פסק-דין בתיק א 39509/07

תביעה ותביעה שכנגד בעניין פירוק שיתוף.

באי כוח הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה, יוכרע הסיכסוך באמצעות מינוי שמאי מטעם בית המשפט, כאשר ביחס לחוות דעתו יסכמו הצדדים את טיעוניהם וההכרעה שתינתן תהווה בסיס לניהול התמחרות ביניהם.

המומחה שמונה הינו הכלכלן ושמאי המקרקעין יוסי הרשקוביץ' (להלן: " המומחה").

הרקע למחלוקת מתמקד בדרך פירוק השיתוף בזכויות הצדדים בבית ברחוב הנביאים ברמת השרון (להלן:" הבית/ הנכס") המוקנות בשיעור של 75% לתובעת, הגב' אורלי בלומנטל (להלן:" בלומנטל") וביתרתם לנתבעת, הגב' נעימה לוי (להלן:" לוי"). בפועל מוחזק הבית בידיה של בלומנטל בחזקה ייחודית ובלעדית בשלוש השנים שקדמו להגשת התביעה.

הצדדים מסכימים  לפירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל מרבה במחיר אלא ניצים ביחס לשוויו של הבית, לשווי השימוש הייחודי בו ולהשלכות שיפוצו על ידי בלומנטל.

המומחה הציג את התרשמותו המקצועית ביחס לשאלות שבמחלוקת באמצעות חוות דעתו מיום 24.12.07.

חוות הדעת שהוגשה עוסקת כאמור ב-4 נושאים:

א.      שווי הבית בעיסקה למכירה בין קונה מרצון למוכר מרצון.

ב.      היקף ההשקעה בשיפוץ הבית על ידי בלומנטל.

ג.       תוספת השבח לערך הבית כתוצאה מהשיפוץ.

ד.      גובה דמי השכירות בשתי אלטרנטיבות (הבית ללא השיפוץ ועם השיפוץ).

שווי הבית למכירה:

אשר לחלקה הראשון של חוות הדעת, היינו זה העוסק בשווי הבית למכירה, הציג המומחה שתי אלטרטיבות לחישוב, האחת מכונה כשומה "לפי תועלת" והשניה תואמת את שומת ההיוון של מנהל מקרקעי ישראל, כשהפער בין שתי השיטות עומד על כ-15,000$ (325,000$ לעומת 340,000$).

את היקף ההשקעה לשיפוץ העריך המומחה בסכום של כ-77,850 ש"ח ואילו את תוספת השבח לערך הבית כתוצאה מהשיפוץ שם ב-10,800$.

דמי השכירות הסבירים לפי הערכתו עומדים על סך של 550$ לבית במצבו לאחר השיפוץ ואינם עולים על סך של 400$ לחודש לולא השיפוץ.

על מנת לפשט את הדברים אקדים ואומר כי חלק חוות הדעת העוסק בהערכה אלטרנטיבית על פי שומת מנהל מקרקעי ישראל נראה לי כמיותר וספק בעיני אם מלכתחילה היה המומחה צריך, במסגרת המנדט שניתן לו, לבחור במסלול חלופי של הערכה. מכל מקום, לאחר שעשה כן ולאחר ששקלתי את הדברים, מצאתי כי בנסיבות שבפני נכון להתעלם לחלוטין מחלק זה של ההערכה ולהתמקד אך ורק בחלק חוות הדעת העוסק בשומת התועלת ככזו המייצגת את הזרם המרכזי והמקובל במתודולוגיה של השמאות. ממילא לאור קביעה זו אין מקום להתייחס להשגות שעניינן בחלק חוות הדעת העוסק בשומת מנהל מקרקעי ישראל. בשולי הדברים יצויין, על מנת להפיס את דעתם של הצדדים, כי כל החלטה אחרת בעניין לא היה בה כדי לשנות את הדיון והמסקנה הסופית כפי שיוסבר בהמשך בהתחשב בטיב השגותיהם של הצדדים.

בהתייחסותם של הצדדים לחוות דעתו של המומחה הקוראת תגר על מימצאיו כמעט בכל העניינים עוסקים אלה במשגים שנפלו כביכול בחוות הדעת הן בנושא אמות המידה שבהן עשה המומחה שימוש והן בדרך יישומן. כך, לדוגמא, טוענת בלומנטל למישגים שנפלו בביטוי שנתן המומחה למצבו התכנוני והפיזי של הבית (מיקום פוטנציאל ועלויות) ולוי מחרה מחזיקה אחריה בעניין בסיס ההשוואה של העיסקאות השונות.

הסתייגותם של הצדדים מחוות הדעת מתמקדת אם כן בליבת הקביעות השמאיות שהן על פי טיבן בגדר "נשמת אפו" של שיקול הדעת המקצועי אם להשתמש בביטוי ציורי משהוא. אמות המידה שבהן עושה השמאי שימוש בהערכת שווי נכס, כמו גם דרך יישומן, הינן התגלמות השיקול המקצועי המבוסס על הידע הייחודי בתחום והמתודולוגיה השלטת ברזי המקצוע. זו מבוססת בין היתר על מיקום הנכס, מצבו, הפוטנציאל התכנוני שלו, העלויות הכרוכות במיצוי הפוטנציאל, והכל יחד מהווה את השלם המבסס את ההכרעה עצמה. טיעונים מסוג זה שהועלו על ידי הצדדים כמוהם כהתערבות גסה בתחום שיקול הדעת המקצועי הגובל להבנתי בעזות מצח במיוחד לאור הסכמתם של הצדדים להימנע מחקירתו של המומחה. ההימנעות מחקירת המומחה אינה סותמת אמנם את הגולל על טענות ומענות, ולצורך כך הוזמנו הצדדים לסכם,  אלא שבמקרה זה מוגבל טיב הטיעון "למעגל המשני" של ההכרעה השמאית כמו זו העולה בשולי טיעוניה של בלומנטל בנושא הפחתת פירות ההשכרה. השאלה אם שגה המומחה בעניין המשמעות שייחס לסלילתו של כביש ראשי בסמוך לנכס או למיצוי הפוטנציאל התכנוני שלו, ודאי איננו מסוג הטיעונים הלגיטימיים במסגרת דיונית מסוג זה.