פסק-דין בתיק א 46455/05

רקע עובדתי

משה מרגי (להלן: "התובע") הוא האוחז והנפרע של שטר חוב ע"ס 30,000 $ שנעשה ע"י משה ואילה פרידמן,הנתבעים (להלן: "הנתבעים").

הנתבעים היו חייבים לאחד בשם יוסף ולדמן (להלן: "ולדמן") סכום כסף ובגין כך אף היה רשום לטובת אשת ולדמן שיעבוד על דירת מגוריהם (נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין) בנוסף למשכנתא לטובת בנק אדנים. ולדמן עצמו היה חייב לתובע סכום כסף דומה. בשל מצבו הכלכלי הרעוע של ולדמן לא היה באפשרותו לפרוע את חובו לתובע ועל כן הציע ולדמן לתובע לקבל את דירת הנתבעים עם המשכנתא לבנק אדנים ובכך יפרע חובו לתובע.

מאחר וולדמן הודיע לתובע כי זו הדרך היחידה בה הוא יוכל לקבל את כספו וכן שהנתבעים לחוצים כספית סוכם בסופו של דבר בין הצדדים שהתובע ירכוש את דירתם של הנתבעים במחיר של 282,000 $ כאשר 126,000 $ מתוך סכום זה הוא הסכום שהומחה כשיתרת המחיר היא השווי הדולרי המוערך של המשכנתא שרבצה על הדירה לטובת בנק אדנים.  בתאריך 21.4.04 נחתם בין התובע לנתבעים חוזה ברוח זו למכירת זכויות הבעלות של הנתבעים בדירת גג הידועה כחלקת משנה 581/7 בגוש 6188, לתובע(להלן: "החוזה") .

במסגרת עסקת מכר זו, הפקידו הנתבעים בידי התובע שטר חוב בגובה 30,000 דולר שנועד לשם ביצוע תשלומי מיסים על ידו למקרה הצורך ו/או לגביית הפיצוי המוסכם בסך 20,000 $ הקבוע בסעיף 13.1 לחוזה למקרה של הפרה יסודית.

התובע העמיד את סכום התובענה על 20,000 $ , בגובה הפיצוי המוסכם.

טענות הצדדים

לטענת התובעהנתבעים הפרו את החוזה, לאחר שלא המציאו את המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות תוך 3 חודשים, כפי שנקבע בסעיף 5.7 לחוזה.סעיף זה  קובע ,בין השאר,כי : "... בתום שלושת החודשים האמורים ואם לא יומצאו האישורים במלואם, יהיה רשאי ב"כ הקונה לגבות את שטר החוב לצורך ביצוע תשלומי המיסים ו/או את הפיצוי הנקוב בסעיף 13.1להלן." לחיזוק גרסתו מפנה למכתב שנשלח למס שבח ע"י ב"כ הנתבעים (ראה נספח ז' לתצהירו של התובע) המציין, כטענתו, מועד של 3 חודשים להגשת המסמכים האמורים.

בנוסף, טוען התובע שהנתבעים הגישו חוזה מזויף לעירייה, לפיו נמסרה הדירה לידיו של התובע במועד מוקדם מהמועד שסוכם עליו בחוזה המקורי והנכון וזאת במטרה לחסוך לעצמם כמה מאות שקלים בחוב הארנונה.

לטענת הנתבעיםעפ"י סעיף 5.1 לחוזה, התחייבו הם להמציא את המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות לא תוך 3 חודשים אלא " תוך חודש מהיום שיתאפשר ולא יאוחר מתום 12 חודש מיום חתימת הסכם זה". סעיף 5.7, עליו נשען התובע, אינו אלא סעיף שהוסף עפ"י דרישתו ועל ידו של התובע בלבד, מאוחר למועד ניסוחם של שאר סעיפי החוזה ועל כן יש לפרשו לרעת התובע. משום שכך הם פני הדברים, והזכויות בדירה נרשמו ע"ש התובע ביום 12.10.04 (חמישה וחצי חודשים לאחר חתימת החוזה), הרי שעמדו הנתבעים בטווח הזמן שנקבע ולא הפרו את החוזה.

הערת האזהרה נרשמה לטובת התובע, התקבלו אישורי המיסים וכן סולקה המשכנתא על הדירה תוך חודש ימים לאחר חתימת החוזה. כך, גם נמסרה החזקה בדירה ביום ה- 13.5.04, כשבועיים לפני המועד הקבוע בחוזה (ראה סעיף 4.1 לחוזה) והתקבל אישור העירייה ביום ה- 26.9.04, לאחר פניות רבות מצד הנתבעים, מס' שביתות בעירייה וסיום המחלוקת בעניין גובה היטל ההשבחה הנדרש.

זאת ועוד, הנתבעים מכחישים כי הציגו חוזה מזויף לעירייה. לחילופין, טוענים, כי גם אם הוגש חוזה שכזה הרי שהוגש בשגגה, הפרטים המצוינים בו תוקנו וטעות זו לא גרמה לכל נזק על כן אינה מזכה בתרופה כלשהי (ביטול החוזה או פיצויים מוסכמים).

בסיכומי התשובה של התובע, מבקש הוא להדגיש את נסיבות העסקה וללמוד מהן את נכונות גרסתו: היות העסקה עסקת מזומן שעתידה להסתיים במהירות האפשרית, קניית דירה לא לשם מגורים בה אלא בכדי להרוויח את שוויה. כמו כן, מבקש להבחין בין מועד המצאת המסמכים לרישום למועד הרישום בפועל. המצאת המסמכים צריכה הייתה להיעשות תוך 3 חודשים בלבד, בעוד שלרישום בפועל ניתן זמן מירבי של עד 12 חודש מיום חתימת ההסכם. בנוסף, התובע מכחיש בתוקף כי הנתבעים טיפלו בהיטל ההשבחה והעיכוב נבע אך ורק מגורמים חיצוניים שאינם תלויים בהם (שביתות וכו'..). לטענתו, אי זימון המתווךלעדות(שלדבריהם טיפל בעניין היטל ההשבחה מול העירייה)  וכן תעודת עובד הציבור שהוגשה, מצביעים כי טענתם זו שקרית.

דיון

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת במילותיו של סעיף 5 רבתי לחוזה והפרשנויות הנלוות אליו.

התובע, כאמור, נשען בגרסתו על סעיף 5.7 לחוזה העוסק בהתחייבות הנתבעים להמציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בטאבו על שמו. בסיפא של סעיף זה, נאמר כי אם בתום שלושת החודשים האמורים לא יומצאו כל האישורים הנדרשים, יהיה רשאי הקונה לפדות את שטר החוב שהופקד בידו. לגרסתו, שלושת החודשים האמורים אמורים להתחיל מיום החתימה על החוזה אשר באו לשקף את רצון הצדדים לסיים את העיסקה בהקדם . לכן, מאחר והנתבעים חרגו מטווח זמן זה, בכך שלא טיפלו בתשלום היטל ההשבחה במועד ועקב כך בתום אותם שלשה חודשים לא היה בידיהם אישור העיריה  הפרו הם את החוזה הפרה יסודית ולכן הגשת שטר החוב לביצוע בהוצל"פ נעשתה כדין.

הנתבעים, מביאים פרשנות אחרת לביטוי "שלושת החודשים האמורים". לטענתם, מאחר ומועד של שלושה חודשים נכתב לראשונה בסעיף 5.4 לחוזה, הרי שהביטוי הנ"ל שבסעיף 5.7 מתייחס אל סעיף 5.4.

גרסא זו אינה הגיונית: אכן, בסעיף 5.4 לחוזה מוזכר לראשונה מועד של 3 חודשים אך בהקשר של התחייבויות הקונים שכן נאמר בו במפורש  "...לא עמדו הקונים בכל התחייבויותיהם כאמור בהסכם זה, יידחה מועד הרישום עד 3 חודשים לאחר המועד בו ימלאו הקונים אחר הוראות הסכם זה במלואן..."

לעומת זאת, סעיף 5.7 המאזכר אף הוא מועד של 3 חודשים, עוסק בהתחייבויות המוכרים שכן נאמר בו : " המוכרים מתחייבים בזאת להמציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברה בטאבו..."

לפיכך, לא ניתן לבצע את ההיקש בין שני הסעיפים העוסקים בשני עניינים שונים, כנדרש ע"י הנתבעים.