פסק-דין בתיק א 49266/04

תביעה בעניין הפרת סידרה של הסכמים מיום 11.4.93 (שיקראו להלן בהתאמה ובמאוחד: " ההסכם") המבטאים כריתתה של עיסקת קומבינציה בין התובעים לבין הנתבעת 1 להקמת בית דירות בתל אביב (להלן:" הבית") ברח' חיים ואלישע 18 חלקה 173 בגוש 6904 (להלן: " הנכס").

לפי חוזה הבניה שנחתם אף הוא ביום 11.4.93 (להלן:" הסכם הבנייה") אמורה היתה הנתבעת 1 להרוס את המיבנה הקיים על הנכס ולהקים תחתיו בניין מגורים בן 5 קומות ובו 5 דירות מגורים.

אין חולק, כי בשלב מאוחר יותר בוצע שינוי בתוכנית הבניין באופן שהריסתו נעשתה באופן חלקי בהתאם לכללי השימור.

3 מתוך 5 הדירות בקומות א', ב' ו - ג', אמורות היו להימסר לבעלותם של התובעים ואילו 2 הדירות הנותרות בקומות ד' ו - ה' היו מתוכננות למסירה לנתבעת 1.

מהחומר הראייתי שהוצג בפני, נלמד כי לאחר חתימת ההסכם הגיעו הצדדים להסדר שונה בעניין חלוקת הדירות באופן שזכות התובעים בדירה שבקומה א' הומרה בזכות הנתבעת 1 לדירה בקומה ד' ולהיפך.

הסכמה זו של הצדדים מצאה את ביטויה במכתב מיום 4.2.96 אשר סומן כנספח ד' לכתב התביעה ואמיתותו אינה שנויה במחלוקת.

בהתייחס למסכת עובדתית בסיסית זו, טוענים התובעים להפרת ההסכם מצד הנתבעים בשל קיומם של ליקויי בנייה ואיחור במסירה.

חלק הטענות הנוגע לקיומם של ליקויי בנייה מחייב הכרעה בשאלות הנוגעות לתוקף המיפרט המחייב, להיקף הליקויים בהתאמה, לקיומה של ירידת ערך ולמתן ההזדמנות הנאותה.

השאלה הראשונה העומדת להכרעה עפ"י הגיונם של דברים הינה זו, הנוגעת לזיהוי המיפרט שעקרונותיו ופרטיו הם המחייבים את הצדדים לעיסקה ולאור ההכרעה שתיעשה בנושא זה, תיבחן שאלת קיום הליקויים בהתחשב בהסכמה הדיונית שהושגה ויש בה כדי לצמצם במידה ניכרת את היקף המחלוקת בנקודה זו.

המיפרט הטכני

בעניין זה של המיפרט הטכני קיים נתון ראשוני אשר אינו שנוי במחלוקת ועניינו בזיהוי המיפרט שעמד ביסוד ההתקשרות שבין הצדדים במעמד חתימת ההסכם, היווה חלק מנספחיו וסומן כנספח ג' לכתב התביעה. לפיו, כולל התיאור התכנוני והביצועי של הבית הוראות בעניין סוג הגגות, סוג המעלית, סוג הכניסה, הטלפון הפנימי, הגז, התקשורת, פירטי החלונות והתריסים, החניה, סוג הריצוף, הכלים הסניטריים, הקרמיקה הצבעונית, האדניות, ודודי השמש. עוד כלולות במיפרט הטכני הוראות בדבר פיתוח הגן, מיפרט הלובי, הגדרות, החיפוי בחדר המדרגות, תיבות הדואר, האיטום, הטיוח, מיפרט המטבח, מסתור הכביסה, מעקות הפרופילים בסלון, דלת הביטחון, ריצוף הגג, סוג הצבע, תשתית הכבלים ואופציה לחניה נוספת.

ביום 20.2.96 הודיעה הנתבעת 1 לתובעים במכתב שסומן כנספח ד/1 לכתב התביעה, כי בכוונתה "להעלות את רמת הגימור בדירות" ולהתקין בהן מערכות מיזוג אוויר מרכזיות, ג'קוזי תוצרת חוץ, קרמיקה מסוג פנטהאוז בכל הדירות במקום הריצוף המתוכנן, דלתות פורניר מלא בכל הדירות, תוספת ארונות מטבח, זכוכיות בידוד "אנטי סאן" לכל הדירות, טלוויזיה במעגל סגור, קו טלפון חיצוני, נקודות טלפון, טלוויזיה בכל חדר וחרסי "מונו-בלוק". בנוסף, התחייבה הנתבעת 1 לספק שיש תוצרת חוץ במקום שיש חברון וקרמיקה בחדרי השירותים עד גובה המשקוף וכו'.

קיומו של נספח ד/1 אינו שנוי אף הוא במחלוקת, אלא שלטענת הנתבעת 1 אולצה זו לקבלו על רקע החלפת הדירות שתוארה לעיל כסוג של תכתיב מצד התובעים, לו נאלצה להיכנע.

התובעים מכחישים את טענת הנתבעת 1 בהקשר זה ונסמכים על תיאור הנסיבות שעמדו ברקע יצירתו של ד/1 כמשקף את הסכמת הצדדים וויתורם של התובעים על הדירה בקומה א'.

סבורני, כי גירסתם של התובעים בעניין זה מתיישבת טוב יותר עם מהלך הדברים שקדם למשלוח נספח ד/1 ומכל מקום גירסת הנתבעים בעניין אינה מבססת קביעה בדבר קיומם של האלמנטים הנדרשים לצורך פסילת הסכמה שהושגה בכפייה או באילוץ.

מעבר לכך וכפי שיוסבר בהמשך נסתרת גירסת הנתבעים בהקשר זה באופן משמעותי בהשוואה לחלקה הנוסף של גירסתם העוסק בקיומו של נ/5.

אני דוחה אפוא את טענת הנתבעים להעדר תוקפו של נספח ד/1 וקובעת כי זה משקף את הסכמת הצדדים למועד עריכתו בכל הנוגע להתחייבותה של הנתבעת 1 לפירטי המיפרט הטכני.

בפני בית המשפט הוצג מוצג נ/5 כחלק מראיות הנתבעים העוסקות בפירטי המיפרט הטכני ולפיו, הושגה בין הצדדים הסכמה מאוחרת ביום 27.6.96 שביטויה במכתב שנשלח לב"כ התובעים עו"ד רמי הדר (להלן: " עו"ד הדר") הגוברת על המוסכם בנספח ד/1. במוצג נ/5 נרשם, כי הנתבעת 1 פטורה מהקמת גדר האבן, דלתות הפורניר, האדניות, התריסים בדלתות היציאה מהסלון, הרשתות  בחלונות והזיווג הכפול כנגד ציפוי חזיתות הבניין בקרמיקה, ציפוי חדרי המדרגות במרמרינה, מעקות דקורטיביים מחוץ לבית, אלומיניום משי 101 בכל הבניין, ריצוף קרמיקה בדירת הנתבע 2 ללא תוספת מחיר, מיסתור כביסה משודרג ומדרגות שיש.

מוצג נ/5 מתייחס לשינוי פירטי המיפרט ועיון מעמיק בו מגלה שחלק מהפרטים בו מתייחסים לנספח ג' לכתב התביעה (המיפרט המקורי) כמו לדוגמא האדניות וגדרות האבן, ואילו החלק האחר (כמו דלתות הפורניר והזיגוג הכפול) מתייחס לנספח ד/1 לכתב התביעה.