שטחים לשוכרים שונים, לרבות לתובעת 1, "טוגו הנעלה והלבשה בע"מ" (להלן: "טוגו") ולתובעת 2, "תמנון טקסטיל בע"מ" (להלן: "תמנון").

3.      התובעות נושאות בתשלום הארנונה המוטלת על ידי עיריית מודיעין בגין החנויות המושכרות. המחלוקת ביניהן לבין הנתבעת הינה בדבר תשלום הארנונה בגין השטחים הציבוריים.

4.      הצדדים הסכימו כי פתרון הסוגיה נעוץ בפרשנות ההסכם. לפיכך וויתרו על הגשת תצהירי עדויות ושמיעת ראיות והגישו סיכומים בכתב לעניין זה.

טענות הצדדים

5.      טוגו ותמנון שכרו מהנתבעת חנויות במרכז. התובעות מפנות לסעיפי ההסכמים, לפיהם לגרסתן הוסכם בין הצדדים כי שטח הארנונה לתשלום יהא מוגבל כך שהתוספת שעל טוגו לשאת בארנונה בגין השטחים המשותפים עומדת על 10% משטח החנות, וכי השטח בגינו תישא תמנון בתשלום בגין השטחים הציבוריים הינו - 7.5%, החל מיום מסירת החזקה.

6.      בדרישות הארנונה ששלחה עיריית מודיעין-מכבים- רעות (להלן: "העירייה") שבתחום שיפוטה מצוי המרכז, לתובעות, קבעה כי שטח המושכר של טוגו עומד על 139 מ"ר ואילו שטחה של חנות תמנון הינו 124 מ"ר. יובהר כי לצורך הכרעה במחלוקת, יעמדו שטחי החנויות על הקביעה דלעיל.

7.      בישיבתה מיום 13.12.05 החליטה העירייה להטיל ארנונה שתשולם ע"י המחזיקים בנכסים, ובהעדרם, על ידי הבעלים שלהם. שטח משותף הוגדר כ" שטח היחסי ברכוש המשותף (לרבות חדרי המדרגות בבניין, לובי, חדר אשפה, חדר מכונות/הסקה, מחסנים וכו'), יתווסף לשטח כל דירה ודירה עפ"י גודלו של הנכס העיקרי.                                                                      

ג.2 מעברים ושטחים משותפים במבנים שאינם למגורים יחויבו לפי 50% מהארנונה לפי תעריף "עסקים" באיזור בו מצוי המבנה" (להלן: "צו הארנונה").

8.      ב 26.12.05 שלחה העירייה לטוגו דרישה לתשלום מסי הארנונה בגין המושכר ובנוסף עבור שטחים משותפים בגודל 56 מ"ר ואילו תמנון נדרשה לתשלום ארנונה ותוספת בגין 50 מ"ר בשטח ציבורי.  התובעות פנו לעירייה לצמצום הדרישה לגבי השטחים המשותפים אך נענו כי כל שינוי כרוך בהסכמת הנתבעת לקבל על עצמה את החיוב לשטחים השיוריים. טוגו פנתה לנתבעת וטענה כי היא מוכנה לשאת בתשלום עבור 13.9 מ"ר מתוך השטחים המשותפים (כגודלם של 10% משטח החנות)  ואילו תמנון הייתה מוכנה לשאת ב7.5% משטחה בגודל של 9.3 מ"ר בלבד.

9.      הנתבעת סירבה לדרישות התובעות וטענה כי הסעיפים לפיהם חלה על השוכרים השתתפות חלקית מתכוונים למקום בו נדרשת הנתבעת בתשלום ארנונה עבור שטחים משותפים אולם מכיוון שהתשלום נדרש מהתובעות כמחזיקות, עליהן לשאת בכל חיובי הארנונה, ככל שנדרשו.

10.  הנתבעת טוענת כי עם מסירת הודעתה לעירייה אודות מחזיק היושב בנכס, נוצרת מחויבות ישירה של השוכר כלפי העירייה, ולכן, ככל שיש לתובעות או למי מהן השגה על גודל השטח כפי שנקבע על ידי העירייה, עליהן להפנות את טענותיהן אליה בדרך המקובלת של השגה או ערר " ואף אם יסתבר שעל פי הכללים הנהוגים בעירייה, מדידת שטח החנויות אכן משקפת את השטח הנכון על פי כללים אלה, עדיין אין התובעות יכולות לבוא בכל טענה כלפי הנתבעת" (ס' 13 לכתב ההגנה).

דיון

11.  נטל הארנונה מוטל על המחזיק למעשה בנכס, ר' רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון תק-על 2007(1), 1239 ,עמ' 1244, 1245:

"נוכח ההגדרה הלקונית למונח "מחזיק" בסעיף 269 לפקודת העיריות ("מחזיק - למעט דייר משנה") נפסק בעבר לא אחת כי מן הראוי להיזקק כהשלמה להגדרת המונח "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות (ראו: פרשת וינבוים, 861-860; אליהו וינוגרד דיני רשויות מקומיות כרך שני 564 (1998)). ההגדרה שבסעיף 1 לפקודת העיריות קובעת כך:

"מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון;

מיהו "המחזיק למעשה בנכס"? הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם היא חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במובן הקנייני (ראו סעיף 2 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), אך בהטילו את חיוב הארנונה הכללית על ה"מחזיק" בנכס ולא דווקא על הבעלים, כיוון המחוקק ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה. זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית וכדברי בית המשפט בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156 (1999) (להלן: פרשת מליסרון):

הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי נכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם (שם, 164).