פסק-דין בתיק א 40687/04

מבוא

1.         בפניי תביעה, תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי, שעילתן בחוזה לפיו רכשה התובעת מהנתבעת 1 ומגב' רחל שבח ז"ל ( להלן ביחד: "המוכרות") דירה בקומת קרקע ברח' רמז 11 בגבעתיים ( להלן: "הדירה").

2.         בגדרה של  התביעה העיקרית דורשת התובעת תשלום של פיצוי מוסכם בסך של 58,200 ש"ח מאת הנתבעת 1 ומאת יורשיה של רחל שבח ז"ל, הם הנתבעים 2- 4, משום שהמוכרות לא גילו לה שלדירה אין היתר בניה.

הנתבעים הגישו הודעה לצד שלישי נגד עו"ד כתריאל בארי, ונגד איילון חברה לביטוח בע"מ, מי שביטחה אותו בביטוח אחריות מקצועית, בגדרה הם דורשים שיפוי בגין כל סכום אותו יחוייבו לשלם לתובעת, משום שעו"ד בארי התרשל לטענתם באופן בו ייצג את המוכרות בעריכת חוזה המכר עם התובעת.

הנתבעים הגישו גם תביעה שכנגד כלפי התובעת, ובה הם דורשים פיצוי בסך של 134,000 ש"ח בגין חוסר תום ליבה של התובעת, דבר שגרם להם לטענתם אובדן ימי עבודה והוצאות משפט מיותרות.

3.         הדירה מצוייה בבנין בן שתי קומות, שנבנה על פי רשיון בניה מיום 8.2.1948, קרי, עוד לפני הקמת המדינה. לפי רשיון הבניה, הותרה בנייתן של ארבע דירות בלבד, אך בפועל נבנו חמש דירות. הדירה החמישית היא הדירה נשוא התביעה. מכאן שהדירה נבנתה בלא היתר בניה (ראה גם סעיף 9 לתצהירה של גב' עדה גורפל, מפקחת בניה בעיריית גבעתיים). בניית הבנין הושלמה בשנת 1949. אין חולק שבמשך כל השנים שחלפו מאז נבנתה הדירה, לא העלתה עיריית גבעתיים כל טענה או מענה בקשר לדירה, ואף גבתה מאת המחזיקים בה ארנונה מלאה.

4.         הבנין לא נרשם מעולם כבית משותף. בנסח רישום המקרקעין רשומות זכויותיהם של בעלי הדירות בבנין במושע, קרי, לכל דייר חלק יחסי בחלקה עליה ניצב הבנין, היא חלקה 284 בגוש 6154 ( להלן: "החלקה"). על שמן של המוכרות היו רשומים 8/56 חלקים מן החלקה. הזכויות בדירה הגיעו למוכרות בדרך של ירושה, ביום 5.5.1980, מכוחו של צו קיום צוואה.

5.         ביום 22.1.2004 נכרת חוזה המכר בין התובעת למוכרות, לפיו רכשה התובעת מאת המוכרות את זכויותיהן בדירה תמורת סך השווה ל- 125,000 דולר ( להלן: "החוזה").

6.         התובעת גילתה לראשונה כי הדירה נבנתה בלא היתר בניה רק כאשר ביקשה לבצע שיפוץ בחצר הצמודה  לדירה, דבר שהשכנים התנגדו לו. כאשר פנתה למחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים, נודע לה כי לדירה אין היתר בניה. ביום 20.5.2004 הודיעה התובעת למוכרות על ביטולו של החוזה בגין מה שכינתה "טעות והטעייה" (ראה נספח ח' לכתב התביעה המקורי). בהתאם לכך, בתביעה המקורית שהוגשה ביום 24.5.2004, היא תבעה מהמוכרות, בין השאר, השבה מלאה של התמורה ששילמה להן לפי החוזה.

7.         ביום 21.3.2006, בעוד התביעה תלויה ועומדת, וחרף העובדה שהודיעה קודם לכן למוכרות על ביטול החוזה, מכרה התובעת את הדירה לצד שלישי תמורת סך השווה ל- 173,500 דולר. בעקבות כך תוקנה התביעה המקורית. התביעה המתוקנת היא לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרתו היסודית של החוזה.

דיון

8.         התובעת טוענת כי המוכרות הפרו את החוזה הפרה יסודית, בכך שלא גילו לה כי הדירה נבנתה בלא היתר, ועל כן היא זכאית לפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה. היא מבססת את התביעה על סעיפים 16 ו- 17 לחוזה. מכאן שהשאלה העיקרית המצריכה הכרעה היא האם העובדה שהחוזה אינו מציין את העובדה שהדירה נבנתה בלא היתר בניה, נחשבת הפרה יסודית מהסוג המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם לפי החוזה.

9.         סעיף 16 לחוזה קובע:

            " האמור במבוא להסכם זה ובסעיפים 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 ו- 13 על כל סעיפי המשנה שבהם הינם תנאים עיקריים להסכם, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית של הסכם זה."

סעיף 17 לחוזה קובע:

" הפר צד להסכם זה את ההסכם הפרה יסודית, הרי שהצד הנפגע זכאי לכל הסעדים המוקנים לו עפ"י כל דין, ו/או עפ"י הסכם זה ובנוסף לכך יהיה זכאי לפיצוי קבוע ומוסכם מראש מהמיפר בסכום בשקלים חדשים השווה ל- 12,500 $ (שנים עשר אלף וחמש מאות דולר ארה"ב), עפ"י השער היציג הידוע ביום התשלום."

מכאן שהצדדים קבעו רשימה סגורה של סעיפים, ואין בלתם, שהפרתם תיחשב הפרה יסודית של החוזה, מהסוג המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם.