פסק-דין בתיק א 2526/00

פתח דבר

1.       לפניי תביעה להשבת סכומי כסף ששולמו לצורך רכישת מקרקעין בשטח של כ-70 דונם הידועים כגוש 10091 חלקה 31 בפרדס חנה (להלן: "המקרקעין"), המצויים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלים בידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וכן לתשלום פיצויים ואובדן רווח צפוי בגין הפרת החוזה שבמסגרתו נקשרה העסקה ואי התממשותה.

          התובעת, חברת "קדמת דקל בע"מ" (להלן: "התובעת" או "החברה") היא תאגיד שהוקם על ידי מר שבתאי יוסף (להלן: "יוסף") למטרת רכישת זכויות החכירה במקרקעין. הנתבע מס' 1, מר יצחק עמר (להלן: "עמר") היה חוכר המקרקעין מתוקף חוזה חכירה עם המינהל. הנתבע מס' 4, מר אבי נגר (להלן: "נגר") התקשר עם עמר בחוזה לרכישת זכויות החכירה ב-60 דונם מתוך המקרקעין, חוזה שבוטל ואשר לאחריו התקשר עמר בחוזה עם החברה שלפיו האחרונה רכשה ממנו את מלוא זכויות החכירה במקרקעין, הכל כפי שעוד יפורט. הנתבע מס' 2, עו"ד משה גבע (להלן: "עו"ד גבע"), ייצג את עמר בעסקאות למכירת המקרקעין מול נגר ומול החברה ואילו הנתבע מס' 3, עו"ד אהוד בר-נוי (להלן: "עו"ד בר-נוי") ייצג את החברה בעסקה לרכישת המקרקעין מאת עמר.

רקע עובדתי

2.       ביום 12/9/93 רכש עמר את זכויות החכירה במקרקעין מאת מפעלי שיקום לפועלים חקלאיים בע"מ שהייתה חוכרת המקרקעין מכוח חוזה חכירה עם המינהל מיום 28/5/72 (נספח א' לתצהיר עמר, להלן: "חוזה החכירה"). חוזה החכירה הוא חוזה חכירה חקלאי, אשר בסעיף 4 בו נקבע כדלקמן:

"א.     המחכיר מוסר לחוכר והחוכר מקבל מהמחכיר בחכירה את הקרקע למטרת נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי הדרים.

ב.       אסור לחוכר להשתמש במוחכר או בכל חלק ממנו למטרה אחרת ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב."

          תוקפו של חוזה החכירה נקבע ל-49 שנים החל מיום 1/9/57 ועד יום  31/8/06, ובחוזה עצמו לא מופיעה אופציה להארכה לתקופה נוספת.

זכויות החכירה במקרקעין נרשמו על שם עמר ביום 1/2/99, וזאת לאחר עיכוב בהעברת הזכויות שנבע, כך לטענת עמר, ממחלוקת בנוגע לגובה דמי ההסכמה שיקבל המינהל תמורת ההעברה ולאחר מכן בגין הליכים משפטיים שנוהלו בבית משפט השלום בחיפה (ת"א 6191/94) בנוגע לבניית מבנים חקלאיים (מחסן פרי, סככה לטרקטורים וחדר קירור) במקרקעין, אשר הגיעו לסיומם ביום 20/4/97 בהסכם פשרה בין עמר למינהל שניתן לו תוקף של פסק דין (ראו נספח ט' לתצהיר עמר).

          ביום 3/8/99 חתמו עמר מצד אחד, ונגר ורעייתו, גב' קרין נגר (להלן: "קרין"), מצד שני על זיכרון דברים לרכישת חלק מזכויות החכירה במקרקעין (60 דונמים) (נספח כ"ב לתצהיר עמר). ביום 11/8/99 חתמו הצדדים לזיכרון הדברים וכן חברת "מלך המגרשים נגר בע"מ", חברה בבעלותו של נגר (להלן: "מלך המגרשים"), על חוזה מפורט לרכישת הזכויות ב-60 הדונמים מן המקרקעין האמורים תמורת 315,000 דולר כולל מע"מ, כאשר החוזה הותנה בהסכמת המינהל להעברת הזכויות (נספחים כ"ג 1 ו-כ"ג 2 לתצהיר עמר, להלן: "חוזה עמר-נגר"). את מימון הרכישה תכנן נגר לבצע, כך גם אליבא דעמר, על ידי מכירת המקרקעין בחלקים קטנים יותר לידי צדדים שלישיים (ראו סעיף 21 (ד) לתצהיר עמר).

          בסמוך לאחר חתימת חוזה עמר-נגר נעקר הפרדס שהיה נטוע במקרקעין, ונגר החל לפרסם את המקרקעין כמיועדים למכירה בחלקים. לטענת עמר, פעולות אלה של נגר נעשו שלא על דעתו וללא הסכמתו, ואילו לטענת נגר, חלק הארי של הפרדס נעקר עוד קודם לכן ונותרו עוד כ-30% מן העצים בפרדס שיש לעקור (עמ' 262 לפרוטוקול, ש' 16 - 17). בעקבות פעולות אלה, אשר היוו לטענת המינהל הפרה של חוזה החכירה, שלח המינהל לעמר שלושה מכתבים: שני מכתבי התראה: ביום 7/10/99 וביום 13/10/99 (נספחים ל"ג 1 ול"ג 2 לתצהיר עמר) וכן מכתב נוסף מיום 31/10/99, שכותרתו "בקשה לשינוי יעוד קרקע חקלאית לתחנת דלק ושירותי דרך" (נספח ל"ג 3 לתצהיר עמר, להלן: "הודעת הביטול"), שבו מודיע המינהל כי:

"בכל מקרה המצב היום הנו שהפרת את חוזה החכירה הנ"ל ולכן מבטל בזה המינהל את חוזה החכירה בהתאם לסעיף 17 של ההסכם."

          עמר טען כי לא קיבל את הודעת הביטול בזמן אמת, ועניין זה יידון בהמשך. עוד טען עמר, כי ביטול חוזה החכירה היה שלא כדין, וכי הביטול נסמך על הפרת חוזה החכירה שנעשתה על ידי נגר שלא על דעתו ולא בהסכמתו. עם זאת, עובדת ביטול חוזה החכירה אינה מצויה עוד במחלוקת, באשר ביטול חוזה החכירה נדון במסגרת תיק ה"פ (חיפה) 104/01 שהתנהל בין המינהל מצד אחד לבין עמר מהצד האחר, כאשר נגר והחברה הם "משיבים פורמליים", והוכרע בפסק דינו של סגן הנשיא י' יעקבי-שווילי מיום 12/6/03, אשר קבע כבקשת המינהל כי חוזה החכירה בוטל כדין וכי המקרקעין אינם מוחכרים לאיש. ערעור שהוגש על פסק דין זה לבית המשפט העליון נדחה ביום 13/9/04 (ע"א 8397/03, פסק הדין נכתב על ידי השופט י' עדיאל בהסכמת הנשיא א' ברק והשופטת א' פרוקצ'יה).

בין לבין, נגר לא עמד בתשלומים שלהם התחייב בחוזה עמר-נגר, ועמר הגיש נגדו תביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה [ת"א (חיפה) 318/00], אשר נסתיימה בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 13/6/00, ובמסגרתו בוטלה העסקה נושא חוזה עמר-נגר (נספח כ"ד לתצהיר נגר).

3.       במהלך החודשים אפריל ומאי 2000, פנה יוסף לנגר, שעסק באותה העת בתיווך ובמכירת קרקעות, והלה הציע ליוסף לרכוש מידי נגר את הזכויות שרכש נגר במקרקעין, מאחר שאין הוא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות כלפי עמר. לאחר סיור שערך יוסף עם נגר במקרקעין, הוסכם ביניהם עקרונית כי יוסף, בעצמו או באמצעות גוף משפטי אחר מטעמו, ירכוש מאת עמר את חלק המקרקעין שהיה נושא חוזה עמר-נגר, וזאת במקום העסקה עם נגר.

          ביום 8/6/00 נחתם חוזה בין עמר לבין עו"ד בר-נוי כנאמן (נספח ז' לתצהיר יוסף, להלן: "החוזה הראשון"). בחוזה זה נקבע כי עמר ימכור לעו"ד בר-נוי כנאמן שטח של 60 דונמים מן המקרקעין תמורת 270,000 דולר בתוספת מע"מ, כאשר בסעיף 5.1.1 לחוזה נאמר כי שולמו במעמד חתימתו 40,000 דולר (המייצגים, ככל הנראה, את הסכום שנגר שילם לעמר זה מכבר מכוח חוזה עמר-נגר), ובהמשך סעיף 5 לחוזה נאמר כי יתרת התמורה תופקד במעמד החתימה בידיו הנאמנות של עו"ד בר-נוי עד להשלמת התחייבויותיו של עמר לפי החוזה הראשון. באותו מועד או בסמוך לו נחתם בין עמר לבין עו"ד בר-נוי כנאמן הסכם שיתוף במקרקעין (נספח ח' לתצהיר יוסף) המסדיר את היחסים בין עמר, שהוסיף להחזיק בשטח של כ-10 דונמים מהמקרקעין, לבין הנהנה מהנאמנות שיוצג על ידי עו"ד בר-נוי.

          ביום 3/7/00 נחתם בין עמר לבין החברה חוזה נוסף (נספח ט' לתצהיר יוסף, להלן: "החוזה השני"). בחוזה זה מעביר עמר את מלוא זכויותיו במקרקעין (כ-70 דונמים) לידי החברה תמורת סך של 315,000 דולר בתוספת מע"מ, כאשר נאמר בחוזה ש-170,000 דולר מתוכם שולמו לעמר עם חתימת החוזה השני, סך נוסף של 100,000 דולר הופקדו בידי עו"ד בר-נוי כנאמן וסכום נוסף, של 45,000 דולר, נועדו להפקדה בתוך 7 ימים מיום חתימת החוזה השני. בנוסף לחוזה השני נחתם ביום 3/7/00 גם "נספח לחוזה" המסדיר את התנאים להעברת הכספים שהופקדו בידיו הנאמנות של עו"ד בר-נוי. בכך רכשה החברה לכאורה מידי עמר את זכויותיו במקרקעין בשלמותם. אף שבחוזה השני לא נאמר באופן מפורש כי הוא מבטל את החוזה הראשון, אין מחלוקת על כך שהחוזה השני החליף את החוזה הראשון, וכי הוא החוזה שהיה תקף בין הצדדים.

4.       לאחר רכישת הזכויות מידי עמר, פנתה החברה לתכנן את השימוש במקרקעין. במסגרת זו פנתה לעו"ד בניאן, בא כוחה בתביעה דכאן, והלה הצביע על מסמכים שונים שהיו חסרים לשם בחינת האפשרות לפעול בקרקע, ובין היתר מסמך אישור זכויות מאת המינהל. משכך, ביום 30/8/00 פנתה החברה באמצעות עו"ד בר-נוי אל עו"ד גבע, אשר ייצג את עמר במשא ומתן לקראת החתימה על החוזה הראשון והחוזה השני, וביקשה הבהרות לעניין זכויותיו של עמר במקרקעין ולעניין העברתן על שם החברה. במועד זה העביר עו"ד גבע לעו"ד בר-נוי העתק מכתב מיום 16/7/00 שקיבל עו"ד גבע מאת עו"ד אפרת ויסבלום בשם המינהל, שבו נאמר, בין היתר, כי:

                   "1.     [...]