פסק-דין בתיק א 26377/00

1.    לתובעת, שבבעלותה שטחים בבניין ברח' קפלן 2, תל-אביב, אושר פטור מארנונה ל"נכס ריק" לתקופה שמ-1.10.96 ועד 31.3.97 ביחס לחלק מהשטחים הללו, אך בקשתה לפטור ביחס לשטח של 720 מ"ר בקומה השניה של הבניין - סורבה. האגף לחיובי ארנונה בעירייה מנמק את הסירוב במכתבו אל התובעת מה-25.11.96 כך:

"בעבור הנכס הנ"ל ניתנה בעבר הנחה בגין נכס ריק מתאריך 1.4.95 ועד תאריך 30.9.95. להווה ידוע לך הנחה לנכס ריק ניתנת "פעם אחת בלבד כל עוד לא שונתה הבעלות בו" (סעיף 13 ב' מקובץ התקנות 5508 שפורסם בתאריך 9.3.93)".

מי שקיבלה את ההנחה שאליה מכוון המכתב הנ"ל, היא הנתבעת שלה השכירה התובעת שטחים בבניין - בעיקר בקומה השניה שלו. מתברר שמשלב מסוים בחלק מהשטחים הללו לא נעשה על ידי הנתבעת שימוש; מאמציה להשכירם בהסכמת התובעת לא צלחו, והיא פנתה לבקש פטור מארנונה ביחס לשטח שלא היה בשימושה. 

התובעת טוענת כי משסורבה בקשתה לפטור, היא נאלצה לשלם בגין אותם שטחים ארנונה בסכום של 42,984 ש"ח לתקופה שמ-1.1.97 ועד 30.6.97. היא מבקשת אפוא לחייב את הנתבעת בתשלום הסכום האמור, ומעמידה את סכום התביעה למועד הגשתה על  51,200 ש"ח.  

2.    הטענה המרכזית של התובעת היא שעל פי מערכת ההסכמים שבינה לבין הנתבעת, האחרונה לא הייתה רשאית לפנות ולבקש את הפטור ל"נכס ריק" וכי בעשותה כן הפרה את ההסכמים והיסבה לתובעת נזק משום שבקשתה שלה לפטור כאמור - נדחתה.

על הטענה הזו מוסיפה התובעת:

הנתבעת עשתה שימוש בפטור בגין "נכס ריק" אך כדי להקטין את הנזקים שתבעה מהתובעת בהליך אחר - ואין בין זה לבין כוונות הצדדים, כפי שבאו לביטויין בהסכמים שביניהם, ולא כלום;

הפטור ל"נכס ריק" הוא פטור חד פעמי אשר שייך לבעלים של הנכס על פי דין; ניצולו שלא בידיעת התובעת ובאישורה הוא פגיעה בקניינה, נטילה שלא כדין של זכות העומדת לה, והתעשרות על חשבונה. 

הנתבעת משיבה על הטענות הללו:

זכותה על פי דין לפנות בבקשה לפטור ולקבלו, וההסכמים בין הצדדים לא אסרו על הנתבעת לממש את זכותה זו;

על פי מצב הדין, הפטור שקבלה הנתבעת לא גרע מזכותה של התובעת לקבל פטור לנכס ריק בזכות עצמה, אלא שהתובעת נמנעה מלמצות את כל ההליכים האפשריים בעניין זה;  

התובעת שנמנעה מלהתייחס ליתר הפלוגתאות שהוסכמו בין הצדדים, לא הוכיחה שאכן שולמה על ידה ארנונה בגין השטח שעבורו ניתן לנתבעת בעבר פטור - לא כל שכן שלא הוכיחה שהסכום הנתבע הוא הסכום ששולם.

אפתח בטענה האחרונה.

3.    התובעת טוענת שהיא בקשה את הפטור לנכס ריק לתקופה שמינואר 1997 ועד יוני 1997. יתכן. עם זאת הבקשה שלה ביחס לאותו פטור - לא הוגשה. מה שהוגש, וגם זה בשלב מתקדם למדי של ההליך כאן, הוא המכתב מה- 25.11.96 של האגף לחיובי ארנונה בעירייה, אל התובעת.

ממכתב זה עולה שלתובעת אושר פטור לנכס ריק ביחס לשטח של  153 מ"ר בקומת המרתף וכן ביחס לשטח של 335 מ"ר בקומה השניה - בשני המקרים לתקופה שמה-1.10.96 ועד ל-31.3.97. מאחר שהנתבעת החזירה לתובעת את השטחים ששכרה ובכללם השטח שלא עשתה בו שימוש ב-30.10.96 שאז הסתיימה תקופת השכירות - מתבקש לכאורה שהפטור לנכס ריק שהתובעת ביקשה עבור השטח של 720 מ"ר, יתייחס אף הוא לתקופה שתחל בסמוך למועד האמור. אך התובעת מדברת על בקשה לפטור בשל נכס ריק רק מה-1.1.97 וצירפה לתצהירה דרישות תשלום של העירייה וקבלות המעידות על תשלום ארנונה שאף לא אחת מהן מתייחסת לשטח של 720 מ"ר שבקשת הפטור ביחס אליו, סורבה. כך, שתי דרישות תשלום מתייחסות למרתף; דרישת תשלום אחת מתייחסת לשטח של 335 מ"ר בקומה השניה לתקופה שבין 1.1.97 -30.8.97 (שטח זה אגב, זכה לפטור כפי שצויין בדרישה, והפטור הוא לא מה-1.10.96 כפי שצוין במכתב העיריה אלא מה- מ-1.11.96, היינו מייד מתום תקופת השכירות של הנתבעת), ודרישת תשלום נוספת מתייחסת לשטח של 210 מ"ר בקומה השנייה, לאותה תקופה. לדרישה זו לבטח אין שום קשר לשטחים שהיו מושכרים בעבר לנתבעת משום שתאריך פתיחת חשבון הארנונה לפי הדרישה הזו הוא ינואר 1992, והרי השטחים שהושכרו הוחזרו לתובעת בסוף אוקטובר 1996 שאז מן הסתם נפתח על שם התובעת חשבון ארנונה חדש, כפי שעולה מדרישת התשלום ביחס לשטח של 335 מ"ר.

לסיכומיה צרפה התובעת תעודת עובד ציבור במטרה לתמוך בראיותיה, אך לי נראה שהתעודה הזו רק תורמת למבוכה. עולה ממנה להבנתי ששני חשבונות ארנונה שאליהם מתייחס מכתב האגף לחיובי ארנונה מנובמבר 1996, האחד ביחס לשטח של 335 מ"ר בקומה השניה, והשני ביחס לשטח של 153 מ"ר בקומת המרתף, חויבו שניהם לפי תעריף אחד - זה אשר קבוע בסעיף 3.3.1.1 בצו הארנונה לשנת 1970-  ואילו דווקא החשבון שלפי המכתב הנ"ל מתייחס לשטח של 720 מ"ר בקומה השניה - חויב לפי ה" תעריף הקבוע בסעיף 3.3.1.2 בצו הארנונה לשנת 1997, עקב מיקומה בקומת המרתף".

ואם לא די באלה - במקום להגיש דרישת תשלום אשר מתייחסת לשטח של 720 מ"ר, שלא לדבר על קבלה המעידה על תשלום הדרישה - מבקשת התובעת בסיכומיה לערוך את חישוב הסכום ששולם על ידה בגין השטח הנ"ל, לפי התעריפים הקבועים בצו הארנונה הכללית לשנת 1997. פירוט של התעריפים הללו, צורף על ידה במסגרת בקשה לצירוף ראיות (בש"א 184659/05).

לפי החישוב שהתובעת עורכת כאמור בסיכומיה, ה "תשלום החודשי לעיריית תל-אביב בשנת 1997 עמד בסך של 152,775 ש"ח. מכך עולה כי בגין המחצית הראשונה של שנת 1997 שילמה התובעת סך של 916,500 ש"ח בקירוב - סכום הגבוה כמעט פי עשרים מסכום התביעה" (סעיף 29 לסיכומים).

זהו אכן סכום מרשים, אך ספק אם עסקים בתל-אביב יכולים היו לעמוד בחבות במס ארנונה אילו היה המס מחושב כפי שהתובעת טוענת. מכל מקום, ברור שהחישוב הזה מוטעה וכי התובעת, לא שילמה את הסכום האמור, כפי שנטען.