פסק-דין בתיק א 3273/04

רקע עובדתי

1.       חברת ש.י. גיל פרויקטים בע"מ (להלן-" התובעת"), הינה חברה פרטית העוסקת בתחום הבנייה. ביום 11.2.97 התקשרה "בהסכם שיתוף מקרקעין (להלן-" ההסכם) עם עו"ד יהודה בן רובין (להלן-" עו"ד בן רובין") לרכישת מקרקעין מחברת קי.בי.עי בע"מ (להלן- " קי.בי.עי"), הנמצאים בתחום שיפוטה של הנתבעת 1. על פי ההסכם אמור עו"ד בן רובין לשמש כנאמן לרכישת המקרקעין נשוא התביעה.

2.       ביום 12.2.97 נחתם הסכם בין קי.בי.עי לבין הנאמן, לפיו רכש הנאמן את זכויות קי.בי.עי במקרקעין המפורטים בהסכם והם: 22 מגרשים 41-62 בגוש  2023  ו-472 בשטח 10,320 מ"ר. 12 מגרשים 63-74 בגוש  2023 בשטח 7,000 מ"ר. מגרש 83 בגוש 182 ו - 2023 בשטח 9,250 מ"ר.

ביום 19.2.98 נחתמה תוספת להסכם בין קי.בי.עי לעו"ד בן רובין והתובעת, בה הודיע עו"ד בן רובין לקי.בי.עי כי התובעת היא הנהנית בגין המגרשים מס' 63-74 בגוש 2023, ומגרשים 41-62 בגושים 472 ו-2023 והוסדרו תנאי התשלום ישירות בין התובעת לקי.בי.עי .

3.         בהסכם השיתוף צויין כי הצדדים מודעים לתב"ע הקיימת 109/03/3 לפיה ניתן לבנות על החלקה 128 דירות ו- 34 יחידות דיור צמודי קרקע בשטח של 500 מ"ר כל אחת וכי ידועה לצדדים החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר אישרה בעקרון להעלות את מספר יחידות צמודי הקרקע מ- 34 ל- 48 ולצמצם הבניה הרוויה מ- 128 ל - 112 יחידות. הוסכם גם כי התובעת תרכוש את חלקה עפ"י התוכנית החדשה, דהיינו 48 יחידות בשטח של כ- 250 מ"ר.

ההסכם נערך באמצעות הנאמן כיון שזה התנאי שהוצב ע"י קי.בי.עי, אשר לא רצתה קשר עם רוכשים רבים.

4.         ביום 18.5.97 קיימה הנתבעת 2 ישיבה בנושא תכנית מפורטת מס' 3/מק/2007 (להלן-" התכנית החדשה"/" תכנית איחוד וחלוקה"), בה הוחלט לאשר את התכנית החדשה, בתנאים שנקבעו. התכנית פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 31.3.98, כתכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים. אחד מתנאי הועדה המקומית לקידום התכנית היה, כי התכנית תוגש במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, וכי הגדלת שטחי הציבור תבוצע בדרך של איחוד וחלוקה מחדש.

על פי התכנית החדשה, הוקצו בגין מגרשים 41-74, המגרשים החדשים 41-62, 119 ו-150 ביעוד למגורים "צמודי קרקע". המגרשים החדשים כוללים 24 מגרשים דו-משפחתיים, המאפשרים בניית 48 יחידות דיור בשטח של כ-250 מ"ר במקום 34 יחידות הדיור בשטח  500 מ"ר על פי התכנית הקודמת. ביתר המגרשים הכלולים בתכנית, הופחתו מספר יחידות הדיור מ-128 ל-112 יחידות דיור, כך שהסך הכולל של יחידות הדיור לא השתנה.

עיקרי התביעה

5.       התביעה באה לעולם לאור טענת התובעת, כי במסגרת תכנית בנין מפורטת 3/מק/2007, התוכנית החדשה, נפגעו זכויותיה במקרקעין, משחלק מהשטחים שהוקצו לה קטנים בשטחם ובזכויות הנלוות להם בצורה משמעותית מהשטחים המקוריים שהיו בבעלותה. לטענתה, מדובר בהפקעה של כ-6 דונם, במסווה של איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים, הסכמה, שלא ניתנה על ידה  משלא הסמיכה את הנאמן, עו"ד בן רובין, להסכים בשמה לתכנית דנן. על כן, אין מדובר בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים אלא בהפקעה ומשנפגעו זכויותיה זכאית היא לפיצוי בגין הפקעת השטח.

התובעת התקשרה בהסכם השיתוף עם עו"ד בן רובין. בסעיף 5 להסכם השיתוף, הוסכם כי עו"ד בן רובין ישמש כנאמן התובעת לצורך חתימה על הסכם עם קי.בי.עי, תוך שהתחייב לשמור על זכויותיה על פי הסכם השיתוף ובמידת הצורך לנקוט בכל פעולה לצורך שמירה על זכויותיה.

6.             הנתבעות ביצעו הפקעה מוסווית של חלק מהמקרקעין, על ידי שימוש בתכנית של איחוד וחלוקה מחדש שלא כדין. במקום מגרשים 63-74 שבבעלות התובעת, הקצו לה מגרשים 119 ו-150, הקטנים בשטחם ובזכויות הבניה הנלוות להם. ההפקעה נעשתה ללא בסיס חוקי, ומבלי שקוימו הוראות הדין ובכלל זה הוראות בדבר תשלום פיצויים. בכך הפרה הנתבעת 2 את החובה החקוקה בסעיף 190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן-" החוק"). מדובר בהפקעה שלטונית המנוגדת להוראת סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, בהיותה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של התובעת. הליך החלוקה, כפי שבא לידי ביטוי בטבלת ההקצאות, נעשה שלא כדין. בנוסף, הפרו הנתבעות את החובה החקוקה הקבועה בסעיף 122 לחוק, וזאת, בין היתר, באשר למיקום ושווי המגרשים החלופיים שהוקצו לתובעת במקום אלה שניטלו ממנה. משבוצעה הפקעה של חלק מהמקרקעין, זכאית התובעת לפיצויים בהתאם לסעיף 190 לחוק, בסכום שיאפשר לה לעמוד במצב בו תוכל לרכוש זכות דומה לזאת אשר הופקעה הימנה. 

התובעת לא נתנה הסכמתה לתוכנית ההפקעה. במסמכי תכנית ההפקעה לא מופיע שם התובעת כבעלים של המקרקעין ו/או כיוזמת התכנית המפקיעה ונעדרת חתימתה. עו"ד בן רובין, אשר חתם  על התכנית המפקיעה, לא חתם  כנאמן התובעת. הסכמתו ניתנה בהתייחס למגרש 83 בלבד, שאינו של התובעת.

אישור זכויות בעלים שקיבלה הנתבעת 2 מקי.בי.עי, עליו התבססה, מתייחס לתכנית הקיימת ולא לתכנית המפקיעה.

תגובת הנתבעות

7.       ביום 18.8.97 שלחה הועדה המקומית הודעה בדבר הפקדת התוכנית אל בעלי הזכויות הרשומים בקי.בי.עי, היא החברה המשכנת. לתכנית לא הוגשו התנגדויות. תכנית 3/מק/2007, התוכנית החדשה, אושרה על ידי הועדה המקומית והליכי איחוד וחלוקה נעשו כדין לאחר קבלת אישור כל הגורמים  הדרושים.

הנתבעות פעלו על סמך אישורי בעלות שהומצאו ע"י קי.בי.עי, לפיהן עו"ד בן רובין הוא הנאמן למקרקעין נשוא הבקשה. פניותיה לבעלי הזכויות במקרקעין נעשו על סמך האישורים שקיבלה מקי.בי.עי, היא החברה המשכנת. לא הובא לידיעת הנתבעות כי התובעת היא הבעלים  של המקרקעין.

התכנית החדשה היא תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים ולא תוכנית הפקעה. התובעת נתנה הסכמתה לתוכנית באמצעות הנאמן. ההסכמים עליהם חתמה התובעת מלמדים כי ידעה על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להעלות את מספר יחידות צמודי הקרקע מ-34 יחידות  ל-48 יחידות ולצמצם את מספר הדירות הרוויות מ-128 ל-112, וזה אשר נרכש על ידה. התובעת רכשה זכויותיה לאחר שבדקה את התכנית החדשה וידעה כי הינה בהליכי אישור.

8.       לביהמ"ש אין סמכות לדון בתביעה מכיון שלא מדובר בהפקעה אלא בתוכנית של איחוד וחלוקה מחדש. היה על התובעת לפעול לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ולהגיש התביעה לועדה המקומית לתכנון ובניה בתוך שלוש שנים, מועד שחלף זה מכבר.

אם עסקינן בטענות בדבר בטלות התוכנית, הסמכות נתונה לביהמ"ש לענינים מנהליים.

אין מדובר בתביעה כספית שההכרעה בחוקיות פעולות הרשות נגררת לתביעה הכספית, אלא בהחלטה מהותית, שנוגעת כולה לתוכנית שאושרה ולא כדבר שבגררה.

ככל שמדובר בטענות רשלנות הרי שמדובר בהרחבת חזית.