פסק-דין בתיק א 2732/05

א.         מבוא

            זוהי תביעה להשבת סכומים ששולמו ביתר על ידי התובעים, כך לטענתם, בגין דירה אותה רכשו מאת הנתבעת ברח' הגלבוע בעפולה, בהתאם להסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 15.1.04 (להלן-"הדירה"). בנוסף, עותרים התובעים לחייב את הנתבעת לשלם לידם ריבית שבה חוייבו לאחר שנטלו הלוואה לצורך סילוק תשלומי היתר הנ"ל וכן הוצאות הטיפול המשפטי בהן נשאו ועוד פיצויים בגין עגמת נפש, צער וסבל. תביעתם הועמדה במועד הגשתה על סך 151,485 ש"ח.

ב.         תמצית העובדות

1.         ביום 15.1.04 נחתם בין הצדדים הסכם, לפיו רכשו התובעים מאת הנתבעת את הדירה תמורת סך 475,000 ש"ח. בהסכם נקבע כי התמורה תסולק בשלושה שיעורים - סך של 10,000 ש"ח במעמד חתימת זיכרון הדברים, סך 417,500 ש"ח עד ליום 1.2.04 והיתרה בסך 47,500 ש"ח במעמד מסירת החזקה בדירה. עוד נקבע כי החזקה תועבר לתובעים ביום 31.3.04, היינו חודשיים וחצי ממועד חתימת ההסכם.

2.         אין חולקין כי התשלום הראשון, על סך 10,000 ש"ח, סולק על ידי התובעים במועדו. לקראת מועד ביצוע התשלום השני, שנועד כאמור ליום 1.2.04, ביקשו התובעים הסכמתה של הנתבעת לסלק את כל התשלום מכספי ההלוואה שתובטח במשכנתא אשר תירשם על הדירה. הסכמתה של הנתבעת נדרשה לאור סעיף 15.3 להסכם המכר, הקובע כי הרוכש לא יהיה רשאי לשלם למוכר כל תשלום מכספי משכנתא אלא אם הקדים ושילם על חשבון הדירה סכום המהווה 17% לפחות ממחירה מהון עצמי. בשים לב לעובדה שעד לאותו שלב שילמו התובעים סך 10,000 ש"ח בלבד, נתבקשה הסכמתה של הנתבעת, כאמור. על אף הוראות ההסכם בנדון, הסכימה הנתבעת, לפנים משורת הדין, לקבל מאת התובעים את התשלום השני מכספי משכנתא, הגם שעד לאותו שלב לא שולמו 17% ממחיר הדירה.

3.         ביום 28.1.04 המציאה הנתבעת לתובעים, לבקשתם, מכתב החרגה מותנה חתום על ידי בנק הפועלים בע"מ, אשר ליווה את הפרויקט ומי שלטובתו נרשם שיעבוד על כלל המקרקעין. המכתב החריג את הדירה מהשעבוד, בכפוף לכך שמלוא התמורה תשולם לחשבון הנתבעת בבנק הפועלים.

4.         ימים ספורים לאחר מכן נתבקשה הנתבעת להמציא מכתב החרגה בנוסח שונה, וזאת לבקשת בנק לאומי למשכנתאות (להלן: "בלמ"ש ") אשר הלווה לתובעים סכום שאמור היה להיות מבוטח במשכנתא. הנתבעת פעלה כמבוקש והמציאה את הנוסח המתוקן של מכתב ההחרגה כבר ביום 9.2.04. התיקון בנוסח המכתב התבטא בכך שבעוד שעל-פי המכתב הראשון נתבקשו התובעים להתחייב להפקיד את מלוא המחיר בחשבון בנק הפועלים, הרי שבנוסח המתוקן נאמר כי רק השיעור השני של התשלום יופקד בחשבון הנ"ל, זאת בהתחשב בכך שהתובעים שילמו זה מכבר את השיעור הראשון. כמו כן הושמטה בנוסח המתוקן הדרישה מאת התובעים להצהיר כי בנית הדירה הושלמה והחזקה בה נמסרה לידיהם, הצהרה שנדרשה כתנאי להחרגה בנוסח המקורי.

5.         ביום 1.3.04 המציאו התובעים מסמכים שהוכנו על ידי בלמ"ש, עליהם נתבקשה הנתבעת לחתום. אלה כללו מסמך אישור פרטי חשבון בנק וכן מסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. המסמכים הנ"ל נחתמו על ידי הנתבעת ביום בו נתקבלו לידיה.

6.         הערת האזהרה, לטובתם ולטובת בנק לאומי למשכנתאות, נרשמה על ידי התובעים רק ביום 11.3.04. משכך, נתעכב סילוקו של התשלום השני, אשר נקבע ליום 1.2.04, וזה שולם בפועל בשני שיעורים בסוף חודש אפריל כדלקמן - סך 380,000 ש"ח שולמו ביום 26.4.04 וסך 44,000 ש"ח שולמו ביום 29.4.04.

7.         בגין האיחור בסילוק התמורה, חויבו התובעים בתשלום ריביות לידי הנתבעת, בהתאם להסכם המכר, בסך 45,915 ש"ח. בתביעתם המונחת בפניי עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בהשבת סכום זה וכן בקשו לפצותם בסך 30,000 ש"ח בגין הוצאות נלוות ובסך נוסף של 70,000 ש"ח בעבור עגמת הנפש שנחלו עקב התנהלותה של הנתבעת.

ג.          טענות הצדדים

1.         לטענת התובעים, מנועה הייתה הנתבעת מלדרוש מהם העברת השיעור השני של התמורה מבלי שהמציאה בטוחות, כמתחייב מהוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן-"החוק"). רישום הערת אזהרה לטובתם אינה עונה על דרישות החוק, זאת על שום קיום שעבוד שהוטל על המקרקעין לטובת בנק הפועלים. בהעדר בטוחה כאמור, לא יכלו התובעים ליטול הלוואה בנקאית מובטחת במשכנתא. בהקשר זה היפנו התובעים למכתב שהוציא בנק לאומי למשכנתאות, ביום 8.6.04, ממנו עולה כי משלא הומצאה ערבות לפי חוק המכר, לא יכל הבנק להשלים את הליך הגרירה וליתן ההלוואה לתובעים עד לסיום הליך הבניה, ביום 11.4.04.

            התובעים טענו כי הנתבעת אינה רשאית לדרוש מחד סילוק התשלום השני עד ליום 1.2.04 ומאידך להימנע מהמצאת הבטוחה המתאימה לפי חוק המכר עד לאותו מועד. לשיטתם, משלא קיימה אחר הוראות החוק, לא היה כל בסיס לחייבם בתשלום הריבית. 

2.         הנתבעת, מצדה, טענה כי התובעים השתהו בטיפול בהליכי קבלת ההלוואה ואין להם אלא להלין על עצמם על כך שחויבו, בסופו של דבר, בריבית בגין האיחור בסילוק התמורה החוזית. לחיזוק טענתה זו, מפנה הנתבעת למכתב כוונות שהוציא בלמ"ש רק ביום 13.4.04 באופן שהליך גרירת ההלוואה על שם התובעים הושלם רק ב- 4.5.04. לטענתה, איחרו התובעים בהמצאת שומה לבנק להוכחת השלב אליו הגיעה הבניה בפרויקט, ובכלל נהגו בהתמהמהות בכל הנוגע לקבלת ההלוואה.

            עוד הוסיפה הנתבעת כי בהמצאת מכתב ההחרגה אשר ניתן על ידי בנק הפועלים יש כדי לענות על דרישת החוק, שכן משמעו רישום הערת אזהרה נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי, שיש להם עדיפות על ההערה. בשלב זה ודאי שלא הייתה כבר כל מניעה לסילוק השיעור השני של התמורה. חיזוק למסקנתה זו מוצאת הנתבעת בעובדה שבסופו של יום קיבלו התובעים את כספי ההלוואה על בסיס מכתב החרגה זה.

3.         בפתח ישיבת ההוכחות, שנקבעה ליום 25.9.06, הודיעו ב"כ הצדדים כי הגיעו להסדר דיוני, לפיו לא יישמעו בתיק ראיות והצדדים יסכמו טענותיהם בכתב, תוך שכל צד שומר על טענותיו ומבלי שהדבר יהווה ויתור על טענה כלשהי של מי מהצדדים או הסכמה של אחד מהם לעדויות שמועה, סברה וכיו"ב, הכלולות בתצהיריו של הצד שכנגד.

ד.         דיון

1.         הצדדים נחלקו בשאלת ידיעתה של הנתבעת אודות כוונת התובעים ליטול הלוואה שתובטח במשכנתא. מחד טענו התובעים כי הנתבעת ידעה זאת בוודאות, ואילו הנתבעת טענה מאידך כי הדבר לא היה בידיעתה. נכון הוא שלא הובאה ראיה פוזיטיבית להוכחת הטענה כי הנתבעת ידעה שבדעת התובעים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. יחד עם זאת, עיון בהסכם שנכרת בין הצדדים מלמד כי נכללה בו התייחסות לאפשרות שכזו. כך לדוגמא, סעיף 15 לחוזה, על כל סעיפי המשנה שבו, מפרט את חיובי הצדדים מקום שהתובעים יבקשו לקבל הלוואה בנקאית כנגד רישום משכנתא. לאור זאת ניתן לומר כי גם אם לא ידעה הנתבעת בוודאות אודות החלטתם לקבל הלוואת משכנתא, הרי אפשרות זו לא נשללה ולכן צריכה הייתה להילקח בחשבון כאפשרות מסתברת.

2.         לידיעה הנ"ל של הנתבעת ניכרת משמעות כשאנו באים לבחון את מועדי התשלום, כפי שנקבעו בחוזה. החוזה נחתם, כאמור, ביום 15.1.04 והתובעים התחייבו לשלם את חלקה הארי של התמורה, בסך 417,500 ש"ח, כבר ביום 1.2.04, קרי שבועיים ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם. בשים לב לעובדה שהתובעים ביקשו לממן תשלום זה מתוך כספי הלוואה שתובטח במשכנתא, אפשר ופרק הזמן הקצר, בן שבועיים בלבד, היה תנאי שלא ניתן לעמוד בו ובבחינת סד זמנים בלתי סביר. אלא שטענה זו לא תועיל לתובעים מכמה טעמים: ראשית, לא נשמעה מפיהם כל טענה לגבי כך שבקביעת מועדי התשלום, בפרקי זמן כה קצרים שאינם מאפשרים השלמת הליכי המשכנתא, נהגה עמם הנתבעת בחוסר תום-לב. שנית, לא הובאה בפניי תשתית ראייתית להוכיח שפרק זמן בן שבועיים אין בו די כדי לסיים ולהשלים הליך של קבלת משכנתא. עניין זה אינו בגדר ידיעה שיפוטית שאינה מצריכה ראיות, ואלה לא הוצגו. שלישית, אף אם ידעה הנתבעת כי פרק הזמן שבין חתימת ההסכם לביצוע התשלום השני דחוק לצורך קבלת כספי משכנתא, ספק אם היה בכך כדי להטיל עליה חבות. הייתה זו חובתם של התובעים עצמם לברר ולבדוק, עובר להתקשרותם בחוזה, באם יוכלו לעמוד בתנאיו שהרי הם אלה שנתחייבו לשלם את התמורה במועדים כפי שנקבעו בהסכם. באם סבורים היו שלא יעלה בידם לקיים התחייבותם במועד, צריכים היו לדאוג לכך שפרק הזמן בין חתימת ההסכם לבין מועד התשלום השני יהיה מרווח דיו על מנת שיהא סיפק בידם להשלים קבלת כספי ההלוואה.