פסק-דין בתיק א 26206/04

א.        מהות התביעה

1.         התובעת מזה והנתבעת מזה התקשרו ביום 1.9.97 בהסכם שכירות (להלן: "ההסכם") לפיו שכרה הנתבעת, המנהלת עסק של סוכנות נסיעות, מן התובעת, בעלת זכויות חכירה בקומת חנויות בבניין "מכבי" במתחם הבורסה, נכס המצוי במפלס השלישי בבניין בשטח של 65.20 מ"ר (להלן: "המושכר") לתקופה בת 4 שנים ואחד עשר חודש עם אופציה להארכת תקופת השכירות עד ליום 31.7.07 (להלן: "האופציה").

2.         אין חולק כי האופציה מומשה ע"י הנתבעת באופן שתקופת השכירות נועדה להסתיים ביום 31.7.07.

3.        יחסי השכירות בין התובעים לנתבעת השתבשו קודם לסיום תקופת השכירות והניבו את התביעה שבפני, בגידרה עותרת התובעת לחייב את הנתבעת בהפרש דמי השכירות, תשלומי ארנונה ודמי ניהול ועלות תיקון נזקים במושכר.

ב.         עיקר טענות התובעת

1.         התובעת טוענת כי נענתה לפניית הנתבעת והסכימה להפחית את דמי השכירות לתקופה מוגבלת, באופן שבמקום דמי שכירות חודשיים המתבססים על 28 דולר למ"ר לחודש בתוספת מע"מ, הסכימה כי הנתבעת תשלם לתקופה שמחודש פברואר 2002 דמי שכירות בשיעור 20 דולר למ"ר (+ מע"מ), כאשר ההפרש בין שני הסכומים יחשב כהלוואה שתוחזר לתובעת בסוף שנת 2002. הסדר דומה בעיקרו נעשה גם לגבי שנת 2003 והתובעת שיגרה לנתבעת מכתבים המעגנים את ההסכמה האמורה.

2.         לגרסת התובעת, מחמת טעות בהנהלת החשבונות אצלה נשלחו לנתבעת בעבור התקופה שבין פברואר 2002 וינואר 2003 דרישות תשלום המתבססות על סכום הנמוך מ- 20 דולר למ"ר; התובעת עמדה על טעותה וביום 14.4.03 שיגרה לנתבעת מכתב בו הבהירה כי בשל "אי הבנה" הוצאו לנתבעת "חשבוניות קטנות יותר" לתשלום וכי הפרש דמי השכירות מסתכם בסך של 8,823.20 ש"ח (ללא מע"מ).

כנטען, הנתבעת סירבה לשלם את ההפרש, כפרה בטענת ההלוואה וטענה במכתבה מיום 28.5.03 כי הוסכם על הפחתה קבועה של דמי השכירות והעמדתם על סך 18 דולר למ"ר + מע"מ. הנתבעת הוסיפה במכתבה הנ"ל כי הסדר זה נקבע ללא הגבלת זמן, אלא אם כן בעתיד ישתפר המצב במשק שאז יחזרו דמי השכירות למחיר שנקבע בהסכם (מכתב הנתבעת - נספח ד' לתביעת התובעים).

לטענת התובעת, ביום 13.11.03 פינתה הנתבעת את המושכר באופן חד צדדי ללא הסכמת התובעת בניגוד לתנאי ההסכם וכן הפסיקה מאז לשלם את דמי השכירות ויתר החיובים החלים עליה מכח ההסכם.

לגרסת התובעת, הנתבעת אף הותירה אחריה נזק והרס למושכר אשר עלות תיקונו מסתכמת בסך של 30,310 ש"ח.

התובעת עותרת לחייב את הנתבעת בהפרשי דמי שכירות, תשלום שירותי ניהול ואחזקה, תשלום עבור ארנונה ועלות השבת המצב לקדמותו והעמידה את תביעתה לצורכי אגרה על סך 607,681 ש"ח.

ג.         עיקר טענות הנתבעת

1.         מנגד הכחישה הנתבעת בכתב ההגנה המתוקן שהגישה, את טענות התובעת וכפרה בזכותה לגבות ממנה סכום כלשהו.

2.         הנתבעת טענה כי הציבה לתובעת תנאי להקטנת דמי שכירות והעמדתו על סך 18 דולר למ"ר והתובעת הסכימה לכך שאילו לא כן לא הייתה הנתבעת מממשת את האופציה.

3.         הנתבעת הוסיפה וטענה כי בניגוד להוראות ההסכם האוסרות השכרה לבתי עסק שפעילותם עלולה לגרום לריחות המהווים מטרד - השכירה התובעת יחידה במבנה המשמשת כמסעדה הצולה בשרים וכי ריח העשן והבשר החרוך שנלוו לפעילותה השפיע לרעה על לקוחות הנתבעת; מחמת השפעתו המזיקה של מטרד זה ניסתה הנתבעת להציע את המושכר ללקוחות חלופיים, אך התובעת סיכלה כל מו"מ.

4.         הנתבעת כפרה בטענה כי חלה טעות בהנהלת החשבונות של התובעת, ולטענתה לא יעלה על הדעת כי התובעת לא שמה ליבה לעובדה שהנתבעת משלמת משך 11 חודש דמי שכירות בסך של 18 דולר למ"ר בעבור המושכר.

5.         הנתבעת כפרה בטענת ההפרה ובסכומי הנזק הנטענים על ידי התובעת וטענה כי אלו מופרזים, כי התובעת לא עשתה להקטנת הנזק, מנעה מן הנתבעת להשכיר את המושכר לאחר ואף לא גילתה כי השכירה את הנכס כבר ביוני 2004.

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

ד.       המחלוקת

1.         הקטנת דמי השכירות - האם הוסכם בין הצדדים על הנחה ללא הגבלת זמן (כגרסת הנתבעת) או הלוואה, שיש להחזירה במועד קבוע (כגרסת התובעת).

2.         האם נטישת המושכר על ידי הנתבעת קודם סיום תקופת השכירות עולה כי ההסכם הופר מצד הנתבעת.