לאחר מאבקים משפטיים ממושכים, ולאחר שהליך גישור שניהלו הצדדים לא צלח, הסמיכו הצדדים את ביהמ"ש להכריע בסכסוך ביניהם על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט {נוסח משולב}, עם הנמקה קצרה. הצדדים הסכימו להשמיע רק חלק מהעדים, והוסכם כי ביהמ"ש יהא רשאי להסתמך על כל טענות הצדדים ועל כל שאר הראיות והמסמכים שהובאו, לרבות חוות דעת שמאיות שמצויות בתיק.
ואלה העובדות הצריכות לענין:
1. התובעת היתה בעלת חלקה חקלאית בשטח של כ-11 דונם באבן יהודה, הידועה כחלקה 34 בגוש 8023, על אם הדרך המחברת את כביש 2 עם כביש 4, (להלן - "הקרקע").
הנתבע ביקש לרכוש את הקרקע מהתובעת, וניהל עמה ועם בעלה המנוח מו"מ ממושך, לצורך הקמת תחנת דלק. בין הצדדים נחתמו שני הסכמים: האחד מיום 18.2.90 שיקרא להלן "הסכם המכר", ושעל פיו
נמכרה הקרקע לנתבע תמורת 30,000$, כאשר צוין שמדובר בקרקע חקלאית. ההסכם השני נושא תאריך 27.3.90. השתכנעתי שהוא נחתם למעשה במקביל לחתימת הסכם המכר. על פי הסכם זה סוכם ש
בתמורה להשקעה של 30,000$ שהתובעת תשלם לנתבע לצורך השקעה משותפת בתחנת דלק שאמורה לקום על הקרקע - תהא זכאית התובעת לתמלוגים שנתיים בשיעור 17.5% משווי המבנים בתחנה, בסכום שלא יפחת מ 7,500$ נטו לשנה. הסכם זה ייקרא להלן "הסכם ההשקעה". מכאן שנחתמו במקביל שני הסכמים האחד למכירת הקרקע כאשר על פי ההסכם השני התובעת לא קיבלה למעשה כל תמורה, שכן התמורה נזקפה כהשקעה בתחנה, שזיכתה אותה בתמלוגים.
2. טענתה העיקרית של התובעת היא שההסכמים שנחתמו עמה היו נגועים בהטעיה, עושק וניצול תמימותם ומצוקתם הכלכלית שנבעה מכך שעל הקרקע היו עיקולים בשל חובות שהצטברו והכבידו עליהם בסך 20,000$. לטענתה היא לא קיבלה למעשה כל תמורה בגין מכירת הקרקע שכן 20,000$ שולמו על ידה לשם סילוק העיקולים, ואילו 10,000$ הנותרים שהיתה אמורה לקבל, קוזזו על חשבון התשלום שהתחייבה לשלם לנתבע על פי הסכם ההשקעה. על כך ייאמר שהסכום ששילמה לסילוק העיקולים שולמו למעשה לזכותה, ואולם אין חולק שהסכומים על פי שני ההסכמים התקזזו האחד כנגד השני, באופן שלמעשה קיבל הנתבע את הקרקע ללא תמורה של ממש כאשר כל שהשקיע היה 20,000$ לסילוק העיקולים. זאת בעיקר בשל העובדה שהתובעת לא קיבלה עד היום אף אגורה על חשבון התמלוגים שהיתה זכאית לקבל על פי ההסכם. לעומת זאת הנתבע נותר עם בעלות מלאה בקרקע לרבות כל המבנים של התחנה ולרבות כל ההכנסות המופקות מהמבנים.
3. הנתבע טוען כי התובעת הפרה את הסכם ההשקעה בכך שלא שילמה את 20,000$ הנותרים, ועל כן איננה זכאית למאומה. בענין זה הנני קובעת כי השתכנעתי מאמינות גירסת התביעה כי היה הסכם בין הצדדים בעל פה לפיו הסכום הנותר יקוזז מהתמלוגים השנתיים המגיעים לתובעת מהנתבע. כראיה לכך ניתן לראות שזקס הסכים לקזז את התשלום הראשון על חשבון התמלוגים השנתיים שהעביר לתובעת בשיק על סך 13,000 ש"ח, וקיבל את השיק חזרה.
לאור זאת הנני קובעת כי ההסכם לא בוטל ע"י התובעת אלא ההפך הוא הנכון מי שהפר את התחייבותו על פי ההסכם ולא שילם לתובעת את התמלוגים המגיעים לה מזה כתשע שנים הוא הנתבע ועל כך זכאית התובעת לפיצוי מעבר לתמלוגים שהגיעו לה עד היום.
התובעת זכאית לתמלוגים החל משנת 1996 (שנתיים וחצי לאחר פתיחת התחנה), דהיינו למשך 9 שנים עד היום, ולעתיד היא זכאית לתמלוגים שנתיים, כפי שנקבע בהסכם - לכל ימי חייה ולכל ימי חייו של הנתבע.
התמורה על פי הסכם המכר
4. התובעת טוענת כי הנתבע הונה אותם, עשק אותם והוליכם שולל, שכן התמורה בהתאם להסכם המכר לא שיקפה את שווי הקרקע. בהסכם צויין שמדובר בקרקע חקלאית, בה בשעה שבמועד חתימת ההסכם, ועוד שנתיים קודם לכן היה ידוע היטב לנתבע שמדובר בקרקע שמיועדת להקמת תחנת דלק. אומנם נכון שכל עוד לא שונה הייעוד של הקרקע באופן סופי, לא היתה וודאות של ממש, אך כבר בינואר 1988 ישנו פרטיכל של המועצה המקומית באבן יהודה שתומכת בשינוי יעוד הקרקע לצורך הקמת תחנת דלק ע"י מר זקס. לפיכך אני קובעת שכבר בשנת 1988, שנתיים לפני חתימת ההסכמים פעל הנתבע לשינוי היעוד של הקרקע לצורך הקמת תחנת דלק.
התובעת טוענת כי הנתבע חתם לצורך כך בשמה על מסמכים בלא כל הרשאה, הוא זייף יפויי כח ומסמכים שונים עליהם חתם בשמם, ונהג למעשה בקרקע כבתוך שלו, כדי לקדם את שינוי היעוד של הקרקע עוד לפני חתימת ההסכמים. הוא הציג בפניהם מצגי שוא כאילו הוא נכה צהל שקיבל זכאות להקמת תחנת דלק, וכי בלעדיו לא יוכלו לבצע את הפרויקט. השתכנעתי מהראיות שהובאו בפני שאכן הנתבע זייף מסמכים שונים, חתם בשמם של התובעים , ולא היה בעל תעודת זכאות של נכה צהל, כפי שהציג בפני התובעים. הנתבע נהג בעורמה כלפי התובעים וניצל את תמימותם וחוסר הבנתם.
על בסיס זה נוהל המו"מ בין הצדדים, וגם מהמסמכים שהוצגו עולה שהיה צפי ברור להקמת תחנת דלק במקום, והיה ידוע כי מתנהלים מגעים מתקדמים עם חברות הדלק לצורך כך.
5. התובעת טוענת כי התמורה על פי ההסכם לא היתה התמורה הראויה, שכן בעת חתימת ההסכמים היה צפי ברור לאפשרות של הקמת תחנת דלק, ורק על סמך זאת ולצורך כך רכש הנתבע את הקרקע. העובדה שהנתבע הציע להם רק 30,000 $ תמורת הקרקע היה בה משום ניצול של ממש. השתכנעתי שהנתבע הוא זה שטיפל בענין וידע שיש צפי של ממש להקמת תחנת דלק והוא האחרון שיכול היה לטעון שמדובר ב"קרקע חקלאית", שאינה מושפעת מתוכניות העתיד.
לאחר ששמעתי את כל הראיות ועיינתי בכל המסמכים הרבים שהוצגו לעיוני השתכנעתי כי בעת עריכת ההסכמים היה ידוע שיש צפי להקמת תחנת דלק על הקרקע.
גירסת התביעה בענין זה היתה אמינה ומשכנעת בהתבסס על כל המסמכים שהוצגו. עובדה זו קיבלה חיזוק בעדותה של עו"ד ציפורה בליצר (עמ' 69 לפרטיכל מיום 29.5.05), שהעידה כי כבר ביום 18.1.90 היה לנתבע זכרון דברים עם חברת הדלק סד"ש. זאת ועוד, במבוא להסכם ההשקעה הצהיר הנתבע כי הוא מבקש להקים תחנת דלק על הקרקע. עוד ייאמר כי אילמלא היה צפי של ממש להקמת תחנת דלק על הקרקע, לא סביר שהצדדים היו חותמים על הסכם ההשקעה לבניית תחנת דלק.
לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי עוד לפני מועד חתימת ההסכמים היה ידוע כי מדובר בקרקע עם צפי להקמת תחנת דלק, שכל מוכר מרצון היה מביא זאת בחשבון בעת דרישת התמורה, ועל כך יש לפצות את התובעת בהתאם.
6. ברי לכל שצפי של אפשרות להקמת תחנת דלק על קרקע שהיעוד הנוכחי שלה הוא של קרקע חקלאית, מעלה באופן משמעותי את ערכה של הקרקע. מחירי השוק מושפעים תמיד מיעוד הקרקע, ומאפשרויות הניצול העתידיות של הקרקע, כאשר הן חשופות לידיעת הצדדים. אין דומה ערכה של חלקה חקלאית לגידול תותים, שמרוחקת מאיזור מגורים ומהכביש כאשר הסיכויים לשינוי יעוד הידועים בה אפסיים, לבין קרקע במרכז הארץ בסמוך לכביש ראשי המחבר את כביש 4 עם כביש 2 דרך אבן יהודה, באיזור שבשנת 1990 לא היו בו עדיין תחנות דלק והוכח שהתנהלו מגעים של ממש להקמת תחנת דלק.
בקשר לשווי הקרקע במועד ההסכם עדיפה עלי חוות דעת מר כרמי שהוגשה מטעם התביעה. הוא קבע כי אפילו אם אכן היה מדובר בקרקע חקלאית ללא צפי לשינוי יעוד, שווי הקרקע במועד חתימת ההסכם היה לפחות פי שניים, דהיינו 60,000$. הואיל והיה צפי ברור להקמת תחנת דלק מפוארת סוג ג' -הקרקע היתה שווה לפחות פי ארבע, דהיינו כ - 240,000$, בשעה שבהתאם להסכם התמורה היתה 30,000$ בלבד !
7. ב"כ התובעת טוען כי התובעת לא התכוונה למכור את המגרש לזקס והבינה שכל אשר נעשה הוא
מיזם משותף, כאשר היא נשארת בעלת הקרקע, והיא תהיה זכאית כל חייה לתמלוגים גבוהים מהתחנה. הוא ביקש לקבוע שההסכמים בטלים, ושיש להחזיר לה את הבעלות בקרקע, או לחילופין לפצות אותה בשווי הקרקע הנוכחי שהוא גבוה בהרבה. אין לקבל טענה זו שכן ההסכמים הם ברורים ומדברים על
מכירת הקרקע, ואין מקום לקבל עדות בעל פה כנגד ההסכמים המפורשים בכתב. שנית, אין הדבר מעשי היום, להורות על השבת המצב לקדמותו לאחר שהנתבע הקים את התחנה והשקיע כספים רבים. לכן כל שנותר הוא לשקול ולהעריך מהו הפיצוי הראוי המגיע לתובעת.
הלכה פסוקה היא שבית המשפט אינו בא במבט לאחור לתקן את שווי העסקה ואת התמורה עליה הסכימו הצדדים אלא במקרים חריגים שהוא השתכנע שהיה עושק, הייתה הטעייה והיה ניצול לרעה. השתכנעתי שמצוקתם ותמימותם של התובעים נוצלו לרעה, כאשר הנתבע ידע היטב שמדובר באנשים תמימים וקשיי יום (כמו שהוא כינה אותם בפרטיכל - "טמבלים"). יצוין כי כל אדם סביר שהיה צופה בתובעת דקות ספורות בלבד היה יכול בנקל להתרשם שמדובר באשה חולה, קשת יום, שאינה מבינה מאומה בעסקים - השתכנעתי שכך ארע במקרה זה. התובעת אכן נוצלה לרעה בשל תמימותה הרבה, חוסר השכלתה ומצוקתה הכלכלית הקשה.
לאור כל האמור לעיל, ובהתחשב בכל טענות הצדדים, הנני קובעת כי הפיצוי הראוי לגבי התמורה על פי הסכם המכר, הוא 250,000$.
זכותה של התובעת לתמלוגים