פסק-דין בתיק א 2422/01

פתח דבר

1.         התובעת, גני ראשון חברה לבנין בע"מ (להלן: " התובעת") הגישה נגד הנתבעת 1, עיריית תל אביב יפו (להלן: " העירייה") ונגד הנתבעת 2, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו (להלן: " הוועדה"; שתיהן יחדיו יכונו להלן: " הנתבעות") תביעה כספית בסכום של 3,295,000ש"ח. עניינה של התביעה הוא בנזקים שנגרמו לתובעת לטענתה כתוצאה מהסתמכותה על מידע תכנוני שנמסר לה על ידי הנתבעות בנוגע למקרקעין ברחוב בן יהודה 221 בתל-אביב, הידועים כגוש 6961 חלקה 10 (להלן: " המקרקעין"), שעה שהתעניינה ברכישתם - מידע אשר לגרסתה של התובעת התברר כמצג שווא מטעה.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

2.         בכתב התביעה ובתצהירו של מר יעקב אינל, הבעלים ומנהלה של התובעת (להלן: " אינל"), טענה התובעת כי היא התקשרה ביום 16/8/94 בהסכם לרכישת המקרקעין (להלן: " הסכם הרכישה"), אף שיצוין כי הסכם כאמור לא הוצג על ידה לתיק בית המשפט. עוד נטען בכתב התביעה ובתצהירו של אינל כי התובעת החליטה להתקשר בהסכם הרכישה עקב הסתמכותה על הצהרותיהן של הנתבעות בדף מידע      0173-95מ אשר נמסר לתובעת במחלקת רישוי בנייה במינהל ההנדסה של העירייה (סומן ת/3, להלן: " דף המידע להיתר"), ולפיו אין צורך בהסדרת חניה פיזית בשטח המקרקעין בעת הקמת בניין חדש עליהם - אלא אך ורק בתשלום "כופר חניה", קרי תשלום לעירייה על ידי השתתפות בקרן חניה (ראו סעיפים 3-4 לתצהיר אינל).

בדף המידע להיתר, תחת הכותרת "מידע על תשתיות הרשות המקומית", צוינו, לענייננו, הדברים הבאים בהתייחס ל"חניה":

"1. אישור והערות אגף התנועה ראה על גבי מפה טופוגרפית מצורפת.

2. דרישות להסדר חניה בהתאם לקובץ הנחיות, כאשר פתרון חניה יהיה חלופי ע"י השתתפות בקרן חניה." (ההדגשה שלי- ע.ב.).

על גבי המפה הטופוגרפית שצורפה לדף המידע להיתר הוספו הערותיו של אגף התנועה בעירייה בכתב יד:

"1. על היזם ביצוע שינויים גיאומטריים בצומת הרחובות בן יהודה - ירמיהו כתנאי למתן תעודת הגמר.

2. הפרויקט יבנה ללא פתרון חניה פיסי בתחום המגרש.

3. מימון העתקת עצים, עמודי חשמל, טלפון, תאורה וכד' במידה ותדרש לצורך ישום התוכנית יחול על היזמים ו/או קבלן." (ההדגשה שלי- ע.ב.).

לגרסתה של התובעת, בהסתמכה על האמור בדף המידע להיתר היא התכוונה להרוס את המבנה הישן שהיה בנוי על המקרקעין בעת רכישתם, לבנות תחתיו בניין מגורים חדש ולמכור את הדירות למרבה במחיר. דא עקא, שבניגוד לאמור בדף המידע להיתר, לאחר שהתובעת רכשה את המקרקעין הוועדה התנתה את מתן ההיתרים להריסת המבנה הישן ולבניית הבניין החדש בהסדרת מקומות חניה במקרקעין עבור רוכשי הדירות. טענתה העיקרית של התובעת בתביעה דנן הינה כי לא היתה מתקשרת בהסכם הרכישה לו ידעה באותה עת כי תיאלץ למצוא פתרון חניה פיזי במקרקעין עבור דיירי הבניין שייבנה - משום שמשימה זו נראתה לה בלתי אפשרית לנוכח גודל המקרקעין, צורתם ומיקומם (ראו סעיפים 5-6 לתצהיר אינל).

3.         ואולם, עיון בדף המידע להיתר מלמד כי הוא נמסר לתובעת על פי בקשה שהגישה ביום 23/1/95, כשלב ראשון בהליכי קבלת היתר בנייה במקרקעין (הבקשה סומנה ת/2; וראו עדותו של ההנדסאי יוסי דיק בעמ' 11 לפרוטוקול, ש' 3-6); ומשכך טענו הנתבעות בכתב הגנה משותף שהגישו, כי לא יתכן שהתובעת הסתמכה על דף מידע זה אשר נמסר לה מספר חודשים לאחר שהתקשרה לגרסתה בהסכם הרכישה, במסגרת הכנותיה לקבלת היתר בנייה. יצוין כי הבקשה לקבלת דף המידע להיתר הוגשה בשם התובעת על ידי האדריכל דני מורן (להלן: " מורן") וההנדסאי יוסי דיק (להלן: " דיק"), אשר התובעת שכרה את שירותיהם לצורך תכנון הבניין שהתכוונה לבנות על המקרקעין, וכן לשם ליווי תהליך הרישוי ופיקוח על ביצוע הבנייה (ראו עדותו של דיק בעמ' 9 לפרוטוקול, ש' 12-14).  

יש לבאר כי דפי מידע כדוגמת דף המידע להיתר נמסרים בעירייה לבקשת כל המעוניין בהתאם לסעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, כאשר הנתונים שבדפים אלה נלקחים מתוך "תיק הבניין" - תיק שמכיל את כל המידע התכנוני הנוגע למקרקעין הרלוונטיים, ובכלל זה היתרי בנייה אם נתקבלו ותכתובות עם מחלקות העירייה והוועדה במידה שנערכו (ראו עדותו של מר דניאל לס, מנהל מחלקת שירותי בניין ערים בעירייה, להלן: " לס", בעמ' 58 לפרוטוקול, ש' 6-7).

בעת שנחקר על תצהירו, עומת אינל עם העובדה שדף המידע להיתר נמסר לידיו לאחר שרכש את המקרקעין, שאז הוא שינה את גרסתו ומסר כי בידיו דף מידע נוסף, משנת 1994, שעליו למעשה הסתמכה התובעת בעת התקשרותה בהסכם הרכישה:

"אני לא נכנס לענין המספר של תיק המידע (דף המידע להיתר- ע.ב.). יש מספר שאני בדקתי והוא שגוי. היו הרבה תיקי מידע. פה רשמו את מספר אחד מתיקי המידע אבל יש לי את תיק המידע משנת 94 ועל פיו רכשתי את המגרש. יש גם את המסמך נספח א לתצהיר הנתבעים (בקשה למידע להיתר- ע.ב.) מתוך תיק המידע ויש גם תיקי מידע אחרים. היו הרבה התכתבויות." (עמ' 49 לפרוטוקול, ש' 22-25).

ואולם, משהתבקש אינל להציג את אותו דף מידע - הוא טען כי זה אינו מצוי בידיו; ואילו בסיכומי הטיעונים מטעם התובעת נטען כי למעשה העובדה שאין כל צורך בהסדר חניה פיזי בבניין חדש שייבנה  על המקרקעין כלל לא נמסרה לאינל בדף מידע כאמור בטרם רכש את המקרקעין - אלא בעל פה בלבד (ראו סעיף 54 לסיכומים). כמו כן, אינל הוסיף בחקירתו לגרסה שמסר בתצהירו וטען כי בידיו עוד דף מידע, שלישי במספר, מיום 25/10/94 (בעמ' 47 לפרוטוקול, ש' 16-18). אינל אף טען, תוך שינוי גם מן הגרסה שמסר בתצהירו לעניין אופן ומועד רכישת המקרקעין, כי למעשה התובעת רכשה את המקרקעין משלושה אחים שהיו בעלים בהם בחלקים שווים, בשלושה הסכמים נפרדים שנערכו במועדים שונים - כאשר תוקפה של העסקה כולה היה מותנה בחתימה עם כל השלושה. לטענתו, דף המידע מיום 25/10/94 נמסר לו טרם שחתם על ההסכם האחרון לרכישת המקרקעין - בשלב שעוד היתה לו אפשרות לחזור בו מן הרכישה:

"ש: דף המידע שאתה מציג בפני הוא לאחר שרכשת את הנכס.

ת: לא לגמרי. רכשתי רק חלק. זה היה מותנה. הייתי צריך לחתום חוזה אחרון עם האחות השלישית. לפני שחתמתי על החוזה האחרון, הוציאו לי דף מידע כזה שהיה לי ברור לפי דף המידע הראשון שראיתי, מה מותר לי לבנות. בדף המידע הראשון היה כתוב במפורש שהחניה היא תמורת כופר. בגלל אופי המגרש. המגרש הוא 300 מ"ר פינתי ברחוב ירמיהו פינת בן יהודה ובשום פנים ואופן אי אפשר לעשות שם חניה." (עמ' 48 לפרוטוקול, ש' 14-19).

אינל הציג במהלך חקירתו את דף המידע מיום 25/10/94 (סומן ת/17; להלן: " דף המידע הנוסף") - אלא שאז התברר כי בדף זה כלל לא נקבע כי הסדר חניה פיזי במקרקעין יומר בכופר חניה, כפי שאינל טען כי זכור לו מדף המידע הראשון שקיבל; ובחקירתו של לס אף הוברר כי דף המידע הנוסף, בניגוד לדף המידע להיתר, מתייחס אמנם רק לזכויות בנייה ולא לנושאים נוספים כהסדר חנייה (ראו בעמ' 59 לפרוטוקול, ש' 1-10). אינל התייחס גם לנושא זה בחקירתו:

"ש: איפה כתוב שלא צריך פתרון חניה פיזי במגרש?