פסק-דין בתיק א 26487/03

1.         התובע והנתבעים הינם הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 90 בגוש 7113, בית בן 3 קומות המצוי ברח' איסרליש 11, ת"א (להלן- " הבניין").

            אין חולק כי הבניין אינו רשום כבית משותף וכי חלוקת הבעלות בו הינה בשיעור של 2/8 לתובע, ו- 1/8 לכל אחד מהנתבעים 1,2,3,4,5 ו- 6 (ראה נסח הרישום, נספח א' לכתב התביעה). התובע והנתבע 1 הינם אחים . הנתבע 1 והנתבעת  הינם בעל ואישה אשר קיבלה מבעלה מחצית מזכויותיו .

            הנתבעים 2 עד 5 הינם בני משפחה אחת.

            התביעה שבפני הינה לפירוק השיתוף במקרקעין, הם  הבניין, בהתאם להוראת סע' 39 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: " החוק"). חלק ממעשה הפירוק מוסכם על דעת בעלי הדין אולם עדיין נותרו מחלוקות מספר, אשר על בית המשפט לפתור בדרך של מתן צו,כאמור בסעיף 38 (ב) לחוק.

2.         בבנין שלוש קומות ובהן 7 יחידות. בקומת הקרקע 3 יחידות דיור, בקומה הראשונה 2 יחידות דיור ובשנייה 2 יחידות דיור.  לבנין גם קומת מרתף בשטח של כ- 90 מ"ר  ומשטח כניסה, חצר  ומשטח מתחת לעמודים . על גג הבניין  ניתן  יהא לבנות על פי היתר בניה, לכשיינתן. בקומת הקרקע דירה אחת המוחזקת על ידי דייר מוגן, כמשמעותו כחוק הגנת הדייר (נוסח  משולב).  תשל"ב - 1972 . הדירות יסומנו על  פי  מספריהם, מ- 1 עד 7 , כמפורט בחוות הדעת.

3.         הסכמת בעלי הדין הינם לפירוק ולחלוקת המקרקעין בדרך של רישום הבניין כבית משותף, כאמור בפרק ו' לחוק ולרישום הדירות על שם בעלי הדין, על פי חלוקה מוסכמת כדלקמן:

            קומת הקרקע

א.     שלוש הדירות בקומת הקרקע תרשמנה ותחולקנה, על פי הצעת השמאית הגב'  נורית ג'רבי (להלן: " השמאית"), באופן הבא: תיערך הגרלה בין שתי קבוצות:

קבוצה א' המורכבת מהתובע, הנתבע 1 והנתבעת 6. (להלן: " משפחת חייט"),  וקבוצה  ב', המורכבת מהנתבעים 2-5 (להלן: " משפ' גניס"). הקבוצה הזוכה בהגרלה תקבל את הבעלות בדירה מס' 1- דירה חזיתית לכיוון צפון - מזרח- דרום, והקבוצה האחרת תקבל את שתי הדירות הנוספות, דירה 2 ודירה 3, המוחזקת בידי דייר מוגן.

    הקבוצה הזוכה תשלם לקבוצה האחרת דמי איזון בסכום בשקלים השווה ל- 9,693 דולר ארה"ב, לפי השער היציג במועד התשלום . הבעלות בכל אחת משלושת הדירות תרשמנה על שם יחידי הקבוצה, בחלקיהם היחסיים על פי חלקיהם בבעלות הבניין, דהיינו, בקבוצת משפחת גניס, רבע לכל אחד מהם, ובקבוצת חייט, מחצית לתובע ורבע לנתבע 1 ורבע לנתבעת 6 .

קומה ראשונה

ב.         בקומה הראשונה על העמודים שתי דירות, מס' 4  ו- 5 . דירות אלו ירשמו על שם קבוצת גניס, דהיינו , נתבעים 2,3,4, ו- 5, אם ברבע על כל אחד מהם ואם אחרת, באם יגיעו להסכמה ביניהם בנושא זה. כדי למנוע ספק, הרי בהעדר הסכמה בכתב,  חתומה על ידי יחידי קבוצה זו, כל אחד מהדירות 4 ו - 5 תרשמנה על שם כולם, רבע לכל אחד מהם .

קומה שנייה

ג.          בקומה השנייה, מעל לקומה הראשונה, שתי דירות, דירות מס' 6 ו - 7 . על פי המוסכם, תרשם דירה 7 על שם התובע לבדו, ודירה 6 על שם הנתבעים 1 ו- 6 , בחלקים שווים .

            כאן יש להוסיף כי הוגש לתיק בית המשפט גם תשריט הבניין, המאפשר את רישומו כבית משותף, בהתאם לתשריט זה וכך גם על פי חוות דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב,  עו"ד מירה אריאלי, ראוי הבניין להירשם כבית משותף, על פי הוראות סע' 142 (א) ו- 143 (ב), לחוק.

4.         המחלוקת שנותרה בין בעלי הדין הינה בשנים: שאלת  תשלומי איזון בין התובע והנתבעים 1 ו- 6, לאור ההבדלים בשווי הדירות שהינם מקבלים, ועצם פירוק השיתוף בגג ובמרתף, שטחים שבגינם זכאים בעלי הדין לזכויות בניה על פי תוכניות בנין עיר שבתוקף, שטרם נוצלו.

תשלומי איזון בחלוקה בקומה השנייה

5.         אין מחלוקת כי בין הצדדים נכרת ביום 9.4.91  הסכם לגבי  השימוש בבניין (נספח ב' לכתב התביעה). הסכם זה מקובל על בעלי הדין ואף מיושם.

לטענת התובע, נכרת  הסכם נוסף, בעל פה, בינו לבין הנתבע 1, לפיו יקבל התובע את הדירה העורפית (דירה 7), והנתבע 1 את הדירה החזיתית (דירה 6 ), וכאשר ירשם הבניין כבית משותף, ישלם הנתבע 1, לתובע את ההפרש במחיר הדירות, דהיינו, תשלומי איזון . ( סעיף 8 לכתב התביעה).