פסק-דין בתיק א 47818/04

1.         התובעות פרוזבול אחזקות ובנין בע"מ (להלן: "פרוזבול") וי.ח. אירועים בע"מ (להלן: "י.ח") הגישו תביעה בחודש יולי 2004 נגד הנתבעת (להלן: "שערי העיר") על סך 1,720,701 ש"ח.

שערי העיר הגישה תביעה שכנגד על סך 1,079,318 ש"ח נגד  פרוזבול, י.ח, חיים ניזרי (להלן: ("ניזרי") ויוסף ועקנין (להלן: "ועקנין").

2.         הצדדים ניהלו הליכים משפטיים בנוגע להסכם שכירות ולפיו, שכרה פרוזבול משערי העיר שטחים לצורך הפעלת אולם אירועים ומסעדה בנכס הידוע כחלקה 165 בגוש 30075 בצומת הרחובות יפו ושרי ישראל בירושלים (להלן: "המושכר").

3.         ביום 9/8/01 חתמה פרוזבול עם שערי העיר על הסכם שכירות.

על פי הסכם השכירות, תקופת השכירות היא לא יאוחר מיום 12/8/01 והיא בת 60 חודשים עם אופציה לשוכר לתקופת שכירות נוספות של 60 חודשים (כלומר - חמש שנים נוספות).

בסעיף 4.3 להסכם צוין, כי השוכר יוכל לממש את האופציה אלא אם כן, הוא ייתן למשכיר הודעה מראש ובכתב של 180 יום על רצונו לסיים את השכירות.

דמי השכירות נקבעו, לסכום חודשי השווה ל- 21,000 דולר + מע"מ כמפורט בסעיף 7 להסכם.

בסעיף 7.8 להסכם הוסכם:

"הצדדים מסכימים כי במהלך 24 החודשים ממועד חתימת הסכם זה המשכיר יהיה רשאי על חשבונו ואחריותו להגדיל המושכר ב- 300 מ"ר על בסיס אדריכל מטעמו ובהתאם להוראות הרשויות (ברוטו - כהגדרתו במבוא להסכם זה - אשר יקרא להלן: "השטח הנוסף") לשם הפעלת אולם האירועים בסטנדרט של המושכר הקיים. תמורת השטח הנוסף ישלם השוכר למשכיר סך בש"ח השווה ל- 18 $ למ"ר בצירוף מע"מ בתנאים המפורטים בסעיף 7 זה. לא הוגדל המושכר כאמור בסעיף זה יהיה השוכר רשאי לדרוש הגדלתו בהתאם לאמור לעיל רק בחלוף 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה והמשכיר מתחייב לבצע את העבודות תוך 90 יום ממועד קבלה ואישור התוכניות המאושרות על ידי הרשויות דלעיל. כל הוראות הסכם זה יחולו בהתאמה גם על השטח הנוסף".

הסכם זה יכונה : "ההסכם הראשון".

4.         ביום 10/1/02 נחתם נספח להסכם הראשון (להלן: "הנספח הראשון") ובו נכתב במבוא להסכם, בין היתר, כי הואיל והשוכר - פרוזבול ביקש משערי העיר להקל עליו בתשלומי דמי השכירות ושערי העיר הסכים לכך, ופרוזבול מעוניינת לשכור שטח נוסף, והמשכיר הסכים לכך בתנאים שהוסכמו, סוכם, כי תקופת השכירות תהיה החל ממועד המסירה ועד ליום 31/12/03.

כמו כן נקבעו שלוש תקופות אופציה כאשר הראשונה מהן תחל ביום 31/12/03 ותסתיים ביום 31/12/05.

תקופת האופציה השניה תהיה עד ליום 31/12/06.

תקופת האופציה השלישית תהיה בתוך 60 חודש בתום תקופת האופציה השניה.

נקבעו דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מאילו שנקבעו בהסכם הראשון, בסעיף 5 לנספח הראשון נקבע, כי השוכר ישכור שטח של כ- 10 מטר ברוטו אשר סומן בתשריט שצורף לנספח הראשון ושטח זה כונה: "השטח הנוסף".

בגין השטח הנוסף סוכמו דמי שכירות בסך השווה ל- 350 $ + מע"מ לתקופה שבין 1/1/02 ועד ליום 31/12/03 ונקבע, כי לאחר תאריך זה, דמי השכירות החודשיים בגין כל המושכר, יכללו גם את דמי השכירות עבור השטח הנוסף.

סעיף 8 לנספח הראשון קובע:

"לאור האמור לעיל, סעיף 7.8 להסכם השכירות בטל ובמקומו יירשם כדלקמן:

7.8 המשכיר יהיה רשאי להוסיף למושכר שטח של כ- 100 מ"ר ברוטו, כהגדרתו בסעיף 5 לעיל, ובמקרה כזה יחולו ההוראות הבאות: