פסק-דין בתיק א 38135/03

א.        עיקר העובדות וטענות בעלי הדין

1.         בפני תביעה לתשלום פיצויים בסך של 336,775 ש"ח בעילות הטעיה והפרת הסכם מכר.

2.         בכתב התביעה טוענת התובעת כי בינה ובין הנתבע נחתם ביום 28.12.99 הסכם מכר למכירת דירה בת 3 חדרים בקומת קרקע בבנין ברח' אייבשיץ בתל אביב (להלן בהתאמה: "ההסכם", "הדירה", "הבניין").

הגם שבמבוא להסכם הוגדר הממכר כדירה בת שני חדרים, טוענת התובעת כי לדירה היה צמוד חדר נוסף (להלן: "החדר הנוסף") אשר נבנה ללא היתר, אך לגרסתה, השיא אותה הנתבע בהבטחה כי לא תהיה בעיה להוציא היתר לחדר הנוסף.

3.         התובעת טוענת כי הסתמכה על מצגיו והצהרותיו של הנתבע באשר להשגת ההיתר והתקשרה עימו בהסכם, לרכישת הדירה אשר ענתה על צרכיה בהיותה כרותת רגליים ומרותקת לכיסא גלגלים.

4.         התובעת הדגישה בכתב תביעתה כי בעיקרה אין היא מתייחסת לחדר הנוסף ו/או ההיתר שנדרש להוציא בגינו אלא במה שהגדירה כזכויות הנוספות הקשורות לדירה אשר לגביהן, כך נטען, הונה הנתבע את התובעת, בהצהירו שהשכנים בבנין כבר נתנו הסכמתם לבניית החדר הנוסף וזאת תמורת תשלום סך 4,000 ש"ח ששילם הנתבע לוועד הבית לצורך שיפור חדר המדרגות, בעוד שלטענתה הסתבר לה להפתעתה כי ההסכמה האמורה ניתנה בתמורה להפרדת גג הבניין מכלל הרכוש המשותף, ובניית חדרים על הגג.

5.         בעקבות חתימת ההסכם רשמה התובעת ביום 12.1.00 הערת אזהרה על זכויותיה בדירה לרבות החלק ברכוש המשותף השייך לדירה.

התובעת מוסיפה וטוענת כי שעה שפנתה לרשום את זכויותיה בדירה הסתבר לה לתדהמתה כי על זכויותיו של הנתבע בדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת שכניו של הנתבע לבנין (להלן: "השכנים") "בדבר חלקים בגג" (להלן: "הערת האזהרה").

חקירה ודרישה שערכה התובעת העלתה כי ההערה האמורה נרשמה על ידי השכנים ביום 15.7.01 מכוחו של מסמך מיום 24.3.98 (להלן: "הסכם הגג"), שנחתם בין בעלי הדירות בבנין ועל פיו הסכימו "המוכרים" (ובכללם הנתבע) למכור את חלקיהם הבלתי מסוימים בגג המשותף "לרוכשים" (בעלי הדירות בקומות העליונות בבניין) באופן שכ"א מן הרוכשים יהיה רשאי לבנות על חלקו בגג ולנהוג בו מנהג בעלים, לכל דבר ועניין.

6.         התובעת טוענת כי הנתבע ו/או בא כוחו לא יידעו את התובעת ו/או בא כוחה באשר לעובדה כי הזכויות הנמכרות לה על פי ההסכם אינן כוללות את החלק ברכוש המשותף השייך לדירה ובכלל זה בגג הבניין.

7.         התובעת טענה כי מאז התקשרותה בהסכם היא עברה מסכת תלאות וקשיים בניסיונותיה להכשיר את החדר הנוסף.

בכתב תביעתה, גוללה התובעת מה שתואר על ידה כגילוי התאנות וקשיים מצד השכנים. בסופו של יום, נאלצה התובעת להגיש תכניות בניה חדשות בגדרם נהרס החדר הנוסף ונבנה במקומו ממ"ד בשטח קטן יותר וכן, רמפה שאפשרה לה גישה נוחה לדירה בהתחשב במגבלותיה הקשות.

8.         התובעת מוסיפה וטוענת כי הסתבר לה כי ביום 4.5.00 חתם הנתבע על ייפוי כוח מיוחד לטובת השכנים (להלן: "ייפוי הכוח"), המאפשר לשכניו לפעול לגבי זכויותיו בגג הבניין עפ"י הסכם הגג וכי גם ייפוי כוח זה הוסתר מידיעתה.

התובעת טוענת איפוא כי הנתבע היפר את ההסכם ונהג בביצועו בחוסר תום לב וכתוצאה מכך נגרמו לה נזקים.

9.         התובעת עתרה לחייב את הנתבעים בסכומים כדלקמן:

פיצויים קבועים מראש בגין הפרת ההסכם על פי סעיף 9.2 להסכם 19,500 דולר.

פיצויים בגין נזקיה הנוספים של התובעת ובכלל זה, ירידת ערך הדירה עקב אי רישומה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, חוסר יכולתה לעשות שימוש רצוף בדירה, הוצאותיה של התובעת ועגמת הנפש שנגרמה לה - סכום כולל בסך  250,000 ש"ח.

10.       מנגד, הכחיש הנתבע את טענות התובעת וכפר בזכותה לגבות ממנה פיצויים כלשהם.

11.       אשר לאי רישום הדירה, נטען כי הנתבע המציא את כל האישורים הדרושים זה מכבר וכי יש לזקוף את אי הרישום לחובת התובעת וב"כ.