פסק-דין בתיק א 31651/04

מבוא

1.         בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעילתן חוזה להשכרת חנות לממכר בגדים ואביזרי אופנה בקניון "אמריקן סיטי" ברחובות (להלן: "הקניון").

2.         התובע והנתבע שכנגד, אברי ארליך (להלן: "ארליך"), הוא איש עסקים והבעלים של רשת חנויות לממכר ביגוד ואביזרי אופנה תחת השם boo"". ארליך היה מעוניין לפתוח חנות של רשת booבקניון. הוא פנה בתחילת שנת 2002 למשרד המכירות של הקניון במטרה לשכור חנות בקניון. אחד מנציגי המכירות של הקניון, אדם בשם מאיר דרלינגר, הפנה את ארליך אל הנתבע 2, גורי אגסי (להלן: "אגסי"), שהוא הבעלים של הנתבעת 1 והתובעת שכנגד, נכסי גורי, ג'ני ועילית אגסי בע"מ (להלן: "נכסי גורי"). נכסי גורי היא הבעלים של חנות בקניון, ששטחה 36 מ"ר (להלן: "החנות"), ואגסי היה מעוניין להשכיר את החנות.

3.         מקץ מספר פגישות שהתקיימו בין ארליך לאגסי, ולאחר שהשניים סיירו יחדיו באתר הבנייה בו הלך ונבנה הקניון, נחתם ביום 21.1.2002 חוזה שכירות בין נכסי גורי לבין ארליך, לפיו הושכרה החנות לארליך (להלן: "החוזה"). על פי החוזה נקבע כי תקופת השכירות תהא 24 חודש, וכי תחילתה של השכירות תהא ביום בו תימסר החזקה בה לארליך. החנות נמסרה לארליך ביום 10.4.2003, עם פתיחת הקניון לקהל הרחב, ועל כן תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 9.4.2005. זמן קצר לאחר שהקניון נפתח לקהל הרחב, התברר כי התקוות הרבות שתלו בו בעליו, בנייני גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ, כמו גם בעלי העסקים שנפתחו בקניון, נכזבו. תוך זמן קצר הקניון הפך להיות קניון רפאים. חנויות שכבר נפתחו, ננטשו, ואחרות כלל לא נפתחו.

4.         ביום 25.3.2004 הודיע ארליך לאגסי ולנכסי גורי על ביטול החוזה, מחמת מה שכינה מעשי תרמית ומצגים מטעים שהציגו כלפיו אלה האחרונים. הוא נטש את החנות, חדל לשלם דמי שכירות ותשלומים נוספים החלים עליו על פי החוזה, והגיש את התביעה שבפניי, בגדרה הוא עותר לקבלת פיצוי בסך של 224,652 ש"ח בגין נזקיו.

5.         נכסי גורי הגישה תביעה שכנגד לתשלום פיצוי בסך של 144,005 ש"ח, בעקבות מה שהיא מכנה הפרה יסודית של החוזה שבוצעה על ידי ארליך.

טענותיו של ארליך

6.         ארליך טוען כי התקשר בחוזה על יסוד מצגים והתחייבויות כוזבים של נכסי גורי ושל אגסי, בקשר לחנות ולקניון. מצגים אלה הוצגו הן בעל פה והן באמצעות פרוספקטים שהכינו יזמי הקניון. המצגים כללו קיומה של אינטגרציה מלאה בין הקניון לבין "חנויות עוגן" מושכות קהל כגון חנות המזון "מגה" ומועדון הכושר "הולמס פלייס"; התחייבות לשטח חנויות כולל של כ- 50,000 מ"ר, וכן התחייבויות לכך שהחנות תמוקם בסמוך למכון הכושר "הולמס פלייס", מה שיבטיח כי לקוחות המכון יעברו בסמוך לחנות, דבר שיגביר את הסיכוי כי ירכשו ממוצרי החנות. בין השאר, כך טוען ארליך, הובטח לו כי יוקם פתח שיחבר את חנות "מגה" אל הקניון, שהיה מצוי אותה שעה בהליכי בנייה. עוד הובטח לו כי הקניון יכלול שתי קומות.

      עם השלמת הבניה של הקניון ופתיחתו לקהל הרחב, התברר לארליך כי חנות "מגה" נותרה מנותקת מן הקניון ודלת הזכוכית המחברת בינה לבין הקניון נותרה נעולה. מכון "הולמס פלייס" נבנה בקצהו השני של הקניון, והכניסה אליו היא חיצונית ונפרדת, במרחק של 250 מ' מהחנות. במקום חנויות בשטח של 50,000 מ"ר קיימות בקניון חנויות בשטח של 5,000 מ"ר בלבד, ושליש מהן כלל אינן מאויישות; בניית הקומה השניה של הקניון לא הושלמה; סניף מסעדת מקדונלדס נפתח רק כחצי שנה לאחר פתיחת הקניון. תוך זמן קצר נסגרו כ- 80% מהחנויות שנפתחו בקניון, והוא נראה כמו עיר רפאים. במקביל, צמצמה חברת הניהול של הקניון את פעילותה, פיטרה עובדים רבים וחדלה מפעולות של פרסום ושיווק ביחס לקניון. היא חדלה ליזום אירועים מושכי קהל, ורמת התחזוקה התדרדרה במהירות.

7.         ארליך טוען כי ניסה להקטין את נזקיו. הוא פנה לאגסי פעמים רבות בדרישה להפחית את דמי השכירות שנקבעו בחוזה, אך פניותיו לא נענו. הוא אף ביקש להשתחרר מהחוזה כנגד תשלום פיצוי לאגסי, אך הבקשה נדחתה. ארליך ניסה למצוא שוכר חלופי תמורת תשלום דמי שכירות נמוכים במיוחד, אך איש לא היה מעוניין לשכור את החנות. בחודש ינואר 2004 שכר ארליך חנות אחרת בקניון, בשטח גדול יותר ובמיקום טוב יותר, הקרוב יותר לחנות "מגה". בחודש פברואר 2004 הוא פתח את החנות במיקומה החדש. ביום 25.3.2004 שלח לאגסי ולנכסי גורי הודעת ביטול של החוזה, ודרש פיצוי בגין נזקיו. ביום 11.4.2004 נאלץ ארליך לסגור את החנות במיקומה החדש.

טענותיהם של אגסי ונכסי גורי

8.         אגסי ונכסי גורי אינם חולקים על העובדה כי הקניון קרס מבחינה כלכלית וכי הלכה למעשה מדובר בקניון רפאים. עם זאת, הם מכחישים מכל וכל את טענותיו של ארליך בדבר הצגת מצגים מטעים מצידם עובר לכריתת החוזה. לדבריהם, ארליך הוא איש עסקים מתוחכם שנטל על עצמו סיכון עסקי בכך ששכר חנות בקניון הנמצא בשלבי בנייה, וכעת, משהתממש הסיכון שנטל על עצמו, הוא מבקש להטיל את הנזק עליהם; לטענתם, אין להטיל עליהם את האחריות לתפעולו של הקניון ולהצלחתו. מי שמפעיל את הקניון וקובע את סדרי ניהולו ואת מיקום החנויות הם הייזמים וחברת הניהול, ולא אגסי ונכסי גורי, שבבעלותם חנות אחת בשטח זעום של 36 מ"ר, מתוך שטח מסחרי כולל של אלפי מ"ר, וממילא אין להם כל יכולת להשפיע על מתכונת הניהול והתפעול של הקניון; בעת שנכרת החוזה, כשנה ורבע בטרם נפתח הקניון, איש לא יכול היה לחזות מראש כיצד יתפתח הקניון; הפרוספקטים עליהם הסתמך ארליך הופקו על ידי חברת הניהול ולא על ידי אגסי ונכסי גורי; כל הנתונים לחיזוי והערכת עתידו של הקניון היו בידיו של ארליך כפי שהיו בידיהם של אגסי ונכסי גורי ולא היה להם בענין זה כל יתרון לעומת ארליך; בחוזה אין למצוא כל התחייבות או מצגים מצידם של אגסי ונכסי גורי באשר למיקומם של חנות "מגה" ומועדון "הולמס פלייס" ביחס לחנות. יתר על כן, במבוא לחוזה וכן בס' 4 לחוזה הצהיר ארליך כי בחן את התוכניות, המצב והתשתית  ומצא את החנות מתאימה לצרכיו תוך ויתור על כל טענה שעניינה אי התאמה.

9.         במסגרת התביעה שכנגד מפרטת נכסי גורי את נזקיה, בעקבות הודעת הביטול של ארליך. נכסי גורי טוענת כי ארליך חייב לשלם את דמי השכירות בגין התקופה שהחל מיום 10.4.2004 וכלה ביום 10.3.2005 בסך השווה ל- 1650 דולר לחודש, בצירוף מע"מ; בנוסף עליו לשלם דמי ניהול בסך של 39,088 ש"ח, חוב ארנונה ומים בסך 11,469 ש"ח ודמי ביטוח בסך 2,260 ש"ח.

דיון

10.        עיון בחוזה שנחתם בין הצדדים מגלה כי אין למצוא בו כל זכר למצגים שארליך מייחס לאגסי ונכסי גורי. נהפוך הוא. במבוא לחוזה הצהיר ארליך את ההצהרות הבאות:

      "והואיל: והמרכז המסחרי בו היא [החנות- ח.ב.] מצויה נמצא עדיין בשלבי בנייה, ולכן לא ניתן להצגה למעט בתוכניות המצורפות לחוזה.

      והואיל: והשוכר בדק את החוזה, את התוכניות ואת המצב והתשתית בו יימסר המושכר למשכיר על פי החוזה.

      והואיל: והשוכר מצהיר, כי בדק ובחן את החוזה ונספחיו לרבות התוכניות ומצאן מתאימה [כך במקור] לצרכיו ומטרותיו."

      בס' 4 לחוזה הצהיר ארליך כי: