פסק-דין בתיק א 26963/05

פתח דבר

1.      בפניי תביעה ותביעה שכנגד לתשלום פיצויים מוסכמים.

2.      התביעות ההדדיות נסמכות על תנייה בזיכרון דברים שעניינו מכירת דירה, הקובעת פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסכום של 20,000$ בגין סירוב של צד לקיים את המכירה או הקנייה על-פי זיכרון הדברים או בגין סירובו לעמוד במועדים שנקבעו בזיכרון הדברים. הצדדים חלוקים בשאלה אם קמה למי מהם עילה לאכוף את תניית הפיצויים המוסכמים על הצד שכנגד. למעשה, כל צד תולה את הסירוב בצוואר חברו.

3.      התובע בתביעה העיקרית והנתבע בתביעה שכנגד (להלן נכנה אותו, לפי העניין: "התובע" או "אהרון") טוען, כי יש לחייב את הנתבע בתביעה העיקרית והתובע בתביעה שכנגד (להלן נכנה אותו, לפי העניין: "הנתבע" או "לירן") בתשלום הפיצויים המוסכמים לנוכח סירובו לקיים את מכירת הדירה וסירובו לעמוד במועדים שנקבעו בזיכרון הדברים. סירוב זה בא לידי ביטוי, בין היתר, בהשתהותו בביצוע פעולות הכרחיות הנדרשות לקיום המכירה ובהתנהגותו המכשילה והמתחמקת. הנתבע טוען, מנגד, כי התובע אינו זכאי לעשות שימוש בתניית הפיצויים המוסכמים שכן הוא לא סירב למכור לו את הדירה. הנתבע מוסיף וטוען, כי יש לחייב את התובע בתשלום הפיצויים המוסכמים לנוכח סירובו שלו לקיים את התחייבותו לרכישת הדירה. לדבריו, התובע סירב להשלים את עסקת המכר והחליט לרכוש לעצמו דירה אחרת.

עם מי הדין? זו השאלה הניצבת בפנינו בפסק דין זה. כפי שנראה להלן, התשובה לשאלה זו נגזרת מפרשנות המונח "סירוב לקיים" בתניית הפיצויים המוסכמים. למען הסדר הטוב, וכדי למנוע הכברת מלל מיותר אציין, כי כל ההדגשות שתובאנה בציטוטים השונים בפסק דין זה, הן שלי, אלא אם כן ייאמר במפורש אחרת.

עיקרי העובדות

זיכרון הדברים והמשא ומתן שקדם לו

4.      בחודש נובמבר שנת 2004 או בסמוך לכך פרסם לירן מודעה בעיתון בה הציע למכור דירה בת 4 חדרים הנמצאת ברחוב קאפח 11/38 בראשון לציון, הידועה כגוש 5114 חלקה 35 תת חלקה 82, באמצעות משרד תיווך (להלן: "הדירה"). אהרון מצא שהדירה מתאימה לצרכיו וביקש לרכוש אותה.

5.      ביום 3.12.2004 נערכה פגישה במשרד התיווך בה נכחו אהרון, לירן, שני מתווכים וידידו של אהרון, מר רוני הברמן. במהלך הפגישה התקיים משא ומתן בין אהרון לבין לירן בנושאים שונים הקשורים למכירת הדירה.

במסגרת המשא המתן הבהיר לירן לאהרון כי הוא בעלים במשותף של הדירה יחד עם גרושתו, הגב' לילך שטראובר (להלן: "לילך"). לירן הוסיף וציין כי הוא זכאי להירשם כבעלים יחיד של הדירה מכוח הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין ביום 15.12.2003 (להלן: "הסכם הגירושין") וכי בידיו ייפוי כוח מתאים לשם העברת מחצית זכויותיה של לילך בדירה על שמו.

6.      בסוף הפגישה נערך ונחתם בין הצדדים מסמך שכותרתו "זיכרון דברים קניה-מכירה" (להלן: "זיכרון הדברים" או "ההסכם"). מדובר בטופס סטנדרטי שהוכן על ידי משרד התיווך, בו מילאו הצדדים בכתב יד את הפרטים החסרים הרלוונטיים לעסקה.

בהקשר זה יוער, כי במבוא לזיכרון הדברים (המהווה חלק בלתי נפרד ממנו) הצהיר לירן כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה כדלקמן: "...המוכר מצהיר בזה כי הוא הבעלים הרשום/בעל הזכויות החוקי ביושר של דירה בת 4 חדרים...". אין חולק, כי הצהרה זו אינה מתיישבת עם האינפורמציה שמסר לירן לאהרון במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על זיכרון הדברים, לפיה הוא בעלים במשותף של הדירה יחד עם לילך, הזכאי להירשם כבעלים יחיד שלה מכוח הסכם הגירושין. 

7.      במסגרת זיכרון הדברים התחייב לירן למכור לאהרון את הדירה תמורת סכום של 228,000$. במעמד חתימת זיכרון הדברים שילם אהרון ללירן מקדמה בסך של 1,500$ (6,550 ש"ח). עיקרי הסכמות הצדדים בזיכרון הדברים הן אלה:

 (א)       הצדדים התחייבו לחתום על חוזה מפורט בפני עורך דין בתוך שבעה ימים מחתימת זיכרון הדברים, במסגרתו יסוכמו ויוסדרו יתר פרטי העסקה דוגמת תנאי התשלום (סעיפים 5         ו- 10). בסעיף 10 סיפא נקבע כי "כל עוד שלא נחתם חוזה ו/או אם לא ייחתם החוזה מפאת כל סיבה שלא תהיה, יראו זיכרון דברים זה כאילו הוא היה חוזה בעל תוקף, ומחייב לכל דבר".

(ב)    לירן התחייב למסור את החזקה בדירה לאהרון עד לא יאוחר מיום 16.1.2005 (סעיף 3). 

(ג)    נקבע מנגנון פיצוי מוסכם אשר לפיו (סעיף 11):

"כל צד אשר יסרב לקיים את המכירה או את הקניה על פי הסכם זה או לעמוד במועדים שנקבעו בהסכם זה ישלם לצד שמקיים סך של 20,000$... פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש...".

 (ד)   לירן יסיר את המשכנתה הרובצת על הדירה באמצעות כספי אהרון עד ליום 31.12.2004.

השתלשלות האירועים לאחר החתימה על זיכרון הדברים