פסק-דין בתיק א 25323/04

א.         מהות התביעה ועיקרי טענות בעלי הדין

התובעת הינה חברה העוסקת בהקמה וניהול של מרכזים מסחריים.

הנתבעת הינה רשת חנויות המשווקות ספרים וכתבי עת.

1.         בין בעלי הדין נחתם ביום 1/11/00 הסכם שכירות (להלן :" ההסכם"), לפיו השכירה התובעת לנתבעת מה שהוגדר כחלק ממבנה לפי תשריט (להלן:" המושכר"), במרכז מסחרי באשדוד (להן:" המרכז"), וזאת לתקופה בת שנתיים ימים החל מיום 1/1/01 ועד ליום 31/12/03 (להלן:" תקופת השכירות"), וזאת כנגד דמי שכירות חודשיים ודמי ניהול בשיעורים ובמועדים המפורטים בנספח א' להסכם.

2.         לגרסת התובעת בכתב התביעה שהגישה בסדר דין מקוצר, פינתה הנתבעת את המושכר בתום תקופת השכירות, אלא שהפרה את הוראותיו בכך ששילמה רק חלק מדמי השכירות ודמי הניהול באופן שחובה לתובעת ביום הגשת התביעה מסתכם לסכום של 241,287.94 ש"ח, שמתוכו סכום קרן החוב הוא 193,209.12 ש"ח, ויתרתו הפרשי הצמדה וריבית.

לגרסת התובעת, חרף דרישותיה החוזרות ונשנות לפירעון החוב, עמדה הנתבעת בהפרתה ונמנעה מלשלמו.

3.         הנתבעת מנגד כפרה בחוב הנטען כלפיה ובבקשת הרשות להתגונן שהגישה העלתה קשת נרחבת של טענות שניתן לסכמם בקליפת אגוז כדלקמן:

3.1        הנתבעת ניהלה את המו"מ לכריתת ההסכם עם אלברט עמית (להלן:" עמית") שהינו מתווך שפעל כמשווק החנויות עבור התובעת, וכי נאמר לנתבעת כי התובעת מתכוונת לאכלס בקרוב את יתרת החנויות במרכז, ומנהלת מו"מ עם שוכרים פוטנציאליים בתנאים של ביקוש לשטחים מסחריים במרכז.

3.2        לנתבעת לא הייתה כוונה לשכור חנות במרכז ריק, אלא לנהל חנות במרכז מאוכלס המושך קהל לקוחות פוטנציאלי.

3.3        הנתבעת ביקשה במהלך המו"מ להתנות את מועד תחילת תשלומי דמי השכירות באכלוס רוב החנויות, וכי הגם שהתובעת דחתה עמדה זו, הוסכם כי תחילת אכלוס המושכר יידחה משך מספר חודשים, אשר במהלכם לא ישולמו דמי השכירות.

3.4        כי בשל תופעת תת האכלוס במרכז, מחזור המכירות של הנתבעת היה ירוד וההוצאות הכלליות האמירו, וכי בנסיבות אלו הודיע מנכ"ל הנתבעת, יהושע מצליח (להלן:" מצליח"), לתובעת ביום 14/11/01 כי הנתבעת תשלם רק מחצית מדמי השכירות וכך עשה.

3.5        לגרסת הנתבעת, רק משחלפו כמעט שנתיים מן היום בו החלה לשלם לתובעת מחצית מדמי השכירות בלבד - נדרשה על ידי פרקליט התובעת לשלם יתרתם בסכום של כ-124,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

הנתבעת דחתה דרישה זו, וביום 30/12/03 הודיעה לנתבעת כי היא מסכימה להשאיר במושכר מזגן ורכיבי חשמל שהתקינה במושכר (להלן:" אביזרים") בעלות כוללת של 36,000 ש"ח כדי להסדיר בדרכי שלום את תשלום יתרת חוב דמי השכירות, ואף הסכימה להוסיף על כך 10,000 ש"ח.

3.6        הנתבעת טוענת כי שכרה את המושכר בהסתמך על הבטחת התובעת בדבר אכלוסו הקרוב של המרכז, וכי משהתברר כי תוחלת זו נכזבה, הודיעה הנתבעת כי יש בכך להצדיק את פקיעת יחסי השכירות או הפחתת דמי השכירות.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובעת הציגה בפניה במהלך המו"מ וכן בתקופת השכירות, מצג לפיו התובעת מקבלת את הקשר שבין תת האכלוס במרכז ובין תשלום דמי השכירות, וכי התובעת מושתקת ומנועה לתבוע את יתרתם.

כמו כן טענה הנתבעת לקיזוז נזקיה והפסדיה התפעוליים.

4.         בעקבות דיון בבקשת הרשות להתגונן, ניתנה לנתבעת רשות להתגונן לגבי מכלול טענותיה כפי שפורטו בתצהיר שהפך להיות כתב הגנה.

5.         בהחלטה מיום 27/11/05 התקבלה טענת התובעת בדבר היפוך נטל הראיה, והנתבעת נדרשה להגיש תצהירי עדותה תחילה.

6.         במסגרת תצהיר עדותה הראשית פירטה הנתבעת את טענת הקיזוז שהעלתה בגין הפסדיה התפעוליים (בסכום כולל של כ-450,000 ש"ח) והשקעותיה במושכר שירדו לטמיון (בסך כולל של 117,613 ש"ח).