פסק-דין בתיק א 22078/04

נתוני רקע

1.         ביום 09.06.98 רכשו התובעים מאת הנתבעות דירת קוטג' ברח' הצאלון ברמת ישי אשר  הוקמה על מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 62 בגוש 11184 (להלן: "הדירה").

2.         לאחר קבלת החזקה בדירה נתגלו בה, לטענת התובעים, ליקויים ואי התאמות אותם ניסו הנתבעות לתקן, ללא הצלחה. לכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעתו של מומחה מטעמם, אינג' ליברמן יוסף, לפיה  העלות הכוללת של תיקון הליקויים מסתכמת בסך 86,999 ש"ח כשסכום זה כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. בנוסף, צירפו התובעים חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר גוזלן דוד, אשר סקר את אי ההתאמות שנתגלו בדירה וקבע כי  ירידת הערך שנגרמה בעקבותיהם וכן עלות תיקון ליקויי הבניה מסתכמים בסך כולל של  294,767 ש"ח.  התובעים העמידו את תביעתם, מטעמי אגרה, על סך 200,000 ש"ח.

3.         בשלב מוקדם של הדיון הוריתי על מינויו של המהנדס והשמאי מר דן ברלינר, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") על מנת שיחווה דעתו בקשר לשאלות המקצועיות העולות מכתבי הטענות וצרופותיהם. לאחר שהומצאה חוות הדעת תיקנו התובעים את תביעתם באופן שצמצמו את סכום התביעה לכדי 150,000 ש"ח.

4.         בדיון שהתקיים בפניי ביום 12.02.06 הסכימו ב"כ הצדדים כי פסק הדין יינתן על סמך כל החומר המצוי בתיק, ולאחר הגשת סיכומי טענותיהם בכתב.  הסכמה זו אושרה וקיבלה תוקף של החלטה ואכן סיכומי הצדדים הוגשו כפי שנקבע.

5.         בחוות דעתו מיום 07.06.05 סקר המומחה את הליקויים ואי ההתאמות שנתגלו על ידו בדירת התובעים וקבע כי עלות תיקונם וירידת הערך שנגרמה לדירה בגינם, מסתכמים בסך של 34,632 ש"ח, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. המומחה השיב לשאלות ההבהרה שהפנו אליו ב"כ הצדדים, כפי שיפורט עוד בהמשך.

האיחור במסירת הדירה

6.         לבד מן הליקויים ואי ההתאמות שנתגלו לדבריהם בדירתם, ביקשו התובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה לידיהם, שלא על פי המועד שנקבע בהסכם. בהסכם המכר התחייבו הנתבעים למסור את הדירה לידי התובעים עד ליום 31.12.99. לטענת התובעים נמסרה להם הדירה רק בחודש אוגוסט 2000 או בסמוך לכך. אלא שעיון בפרוטוקול המסירה (נספח ד' לתצהיר הנתבעות) מלמד כי הדירה נמסרה לתובעים ביום 23.06.00 ולא בחודש אוגוסט, כפי שטענו.

7.         בסעיף 8.5 להסכם המכר נקבע כי איחור שלא יעלה על 90 יום במסירת הדירה, לא ייחשב כהפרה של ההסכם ולא ישמש עילה לתביעה או דרישה מכל מין וסוג שהוא מאת הנתבעות. מכאן שאילו נמסרה הדירה עד ליום 31.03.00 לא היו הנתבעות חייבות בכל פיצוי איזה שהוא. בפועל הוצא טופס 4, המעיד על גמר העבודות בדירה, ביום 04.04.00 (ראו נספח ג' לתצהיר מטעם הנתבעת). יש בכך כדי להעיד כי כבר במועד זה יכולים היו התובעים לקבל את החזקה בדירה לידיהם. אלא שהמסירה התעכבה, לטענת הנתבעות בשל תוספת בניה אותה ביקשו התובעים להכניס. התוספת התבטאה בסגירת החניה המקורה והפיכתה ליחידת דיור נפרדת ועצמאית. תוספת זו מצאה את ביטויה בסעיף 4.14.8 למפרט המהווה חלק מחוזה המכר ואשר נחתם בידי הצדדים במועד חתימת ההסכם. לטענת הנתבעות תוספת זו היתה כרוכה בעבודה נוספת וחייבה הארכת המועד שנקבע למסירת הדירה.

טענה זו של הנתבעות נראית לי מבוססת ונכונה, שכן עיון בסעיף 4.14.8 למפרט מלמד כי הצדדים הסכימו כי רק לאחר קבלת טופס 4 תיסגר החניה המקורה. טופס זה נתקבל כאמור בראשית חודש אפריל 2000 ולכן העבודה שנדרשה לסגירת החניה יכולה היתה להתבצע רק לאחר אותו מועד.  תוספת זו הביאה לדחייה של כחודשיים במסירת הדירה, עד לחודש יוני 2000. פרק זמן זה הנו סביר ועומד בהוראות סעיף 8.5 (ג) להסכם הקובע כי  במקרה בו יתעכב מועד המסירה בשל שינויים או תוספות שנתבקשו, לא ייחשב הדבר כהפרה של החוזה.

8.         יתרה מכך, על אף שהחשבון הסופי שנערך לתובעים הצביע על יתרת חוב בסך 137,132 ש"ח שילמו התובעים בפועל בסופו של דבר סך 132,000 ש"ח. לטענת הנתבעות ההפרש בסך 5,132 ש"ח ניתן כפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. התובעים לא התייחסו לטענה זו ולא הסבירו פשר ההפרש בין שני הסכומים ועל כן, מקובלת עליי טענת הנתבעות כי שילמו לתובעים פיצוי, לפנים משורת הדין בגין האיחור במסירת הדירה. משכך, אין כל יסוד לטענות שהעלו התובעים לעניין זה, ודין תביעתם להדחות ככל שהיא מתייחסת לאיחור האמור.

אי התאמה בשטחי הדירה

9.         על פי הסכם המכר כוללת הדירה חמישה חדרים - חדר דיור וארבעה חדרי שינה שבכללם חדר בטחון. מידותיו של חדר הביטחון (הממ"ד) בדירת התובעים הינם 5.4 מ"ר בלבד. שטח זה הינו קטן מן השטח המינימלי לחדר על פי התקנות (8.0 מ"ר) ואף קטן מן השטח המינימלי לחדרון   (6.0 מ"ר).

            בנוסף, חדר השינה במפלס שמעל חדר המגורים בנוי בצורה טרפזית ורוחבו משתנה בין 130 ל- 363 ס"מ. לפיכך, מידותיו מתאימות להגדרה של חדרון ולא חדר.

10.        בחוות דעתו התייחס לכך המומחה בציינו כי אכן הממ"ד הינו קטן משטחו המינימלי של חדר ואף משטחו של חדרון על-פי התקנות. כמו כן קבע כי מידותיו של חדר השינה אכן מאפשרות להגדירו כחדרון ולא כחדר. מאידך, קבע כי הדירה נבנתה בהתאמה לתוכנית המכר. לפיכך, אמד את ירידת הערך בגין שטח הממ"ד בסך 7,000 ש"ח ובניכוי מע"מ 6,000 ש"ח ובגין חדר השינה בסך 4,500 ש"ח ובניכוי מע"מ 3,850 ש"ח. 

11.        שני הצדדים חלקו על קביעתו של המומחה לעניין זה.  התובעים מצדם הפנו לחוות דעתו של השמאי מטעמם אשר קבע כי ירידת הערך הנגרמת בשל מידותיו של הממ"ד מסתכמת בסך 90,885 ש"ח ואילו לגבי החדר מדובר בירידת ערך בסך 54,531 ש"ח.  לשיטתם שטחו של הממ"ד אינו מאפשר לעשות בו שימוש כחדר שינה ומהווה הפרה של התחייבות הנתבעות על פי ההסכם ואילו שטחו של החדר אינו אלא חדרון שאפשרויות ניצולו מצומצמות. מנגד טענו הנתבעות כי שטחם של הממ"ד והחדר היה תקני ואף ניתן לגבי הממ"ד אישור של רשויות הג"א. עוד הוסיפו הנתבעות כי הממ"ד וחדר השינה נבנו בהתאם לתוכניות שצורפו להסכם וכי למעשה קיבלו התובעים דירה התואמת בדיוק את אותן תוכניות שנחתמו על ידם.

12.        לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושקלתי את מכלול הנסיבות, נחה דעתי כי הסכומים אשר נקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט היו על הצד הנמוך ויש בהם כדי לקפח את התובעים. נכון הוא שאלה חתמו על הסכם המכר והתוכניות שצורפו לו ואפשר והדירה נבנתה בהתאם לאותן תוכניות. יחד עם זאת, אין לדרוש מהתובעים לפענח תשריטים ולשלוט ברזי התקנות וההגדרות הקבועות בהן, שעה שהם ניגשים לרכוש דירת מגורים.

יתר על כן, בסעיף 4.2 להסכם המכר נקבע כי במקרה של סתירה או אי התאמה בין תאור יחידת הדיור במפרט לעומת התיאור בתוכניות, יחייב את הצדדים התיאור שבמפרט, אלא אם כן משתמעת מן הדברים כוונה אחרת. בהתאם למפרט, התחייבו הנתבעות למכור לתובעים דירה הכוללת ארבעה חדרי שינה. למעשה,  קיבלו התובעים בפועל דירה בת שני חדרי שינה ועוד חדרון ובנוסף שטח שאינו אף בגדר חדרון המשמש כמרחב מוגן דירתי. כל זאת שעה שהנתבעות התחייבו למכור להם דירה יוקרתית ומפוארת במחיר שעמד על סך של כ- 248,000$ במועד הרכישה. אף כשאני לוקח בחשבון את העובדה שמידות החללים הנ"ל  תואמות את התוכניות שהוצגו בפני התובעים, עדיין סבורני כי הפיצוי שנקבע על ידי השמאי הינו נמוך מדיי.