פסק-דין בתיק א 30392/99

                  מבוא

1. התובעים הינם הבעלים של הבית הנמצא ברח' יואל 12 בחיפה והידוע גם כגוש 10856 חלקה 7 (להלן-"הבנין").

2. הנתבעת מס' 1 (להלן- "הנתבעת") מחזיקה בקומת הקרקע של הבנין, בדירה הנמצאת בקומה א' ובשתי דירות בקומה ב', ילדיה הנתבעים האחרים מועסקים במקום. 

3. התובעים הגישו תביעה בה בקשו להצהיר כי פקעה זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת במושכר בקומת הקרקע ובשתי הדירות בקומה ב' ולכן להורות על פינוי המושכרים הנ"ל. וכן להורות על פינוי הנתבעים מהדירה הנמצאת בקומה א' ומתוספת למבנה שהוקם בקומת הקרקע וחיובם בדמי שימוש ראויים שכן לטענת התובעים הנתבעים מחזיקים בקומה א' שלא כדין ולא על פי הסכם. התובעים תבעו בנוסף סכומים כספים שונים בגין הוצאות תיקונים ושיפוצים וחוב דמי שכירות, סכום התביעה הועמד על 142,068 ש"ח.

4. הנתבעת מצידה הגישה תביעה שכנגד בשל סכומים ששילמה עבור שפוץ הבנין ואשר צריכים לחול לטענתה על התובעים כבעלי הבנין, סכום התביעה שכנגד הועמד על       7,955 ש"ח. הנתבעים טענו כי החזקה בקומה א' הינה על פי הסכם שכירות מוגנת וכי הם לא הפרו הסכמי השכירות. דמי השכירות לא שולמו בשל טענת קזוז ואילו כל יתר הפעולות במושכר בוצעו בהסכמה ובידיעת בא כחו של בעל הבית- עו"ד ברק פרץ, מה עוד שלטענתם עילות אלו התיישנו בשל הזמן הרב שחלף.

5. משסרבו התובעים לקבל מהנתבעת דמי שכירות לאחר הגשת התביעה, הפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט סכומים שונים בגין דמי השכירות.

6. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, נשמעו הראיות. מטעם התובעים העיד עו"ד שמואלי ומטעם הנתבעים העיד הנתבע מס' 2, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב. 

      תאור הבנין וטיב המחלוקת.

7. אין מחלוקת בין הצדדים כי הבנין הינו בן שלוש קומות. קומת הקרקע מוחזקת בשלמותה ע"י הנתבעת ומשמשת כחנות לוילונות ולבדים, (ההסכמים נספחים ב', ד' לתצהיר התובעים). בקומה א'  מחזיקה הנתבעת דירה המשמשת כמחסן (ההסכם נספח ו' לתצהיר הנתבעים). הקומה השנייה מוחזקת כולה ע"י הנתבעת והיא משמשת למחסן ולמתפרה, קומה ב' היתה מורכבת משתי דירות שהושכרו בשכירות מוגנת לנתבעת (נספחים ח'-יא' לתצהיר התובעים).

8. אין מחלוקת כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות רק עד ליום 1.1.95, התשלום הבסיסי עד לאותו מועד היה תשלום גלובלי בסך 447 ש"ח.

                  השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה

9. בנסיבות בהן דייר מוגן מודה כי לא שילם את דמי  השכירות במשך 5 שנים, יש לבחון האם היתה הצדקה לאי התשלום ובמקרה זה האם קמה לנתבעים טענת קזוז. האם יש לראות באי התשלום הפרת ההסכמים ובאם ייקבע כי קיימת הפרה האם התוצאה הינה פינוי או שמא זכאי הדייר לסעד מן הצדק.

10. יש לברר האם נותר חוב כלשהו שלא נפרע ע"י הדייר ובכלל זה יש לברר טיבו של התשלום ככל שהוא מתייחס לדירה בקומה א'.

11. שאלה נפרדת הינה מה דינה של התביעה שכנגד והאם הוכחה זכותה של הנתבעת לסכום הנתבע.

•       דיון

12. עיון בכתב התביעה מצביע על מחלוקות רבות, אלא שעד התביעה היחידי- עו"ד שמואלי אינו יכול להעיד על ארועים שקדמו לתחילת טיפולו בבנין מטעם התובעים ולכן עו"ד שמואלי לא יכול היה להעיד לגבי מצב הנכס בשנים שקדמו לשנת 94 או לגבי סיכומים שנעשו בין התובעים ו/או בא כוחם לבין הנתבעת.

13. כך למשל טענה מרכזית בכתב התביעה שהינה למעשה הטענה היחידה כנגד הנתבעים 2-7היא כי הנתבעים פלשו לדירה בקומה א', בגין כך מתבקש סעד של סלוק יד ותשלום שכר ראוי, אלא שלתצהירו של הנתבע מס' 2 צורף כנספח ו' חוזה השכירות מיום 16.5.67 חתום על ידי עו"ד פרץ ברק ב"כ התובעים. בנסיבות אלו לא רק שלא מדובר בפלישה, אלא שתמוה בעיניי הכיצד התובעים לא חזרו בהם מטענה זו לכל המאוחר בעת קבלת התצהיר לידיהם.

14. למניעת ספק החזקת הנתבעת בקומה א' היתה  החזקה כדין מכח חוזה שכירות ולמעשה ניתן לקבוע כי הנתבעת היתה דיירת מוגנת בכל חלקיו של הבנין המוחזקים על ידה.

15. עוד אציין כי בשל גילה המתקדם של הנתבעת לא מצאתי כל פגם בעובדה כי היא לא התייצבה להעיד ובהחלט ניתן היה להסתפק בעדות בנה הנתבע מס' 2 שהינו מעורב אישית בענינים.

16. לא מצאתי לנכון לדון בטענות הרבות שהועלו בכתב התביעה ואתמקד בעילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות.  אך לא אוכל להתעלם מהטענה כי הנתבעים עושים שמוש בדירת מגורים ביעוד אחר- חנות כאשר לא הוצג היתר לשינוי היעוד. דווקא הצגת בקשה לליגליזציה ללא הצגת היתר בפועל מחלישה עמדת הנתבעים, מי שפנה בבקשה לליגליזציה מודה כי הוא פועל בנגוד לחוק והוא מבקש הכשר למעשיו, משהתנתה הועדה  המקומית מתן היתר לנתבעים להשתמש במקום כחנות בתנאים שונים (ר' נספח ט' לתצהיר הנתבע מס' 2) חובה היה על הנתבעים להציג היתר או אישור כי קיימו את אותם תנאים. לאור העדרו של ההיתר הנני סבור כי הנתבעת הפר את הסכם השכירות לגבי אותו מושכר. בעל נכס אינו יכול להסכים כי דייר מוגן יפעל בניגוד לחוק במושכר הנמסר לידיו.

17. אין מחלוקת כי הנתבעים הפסיקו לשלם דמי השכירות מיום 1.1.95 ועד ליום 1.12.99, ר' סעיף 13 לכתב ההגנה. סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 מגדיר כאחת מעילות הפינוי מצב בו " הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". המחוקק בחר במטבע לשון "לא המשיך" שהינה הגדרה בעלת משמעויות שונות. כב' הש' בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר מתייחס לכך ומסביר בעמ' 9: "דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות  מגיעה לידי ניתוק של המשכיות בתשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך  שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות".  על פני הדברים הפסקת תשלום חודשי של דמי השכירות למשך 59 חודשים!!! הינה ענין של קבע ונוצרה לכאורה עילת פינוי של המושכר על פי החוק.