פסק-דין בתיק א 37393/04

מבוא

1.         בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעילתן סכסוך בנוגע להפעלת חניון ברח' גרוזנברג 14 בתל אביב ( להלן: "החניון").

2.         הנתבעת 1, חברת א. יצחקי חברה להשקעות ובנין בע"מ (להלן: "הנתבעת"), הינה הבעלים של הבנין ברח' גרוזנברג 14 בתל אביב, בו נמצא החניון. הנתבע 2, אהוד יצחקי (להלן: "יצחקי") הוא הבעלים והמנהל של הנתבעת. הנתבע 3, יצחק כוחלני (להלן: "כוחלני") הפעיל את החניון על פי חוזה שכירות בינו לבין הנתבעת. כוחלני הפעיל את החניון מאז נבנה הבנין ברח' גרוזנברג 14, במשך 18 שנה. הסכם השכירות האחרון בינו לבין הנתבעת נחתם ביום 1.7.1999 ואמור היה להסתיים ביום 31.7.2003.

3.         במחצית חודש דצמבר 2002 ביקש כוחלני להביא במקומו שוכר חלופי לחניון. הנתבעת נתנה את הסכמתה לכך. ההתקשרות עם השוכר החלופי, אדם בשם פנחס רפאל, לא יצאה לבסוף אל הפועל. כוחלני ביקש להביא שוכר חלופי אחר. כאן נכנסו לתמונה התובעות.

4.         התובעת 2, נעמי טרוגמן (להלן: "נעמי")  היתה מנוייה בחניון. נעמי החליטה כי ברצונה להפעיל את החניון. על כן, משבוטלה ההתקשרות בין כוחלני לבין פנחס רפאל, סוכם בין נעמי לבין כוחלני כי היא זו שתקבל את הפעלת החניון לידיה.

5.         ביום 9.1.2003 נחתם חוזה בין נעמי לבין כוחלני, לפיו הוסכם כי כוחלני ימכור לנעמי את הציוד והמוניטין של החניון, תמורת 20,000 דולר.

6.         ביום 3.2.2003 נחתם חוזה שכירות (להלן: "חוזה השכירות") בין הנתבעת לבין התובעת 1, חברת הלן סיסטמס די. בי. בע"מ (להלן: "הלן סיסטמס"), חברה שהוקמה ביוזמת נעמי ובעלה, ניסים טרוגמן (להלן: "ניסים"). יצויין כי באופן פורמלי נרשמה אמו של ניסים בתור בעלים ומנהלת של הלן סיסטמס, למרות שבפועל מי שניהלו באופן בלעדי את החברה היו ניסים ונעמי.

7.         על פי חוזה השכירות נקבע כי הנתבעת תשכיר להלן סיסטמס את החניון, הכולל שני מפלסי חנייה תת קרקעיים וכן מפלס נוסף, בלתי מקורה, מעל פני הקרקע, לתקופה של 24 חודשים החל מיום 1.3.2003 וכלה ביום 28.2.2005. נקבע כי תמורת השכירות תשלם הלן סיסטמס לנתבעת דמי שכירות בסך של 13,000 ש"ח בצירוף מע"מ בגין שנת השכירות הראשונה, וסך של 14,000 ש"ח בצירוף מע"מ בגין שנת השכירות השניה. הערבים מטעמה של הלן סיסטמס לקיום התחייבויותיה על פי ההסכם היו גאולה טרוגמן, נעמי, ניסים, דנה אברהם וכן רונית כהן.

8.         התובעות טוענות כי הנתבעים כולם עשו יד אחד לרמותן ולהסתיר מהן עובדות מהותיות עובר לכריתת חוזה השכירות. הטענה העיקרית היא שהנתבעים הסתירו מהתובעות כי קיבולת החנייה בחניון מוגבלת על פי תנאי רשיון העסק ל- 49 מכוניות בלבד וכי כל החנייה של מכונית נוספת היא שלא כדין ובניגוד לתנאי הרשיון. הנתבעים הציגו כביכול מצג לפיו קיבולת החנייה בחניון עולה כדי 100-120 מכוניות, הכל בהתאם ליכולת הדחיסה של המכוניות. הלכה למעשה, את ההטעייה הפוזיטיבית מייחסות התובעות לכוחלני ובנו, הנתבע 4, רוני כוחלני (להלן: "רוני"). לטענת התובעות, יצחקי נתן ידו למעשה ההטעייה של כוחלני ורוני בכך שבחר לשתוק במהלך הפגישה בה הציגו כוחלני ורוני את המצגים המטעים, למרות שיצחקי ידע כביכול אודות מגבלת החנייה בחניון. עוד הסתירו הנתבעים כולם את העובדה כי הפעלת החניון על פי הקיבולת החוקית של 49 מכוניות בלבד אינה רווחית כלל, וכמוה כהתאבדות כלכלית. בנוסף, כוחלני חתם בשנת 2001 על רשימת מטלות לביצוע שהוגשה לו על ידי עירית תל אביב, אך העביר אותן לנתבעת, שאף היא לא עשתה דבר כדי לבצע את המטלות. כמו כן הוסתרה מהתובעות רשימת מטלות של משטרת ישראל ועירית תל אביב מחודש ינואר 2003.

9.         ביום 29.4.2004 שלחו התובעות לנתבעים הודעת ביטול של חוזה השכירות, בשל מה שכינו מעשי ההטעייה והתרמית של הנתבעים.

10.        התובעות טוענות כי הן זכאיות לפיצוי בגין אובדן רווחים לתקופה של שש שנות שכירות, לפי חישוב של הכנסה חודשית בסך 25,000 ש"ח. כמו כן הן תובעות השבה של 20,000 דולר ששילמו לכוחלני תמורת הציוד והמוניטין. סכומה הכולל של התביעה העיקרית הינו 500,000 ש"ח, משיקולי אגרה.

11.        הנתבעת הגישה תביעה שכנגד המכוונת נגד התובעות ונגד הערבים מטעמה של הלן סיסטמס. סכום התביעה שכנגד הינו 226,190 ש"ח. הנתבעת טוענת כי לפי חוזה השכירות התחייבה הלן סיסטמס לשלם את מלוא דמי השכירות בין אם השתמשה בחניון ובין אם לאו, לרבות במקרה של פינוי מוקדם של החניון מכל סיבה שהיא. הנתבעת טוענת כי הלן סיסטמס לא היתה רשאית לבטל את חוזה השכירות. מאז חודש אפריל 2004 חדלה הלן סיסטמס לשלם דמי שכירות. על כן היא נתבעת לשלם את מלוא דמי השכירות לתקופה של 11 חודשים, החל מחודש אפריל 2004 וכלה בחודש פברואר 2005, בסכום של 154,000 ש"ח בצירוף מע"מ, קרי, סכום כולל של 180,180 ש"ח. בנוסף נתבע תשלום של מיסי ארנונה בגין החודשים מאי 2004- פברואר 2005, בסכום כולל של 44,840 ש"ח.

12.        השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתיק זה היא האם הטעו הנתבעים את התובעות, עובר לכריתת חוזה השכירות, בנוגע למספר מקומות החנייה המותרים על פי רשיון העסק. שאלה נוספת, במקרה שייקבע כי אכן בוצע מעשה הטעייה, היא האם לא חלף הזמן הסביר ליתן הודעת ביטול של חוזה השכירות, בשים לב לזמן שחלף מאז נודעו לתובעות העובדות כהווייתן ועד למתן הודעת הביטול. הכרעה בשאלות אלה מביאה מניה וביה גם להכרעה בתביעה שכנגד, שכן אם לא היתה עילה לביטול חוזה השכירות, דינה של התביעה שכנגד להתקבל, בשל סיומו המוקדם של חוזה השכירות והפסקת תשלום דמי השכירות ומיסי הארנונה.

האם הנתבעים הטעו את התובעות

13.        לביסוס התביעה הגישו התובעות תמלילים של שיחות שהקליטו אנשים שונים שנשלחו על ידי התובעות להקליט את יצחקי. בשיחות אלה נשמע יצחקי מנסה לשדל את מי שחשב שהם שוכרים פוטנציאליים של החניון, לשכור את החניון למרות מגבלת החנייה, ולאפשר חניית מכוניות מעבר למותר. הוא אף מסביר כי הפקחים אינם מגיעים מדי יום לספור את המכוניות החונות בחניון, ולאחר שניתן רשיון העסק, אף שוטר אינו מגיע למקום.

14.        למרות שדברים אלה של יצחקי ראויים לגנאי, אין בהם כדי לבסס את התביעה נגדו ונגד הנתבעת. טעמו של דבר הוא שאין המדובר בהקלטה של דברים שנאמרו בזמן הרלבנטי לתביעה- מעמד כריתתו של חוזה השכירות- אלא בשיחות שנוהלו בחודשים אפריל ומאי 2004, למעלה משנה מאז נכרת חוזה השכירות.

            זאת ועוד, אין למצוא בדברים אלה של יצחקי כל נסיון להסתיר מהפונים אליו את המגבלה החוקית על מספר מקומות החנייה המותר, אלא רק נסיון לשכנע את המתעניינים כי הלכה למעשה, הסכנה הכרוכה בהפעלה בניגוד לתנאי הרשיון, אינה ממשית.

            חשוב מכך, נזכיר כי התובעות עצמן כלל אינן טוענות כי יצחקי הטעה אותן באופן פוזיטיבי עובר לכריתת חוזה השכירות, אלא הן מייחסות לו הטעייה שבשתיקה בלבד. את ההטעייה הפוזיטיבית הן מייחסות לכוחלני ורוני דווקא. על כן, אין כל רלבנטיות למצגים הפוזיטיביים שהציג יצחקי כלפי צדדים שלישיים בחודשים אפריל ומאי 2004, ביחס לשתיקה הרועמת המיוחסת לו בפגישה שנערכה בחודש פברואר 2003 עם נעמי וניסים, עובר לחתימת חוזה השכירות.

            כמו כן, נזכיר כי החלטתה של נעמי לשכור את החניון גמלה בליבה עוד לפני שפגשה לראשונה את יצחקי. התאריכים מדברים בעד עצמם: ביום 9.1.2003 חתמה נעמי על חוזה עם כוחלני לרכישת הציוד והמוניטין של החניון. הפעם הראשונה שהיא וניסים פגשו את יצחקי היתה ביום חתימת חוזה השכירות, ביום  3.2.2003, קרי, קרוב לחודש לאחר מכן (ראה הודאתו של ניסים בע' 49 לפרוטוקול). אין איפוא קשר סיבתי בין מעשיו או מחדליו של יצחקי לבין כוונתה של נעמי להפעיל את החניון.

15.        לגופו של ענין, לא שוכנעתי כי בזמן אמת ידע יצחקי על מגבלת מקומות החנייה. אכן, כאשר יצחקי הוקלט על ידי שליחי התובעות הוא כבר גילה ידיעה כזו, אך אין להתפלא על כך, שכן הדבר אירע לאחר שניסים כבר "הציף" את הבעיה והציגה בפני יצחקי. בענין זה העיד יצחקי, ועדותו לא נסתרה כלל, כי בכל 18 השנים בהן הפעיל כוחלני את החניון, לא הובאה לידיעתו שלו כל בעייה, והוא עצמו לא ראה מעולם את רשיון העסק של כוחלני ולא ידע את פרטיו. בפגישה שנערכה בינו לבין ניסים ונעמי, לא הוצגו על ידו מצגים כלשהם מעבר לאמור בחוזה השכירות. הוא מאשר כי ניסים ביקש מכוחלני סיוע בקבלת רשיון עסק וכוחלני הבטיח לסייע לו כבעל נסיון בנושא (ראה ע' 68 לפרוטוקול). ליצחקי לא היה כל מידע אודות מספר המנויים בחניון ומספר המכוניות שחנו בו בפועל. הוא גם לא קיבל דרישות כלשהן ממשטרת ישראל ולא ידע על קיומן. רק בדיעבד נודע לו שהתובעות הזניחו את הטיפול בהשגת רשיון עסק עד לחודש אוגוסט 2003, ורק בחודש ינואר 2004 פנו אליו התובעות לראשונה כדי שימליץ להן על יועצי בטיחות מתאימים.  בסופו של דבר, לאחר שהוא עצמו נכנס לתמונה, אישרה המשטרה ביום 8.7.2004 את התוכניות שהציג יועץ הבטיחות ששכר יצחקי (ראה נספח ה' לתצהירו).

חשוב לציין כי למעשה יצחקי כלל לא נחקר בענין הדברים שהוחלפו בינו לבין ניסים ונעמי עובר לחתימת חוזה השכירות, אלא רק לגבי השיחות שניהל עימם לאחר פרוץ המשבר.