פסק-דין בתיק א 25893/04

מבוא

1.         בפניי תביעה לפיצויים בסך 100,000 ש"ח בגין הפרת חוזה למכירת דירה בראש העין. התובעים הם בני זוג שרכשו את הדירה. הנתבעים הם המוכרים של הדירה.

2.         התובעים ביקשו לרכוש דירת מגורים. באמצעות מתווך הם הופנו לנתבעים ונוהל משא ומתן בענין רכישת דירתם של הנתבעים ברח' ה' באייר 76 בראש העין (להלן: "הדירה"). במהלך המשא ומתן התברר לתובעים כי על הדירה רשומים עיקולים לטובת עו"ד עמית הראל, שותפו לשעבר של הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") וכן משכנתא לטובת בנק משכן.

3.         ביום 17.9.2003 נחתם חוזה המכר של הדירה בין התובעים לנתבעים (להלן: "החוזה"). במבוא לחוזה הצהירו הנתבעים כי זכויותיהם בדירה נקיות מכל חוב ושעבוד למעט משכנתא לטובת בנק משכן בסכום של 207,000 ש"ח וכן עיקול לטובת עו"ד עמית הראל. בנוסף הצהירו הנתבעים כי זכויותיהם בדירה "תהינה כאלה", קרי, נקיות מכל שעבוד וחוב למעט החוב לבנק משכן והעיקול לטובת עו"ד הראל, עד למועד העברת הדירה על שם התובעים.

4.         תמורת הדירה התחייבו התובעים לשלם לנתבעים סך כולל השווה ל- 193,000 דולר, באופן הבא:

(א)        סך של 208,000 ש"ח או כל סכום אחר המהווה את חוב המשכנתא, עד ליום 21.9.2003, אשר ישולם ישירות לבנק משכן ( להלן: "התשלום הראשון").

(ב)        סך של 47,500 ש"ח  או כל סכום אחר המהווה את החוב כלפי עו"ד הראל, אשר ישולם לעו"ד הראל עד ליום 21.9.2003 (להלן: "התשלום השני").

(ג)         סך השווה ל- 133,500 דולר, בניכוי הסכומים שכבר שולמו לעיל, ישולם עד עד ליום 2.10.2003 ובלבד שהנתבעים ימציאו לתובעים אישור על סילוקם הסופי של המשכנתא והעיקול (להלן: "התשלום השלישי").

(ד)        סך השווה ל- 60,000 דולר יופקד בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים, עו"ד יעקב בראל, ביום 2.10.2003, להבטחת פינוי הדירה במועד וכנגד המצאת אישורים של רשויות שונות בדבר העדר חובות על הדירה ובדבר הסכמת הרשויות לרישום הזכויות על שם התובעים, והכל כמפורט בס' 5.2 לחוזה. האישורים היו אמורים להמסר עד ליום 8.10.2003, שהוגדר כ"יום הקובע". תשלום אחרון זה היה אמור להיות ממומן באמצעות הלוואה שהתובעים התכוונו ליטול מבנק למשכנתאות, והנתבעים ידעו על כך, כעולה מס' 3.5 לחוזה (להלן: "התשלום הרביעי").

5.         הנתבעים התחייבו להעביר את החזקה בדירה עד ליום 8.10.2003.

6.         בס' 9 לחוזה נקבע כי הפרתם של ס' 3, 5, 6 ו-7 תהווה הפרה יסודית של החוזה וכי צד שיפר את החוזה ישלם לצד האחר סך בש"ח השווה ל- 20,000 דולר כפיצוי מוסכם מראש.

7.         ביום 29.9.2003 פרצה שביתה במשרדי הממשלה. השביתה הסתיימה ביום 5.1.2004.

8.         לאחר חתימת החוזה שילמו התובעים לבנק משכן ולעו"ד הראל את התשלומים הראשון והשני, והודיעו על כך לנתבעים ביום 24.9.2003 (ת/2). בתוך עשרה ימים היו הנתבעים אמורים להסיר את העיקולים והמשכנתא שרבצו על הדירה, כאמור בס' 5.11 לחוזה. דא עקא, מכאן ואילך השתבש כליל לוח הזמנים הקבוע בחוזה. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את החוזה בלא פחות מאשר שבע הפרות יסודיות, אשר כל אחת מהן בפני עצמה מזכה אותם בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה: בנק הפועלים הטיל עיקול על הדירה בגין חוב של הנתבעים; הנתבעים לא המציאו אישורים בדבר סילוק המשכנתא והעיקול ובכך מנעו מהתובעים את האפשרות ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות לצורך ביצוע התשלום הרביעי ומנעו את קיומו של התנאי למסירת החזקה בדירה לידי התובעים; בנק דיסקונט הטיל עיקול על זכויות הנתבעים בדירה ואף עיקל כספים שהתובעים הפקידו אצל בא כוחם בנאמנות; הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") הגישה תביעת מזונות נגד הנתבע והטילה עיקול על כספי הנאמנות שנועדו להוות תשלום עבור הדירה; התברר כי קיימות חריגות בניה בדירה; הנתבע סרב לחתום על התחייבות כלפי הבנק למשכנתאות שאמור היה להלוות לתובעים סך של 60,000 דולר לצורך מימון התשלום הרביעי, ובכך גרם לעיכוב בקבלת כספי ההלוואה; הנתבעים הזניחו את הדירה ולא דאגו לתחזוקה שוטפת שלה.

            נדון בטענות התובעים כסדרן.

הטלת עיקול על ידי בנק הפועלים

9.         ביום 24.9.2003, שבעה ימים בלבד לאחר חתימת החוזה, הטיל בנק הפועלים עיקול על זכויות הנתבעים בדירה בגין חוב בסך 178,760 ש"ח (להלן: "העיקול הראשון"). בעקבות כך התחייבו התובעים ביום 25.9.2003 לשלם לבנק הפועלים את החוב הנ"ל במקומם של הנתבעים מתוך כספי התמורה, על מנת שבנק הפועלים יסיר את העיקול הראשון. ביום 8.10.2003 ביקש בנק הפועלים את הסרת העיקול הראשון, ובית המשפט נעתר לבקשה.

            בס' 3.4 לחוזה התחייבו הנתבעים כי זכויותיהם בדירה נקיות (למעט המשכנתא והעיקול לטובת עו"ד הראל) "ותהיינה כאלה  עד למועד ההעברה על שם הקונה ...". בס' 5.4 התחייבו הנתבעים "לדאוג לכך שזכויותיו בדירה תהיינה נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכות צד ג' כלשהי...".

            התובעים טוענים כי עצם הטלת העיקול הראשון מהווה הפרה של המבוא לחוזה וכן של ס' 3.4 ו-5.4 לחוזה, ועל כן מדובר בהפרה יסודית של החוזה המזכה אותם בפיצוי המוסכם.

            לטענה זו לא מצאתי תשובה של ממש בסיכומי הנתבעים. אכן, העיקול הראשון הוסר במהירות רבה יחסית, בעקבות התחייבותם של התובעים לשלם את החוב לבנק הפועלים, אך עצם הטלת העיקול הראשון היוותה הפרה יסודית של החוזה מצידם של הנתבעים, שכן הנתבעים התחייבו הלכה למעשה לגרום לכך שלא יוטלו עיקולים חדשים כלשהם על הדירה לאחר חתימת החוזה, ולא עלה בידם לקיים התחייבות זו. העובדה שהטלת העיקול הראשון לא היתה בשליטתם, אינה משנה מסקנה זו. האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת. כפי שנקבע בע"א  3912/90 EXIMIN S.A   נ' טקסטיל והנעלה איטל סטיילפ"ד מז(4), 64 ,עמ' 81-82:

"נקודת המוצא המקובלת היא, שאחריות חוזית היא אחריות מוחלטת, במובן זה שהיא קמה בדרך כלל במלוא היקפה בלא תלות באופי ההפרה, בהלך מחשבתו של המפר או בנסיבות אחרות."

הנתבעים קיבל על עצמם התחייבות מוחלטת, ואי יכולתם לקיים אחר התחייבות זו היוותה הפרה יסודית של החוזה. הנתבעים היו מיוצגים לצורך עריכת החוזה על ידי עו"ד מנוסה, יעקב בראל, והחוזה שנחתם הוא חוזה מפורט ומורכב. לו חפצו הנתבעים להמנע מסיכון, לא היו צריכים להתחייב על כך שלא יוטלו עיקולים על הדירה, ולכל הפחות, לא להסכים כי הטלת העיקול תחשב הפרה יסודית של החוזה. הנתבעים ידעו היטב כי מצבם הכלכלי בכי רע, ועל כן היו צריכים להזהר שבעתיים בטרם קיבלו על עצמם התחייבות כה מוחלטת.