פסק-דין בתיק א 22292/01

זוהי תביעה כספית וחוזית שהגיש התובע כנגד הנתבעת.

המדובר בתביעה ע"ס 450,000 ש"ח.

התובע רכש מהנתבעת זכויות החכירה בחנות מס' 13 בקומה א' בבניין מסחרי בנשר (להלן: "החנות" או "הנכס") ולשם כך חתם איתה על הסכם מכר (להלן:  " ההסכם" או " החוזה").

עפ"י ההסכם, התחייבה הנתבעת להשלים את עבודות גמר הבניין ובכלל זה להשלים את בניית הנכס ולמסור את החזקה בו לא  יאוחר מיום 31.3.98. הנתבעת התחייבה למסור לתובע חזקה בנכס כאמור לעיל, כשהוא ראוי למגורים, עם השלמת הבניה וכשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, ראוי לשימוש וחופשי מכל חוב  [ראו סעיף 3 בשילוב עם נספח ב' להסכם].

טענת התובע כי דין ההסכם להתבטל הואיל והנתבעת מסרה לו את הנכס כשלבניין לא הומצא "טופס 4", בכך הפרה הנתבעת את התחייבותה להשלים עבודות גמר הבניין ומסירת הנכס כשהוא ראוי למגורים ולשימוש, ואי לכך קמה לו הזכות לבטל את החוזה.

מנגד, טענה הנתבעת כי ההסכם לא כלל התחייבות מפורשת של הנתבעת להמציא טופס 4 במועד המסירה. הואיל והנכס נמסר לחזקת התובע בזמן, כשהוא מחובר למערכות המים, הביוב והחשמל, בכך קוים ההסכם במלואו והנתבעת יצאה ידי חובתה עפ"י ההסכם ואין כל סיבה שבדין לבטלו.

מכתבי הטענות והראיות שהובאו בפני בית המשפט עולה כי המחלוקת המרכזית בין הצדדים מתמקדת בשאלה: האם העדרו של "טופס 4" מהווה הפרה של ההסכם ? האם מסירת חזקה בנכס כשלבניין טרם הוצא "טופס 4" מסירה כדין היא ? האם בנסיבות אלה הנכס נחשב לראוי למגורים ולשימוש ?

מהו "טופס 4" ?  האם בלעדיו ייחשב נכס כראוי לשימוש ולמגורים?

טופס 4, המכונה לעתים " טופס אכלוס" הינו אישור המוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה מכוח הוראות סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) ומכוח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א - 1981.

סעיף  157א לחוק התכנון והבניה קובע איסורים על אספקת חשמל, מים וטלפון לבנין בטרם הומצא לו טופס 4 בזו הלשון:

סעיף 157א(ב)(2):

"לא תספק החברה חשמל לבנין אלא לאחר שמבקש החשמל המציא לה אישור מאת הרשות המאשרת".

סעיף 157א(ג):

"לא יתקין המנהל טלפון בבנין חדש אלא לאחר שמבקש החיבור המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת"

סעף 157א(ד)(2):

"לא יספק ספק מים לבנין... אלא לאחר שהמבקש המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת".

בהמשך לאותו סעיף הוגדרו "החברה", "המנהל", "הספק" ו "הרשות המאשרת".

על הרציונל המונח באיסורים על אספקת חשמל, טלפון ומים לבניין טרם המצאת טופס 4 ניתן ללמוד מהסעיף עצמו - ס"ק 157א (ה1) שזו לשונו:

"רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים...".