פסק-דין בתיק א 5098/04

1.         התובעת, בן שאול (השקעות) בע"מ, חברה יזמית בתחום הנדל"ן, העוסקת בייזום ובנית בנינים לצרכי מגורים ומשרדים, הגישה תובענה כספית על סך 616,000 ש"ח נגד הנתבע, ברוך יוסף. עילת התביעה הינה אי תשלום חלק מהתמורה בגין דירה שנבנתה על ידי התובעת ונרכשה על ידי הנתבע.

2.         הנתבע הגיש כתב תביעה שכנגד בו ביקש לחייב את הנתבעת שכנגד בתשלום סך 386,000 ש"ח. עילת תביעתו הנגדית הינה הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד ביחס אליו בנוגע להקמת מבנה דירות על קרקע השייכת לו.

גירסאות הצדדים

גירסת התובעת

3.         מטעם התובעת העיד יעקב בן שאול, בעליה של התובעת ומנהלה. על פי הטענה, בנתה החברה פרוייקט מגורים במקרקעין הידועים כגוש 10809, חלקה 24, ברחוב ווג'ווד 8 בחיפה. ביום 18.11.02, נחתם הסכם בין החברה לנתבע לפיו רכש הנתבע דירת פנטהאוז בת 4 חדרים בסכום כולל של 2,005,520 ש"ח. בפועל שילם הנתבע סך של 1,497,280 ש"ח בלבד. ניתנו על ידי הנתבע 8 שיקים דחויים לתשלום יתרת החוב לפרעון בין 8.3.03 ל- 13.10.03. חמישה שיקים בסך כולל של 117,500 ש"ח חוללו. מלבד השיקים שחוללו התחייב הנתבע בהסכם לשלם לחברה סכום של 382,400 ש"ח לא יאוחר מיום 18.11.04. נטען, כי הנתבע הפר הפרה יסודית את ההסכם לאור חילול השיקים ואי ביצוע התשלום הנוסף. החברה טענה שהיא זכאית בנוסף לפיצוי בסך של 10% מסכום התמורה בגין הדירה, סך של 200,552 ש"ח כפיצויים מוסכמים.

4.         התובעת דחתה את טענת הנתבע לפיה נקבע מחיר מופקע בגין הדירה וטענה שמדובר בפנטאהוז יוקרתי בשטח של 160 מ"ר, בעל מפרט יוקרתי אשר הוערך על ידי הבנק המלווה בסך של חצי מליון דולר וכי לאחר משא ומתן עם הנתבע הוסכם על מכירתו במחיר נמוך יותר. נטען עוד, כי החברה מכרה דירה זהה באותו פרוייקט בסכום של 460,000 דולר ואילו הנתבע רכש את דירתו בסכום נמוך בסך של 30,000 דולר מסכום זה. נטען,כי הנתבע הוא זה שהציע לרכוש את הדירה לאחר שהתגורר בה בשכירות תקופה של 6 חודשים. בסופו של דבר ביקשה החברה לחייב את הנתבע בתשלום סך של 920,226 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק: 117,500 ש"ח בגין שיקים שחוללו; 382,400 ש"ח שלא שולמו; 200,552 ש"ח כפיצוי קבוע מראש; 116,350 ש"ח כפיצוי בגין כל חודש איחור ממועד חילול השיק הראשון ועד לתשלום בפועל; 86,874 ש"ח פיצוי בגין איחור; וסך של 16,550 ש"ח בגין ריבית.

5.         נטען עוד, כי ביום 8.11.02 חתמו החברה והנתבע על "מיצהר כוונות" לגבי בניית פרוייקט על מחצית משטחו של מגרש שבבעלות הנתבע בקרית אתא. החברה טענה, כי ההתחייבויות על פי הסכם רכישת הדירה לא היו קשורות, שלובות, או מותנות בפרוייקט. לראיה נטען, כי לא מופיע בהסכם שום איזכור בדבר קשר בין שתי העיסקאות. במיצהר הכוונות נאמר במפורש, כי קיומו מותנה בתשלום מלא של הנתבע תמורת הדירה. בתמצית נטען, שעסקת בניית הפרוייקט בקרית אתא הינה עסקה נפרדת מעסקת רכישת הדירה: שתי עסקאות עוגנו בשני מסמכים נפרדים, נעשו בזמנים שונים וטופלו על ידי שני עורכי דין שונים.

6.         בנוסף הכחיש המצהיר, כי הוא או החברה התחייבו להשקיע בפרוייקט בקרית אתא סך של 600,000 דולר או כל סכום אחר מעל ל- 150,000 דולר. סכום ההשקעה היה מותנה בכפוף לביצוע התחייבויות הנתבע בהסכם ובמיצהר הכוונות.

7.         נטען, כי מיצהר הכוונות כלל לא נכנס לתוקף מאחר והנתבע הפר את התחייבויותיו כלפי החברה. ראשית, הוא לא שילם את מלוא התמורה בגין הדירה. שנית, הוא לא איתר רוכשים כפי שהתחייב לדירות בפרוייקט. כמו כן, המשכנתא הרשומה לטובת הבנק לא הוחרגה לגבי מחצית המגרש עליו היו אמורות להבנות הדירות במסגרת הפרוייקט בקרית אתא על מנת לאפשר מכירתן לצדדים שלישים. נטען עוד, כי החברה עשתה ככל שלעיל ידה על מנת להוציא לפועל את הפרוייקט בקרית אתא וציינה שהעניין היה באינטרס שלה ולא היתה לה סיבה להימנע מכך.

גירסת הנתבע

8.         לגירסת הנתבע, תוך כדי שיחות על  הפרוייקט החל בן שאול במסכת שכנוע כלפיו שירכוש את הדירה ששכר. יוסף הבהיר שאינו מעוניין ברכישת הדירה במחיר שננקב והוצע בסופו של דבר, כי חלק נכבד ממחיר הדירה ישולם באמצעות משכנתא, חלק ישולם לאחר שנה והיתרה תשולם בתשלומים חודשיים מתוך דמי שכירות שהנתבע יקבל מהשכרת הדירות בקרית אתא. הנתבע טען, שהופעל עליו לחץ פסיכולוגי כבד על ידי בן שאול והתקיים מפגש עם עורכת דין תמר פלד שהיתה אמורה לטפל בעסקת קרית אתא ועם אדם נוסף שהוצג כמנהל הפרוייקט. כך תיאר יוסף את המכלול ההסכמי: "במהלך המשא ומתן ובמסגרת מסכת השכנוע, הכין בן שאול את הצעתו, אותה כתב בכתב ידו, ולפיה מחד הוא התכוון למכור לי את דירת הפנטהאוז בסכום של 480,000 דולר, ומאידך הוא התחייב להשלים את בניית הבניין בקרית אתא בתמורה לשלוש דירות, והתחייב להשקיע כל עלות שהיא [הוא עצמו העריך את העלות הכוללת בסכום של 600,000 דולר]. במהלך השיחה הכין בן שאול דף עבודה ובו רשם את ההצעה שהחלה להתגבש". (צורף כנספח ב' לתצהיר הנתבע). הנתבע טען, כי על אף שלא הסכים למחיר שנדרש, המבנה העסקי היה מוסכם והיווה את הבסיס לכל העסקה, דהיינו רכישת הדירה ובניית הבניין בקרית אתא כעסקה משולבת.

9.         לאור מה שהוסכם בנוגע לעסקה הכוללת, נחתמו שני מסמכים: זכרון דברים לגבי מכירת הדירה (נספח ג') ומיצהר כוונות לגבי המגרש בקרית אתא (נספח ד'). נטען, כי שני המסמכים נערכו ונכתבו על ידי בן שאול ונחתמו על ידי שני המעורבים באותו מעמד ביום 8.11.02 כי יומיים לאחר מכן שילם הנתבע 20,000 אירו על חשבון רכישת הדירה. הנתבע ציין, כי התנאים בנספח ד' במיצהר הכוונות, שונים ממה שהוסכם במסגרת הכוללת כאשר בן שאול התחייב להשקיע פתאום רק 150,000 דולר ולא את כל הסכום הדרוש כמקודם וויתר על עסקת הקומבינציה והפך אותה לעסקת ביצוע בלבד. הנתבע הסכים לשינוי בתנאים.

10.        הנתבע חזר והדגיש, כי לתפיסתו לא דובר על שתי עסקאות נפרדות אלא על אחת בלבד, דהיינו רכישת הדירה ובניית הבניין כעסקה משולבת: לראיה, טען הנתבע, כי בכל הפגישות דובר על שתי עסקאות במאוחד ובמשולב; הצדדים אותם צדדים; התשלומים בגין הדירה נקבעו בהתחשב בחלק האחר של העסקה; פיצול העסקאות מוסבר על ידי כך בין היתר, ששני עורכי דין שהיו מעורבים בחוזים היו שונים. הנתבע טען, שבשל האמון המלא שנתן בבן שאול הוא לא היה מיוצג על ידי עורך דין. עורכת הדין פלד היתה עורכת הדין של בן שאול רוב התקופה. כמו כן, הסכום המקורי של 480,000 דולר בגין הדירה שונה ל- 430,000 דולר וההפרש הוסף לחוזה הבניה בתור תמורה עבור בניית הפרוייקט. נטען, כי "האמון שלי בבן שאול היה כה גדול עד שלא בדקתי את דבריו בכל הנוגע לשווי ועלות הדירה מאחר וראיתי את העסקה כעסקה כוללת עד שאפילו שמאות שנערכה לדירה ביום 14.11.02 קודם לחתימת החוזה ואשר קבעה את שווי הדירה בסכום של 400,000 דולר לא גרמה לי להבין שהמחיר שעליו הסכמנו הינו מחיר מציאה לחבר".

11.        הנתבע טען שהבין בשלב מאוחר יותר שרומה על ידי בן שאול, שלא התכוון כלל לבצע את הפרוייקט והיה מעוניין אך למכור את הדירה. הנתבע טען בדיעבד שהיה "פתי" שנפל ברשתו של בן שאול. בשלב מאוחר יותר התברר לו שבן שאול וחברתו נמצאו לפני התמוטטות וכי לא היתה לחברה יכולת לקיים את התחייבויותיה אלא שכל כוונתה היתה לפתות אותו לרכוש את הדירה.

12.        הנתבע טען, כי סך הכל שילם לתובעת קרוב ל- 1,6 מליון ש"ח בסמוך להתקשרות ונותר לו לשלם את חמשת השיקים האחרונים על סך 23,500 ש"ח כל אחד ותשלום אחרון על סך 382,400 ש"ח. עד ליום 12.5.03 כיבד הנתבע את השיקים המעותדים, שכן היה בטוח שהעסקה תתנהל כשורה. בהמשך, לאחר מספר חודשים, התברר לו, כי התובעת אינה מקיימת את החייבויותיה כלפיו ולא עשתה דבר מן המטלות שלקחה על עצמה: לא השקיעה בפרוייקט בקרית אתא ולו אגורה שחוקה, לא הורתה לאדריכל להתחיל לבצע עבודות תכנון ובכלל לא עשתה פעולה כלשהי כדי לקדם את בניית הבניין. שיחות עם בן שאול על מנת להמריצו לא הועילו. בשלב מאוחר יותר, על מנת להימנע מסכסוך, הציע הנתבע לבטל את כל ההתקשרות ולקבל חזרה את מלוא הכספים ששילם (נספח ז'). הצעה זו נדחתה על ידי בן שאול.

13.        הנתבע טען, כי התובעת היא זו שהפרה את החוזה ואת ההתחייבויות כלפיו. נטען, כי היה על החברה להשלים את הבניה של הדירות בפרוייקט עד לנובמבר 2003 וכי אילו היא היתה מקיימת את התחייבויותיה, לא היו נגרמים לו נזקים שונים. הנתבע העריך את נזקיו ב- 172,000 דולר (780,000 ש"ח). אשר על כן, בקיזוז הסכומים שטרם שילם לתובעת הגיע למסקנה שהתובעת חייבת לו 166,612 ש"ח.

דיון

14.        במהלך ההליך, התקבלו כראיות מספר מסמכים, שנחתמו על ידי שני הצדדים: מצהר כוונות מיום 8.11.02 בנוגע לבניה על המגרש השייך לנתבע, זכרון דברים מיום 8.11.02 אודות רכישת דירת הפנטהואס,  וחוזה מיום 18.11.02 עבור רכישת הדירה.

15.        לא ניתן ללמוד מתוך המסמכים, כי קיים קשר בין שתי העיסקאות כפי שטוען התובע. ייתכן ויחסי הצדדים היו מורכבים יותר ממה שהוצג במסמכים החתומים, אולם מתוך חקירותיהם לא עלתה גרסה חלופית העדיפה על פני המסגרת ההסכמית המשתקפת מתוך המסמכים. הנתבע- התובע שכנגד, ניסה להסתמך על דף עבודה שנערכה על ידו בו רשם את העיסקאות זו מול זו כראיה משמעותית שיש בכוחה כדי להראות כי גרסת התובעת, על אף שנסמכה על מסמכים חתומים בידי שני הצדדים, אינה נכונה. לא מצאתי שהדף האמור מסוגל לשאת את כובד המשקל שניסה הנתבע להעמיס עליו. מדובר במסמך לא חתום אשר נערך על ידי הנתבע בלבד שאינו נושא תאריך או סימנים מובהקים אחרים המסוגלים להוכיח קשר בין העיסקאות, או אף למצער שלא מדובר בתפיסתו הסובייקטיבית של הנתבע.

16.        באשר לשתי מערכות החוזים, זו של הדירה וזו של הפרוייקט בקרית-אתא: הנתבע לא שילם את כל התמורה שהתחייב לה במסגרת ההסכם הראשון. לגבי ההסכם השני, קיים קושי גדול יותר לקבוע אם הופר על ידי התובעת-הנתבעת שכנגד. תנאיו דלים במובן זה שלמרות שמדובר בהסכם להקמת פרוייקט, לא נכללו בו תנאים העוסקים בהתחייבויותיהם הספציפיות של כל צד, לוחות זמנים ושלבי ביצוע ועוד תנאים שונים שברגיל נמצאים בחוזים מסוג זה. אשר על כן, בנסיבות לא ניתן לקבוע, כי התובעת-הנתבעת שכנגד הפרה את חלקה. יצויין, כי הנתבע לא שילם את מלוא הסכומים שנכללו בסעיפים א' ו-ב' להסכם שהיוו תנאי לקיומו.

17.        כתוצאה, הנני מקבל את התביעה ודוחה את התביעה הנגדית. על הנתבע לשלם סך של 615,988 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלומו בפועל. לסכום יש להוסיף סך של 30,000 ש"ח כשכ"ט עורך דין בתוספת מע"מ כדין והחזר סכום האגרה כהוצאות.