פסק-דין בתיק א 216663/02

מבוא

1.         ביום 24.5.1998 נחתם חוזה שכירות בין התובעת 1 ועזרא הראל ז"ל, שעזבונו הוא התובע 2 ( להלן: "המשכירים"), לבין הנתבעת, לפיו הושכרה לנתבעת יחידה בבנין משרדים ברח' יד חרוצים 8 בהרצליה פיתוח, ששטחה 426 מ"ר ( להלן: "המושכר"). בעקבות אי תשלום דמי שכירות של חודש נובמבר 2001 על ידי הנתבעת, חילטו המשכירים חלק מהערבות הבנקאית שהועמדה לרשותם. לאחר שהנתבעת לא השלימה את הערבות שחולטה, ביטלו המשכירים את חוזה השכירות ודרשו מהנתבעת לפנות את המושכר. המושכר פונה ביום 10.1.2002 והושכר מחדש רק ביום 4.2.2003. המשכירים הגישו תביעה לתשלום יתרת חוב דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה שלאחר פינוי המושכר ועד לתום תקופת השכירות.

2.         המחלוקות העיקריות בין הצדדים הן כדלקמן: האם תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 30.6.2002 כטענת הנתבעת, או שמא ביום 30.9.2002 כטענת המשכירים; האם הנתבעת חבה בתשלום דמי ניהול גם בגין התקופה שלאחר פינוי המושכר; האם המשכירים פעלו לשם הקטנת נזקם; האם קיימת יתרת חוב של הנתבעת ומה שיעורה; האם התנהגות המשכירים נגועה בחוסר תום לב; נדון בשאלות אלה כסדרן.

תקופת השכירות

3.         לפי ס' 5.1 לחוזה השכירות ( להלן: "החוזה"), תקופת השכירות היא כקבוע בנספח ב' לחוזה. ס' ב' לנספח ב' לחוזה קובע:

            " תקופת השכירות היא למשך 4 שנים שתחילתה ביום 1.7.98 וסיומה ביום 30.6.2002 ...".

            עם זאת, בס' 5 לכתב התביעה טענו המשכירים:

            " ... בפועל החלה תקופת השכירות ביום 1.10.98 והינה מסתיימת ביום 30.9.02..."

4.         בס' 2 לכתב הגנתה, הודתה הנתבעת בנטען בס' 5 לכתב התביעה. בס' 22 לכתב ההגנה טענה הנתבעת:

            " חוזה השכירות נחתם לתקופה בת 4 שנים, שתחילתה 1.7.98 וסיומה- 30.6.2003. בפועל החלה תקופת השכירות ביום 1.10.98 ועתידה היתה להסתיים ב- 30.9.2002...".

            הנה כי כן, למרות שלפי לשונו של החוזה תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 30.6.2002, לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי בשל דחייה בת שלושה חודשים במועד תחילת השכירות, הוארך בהתאמה מועד סיומה עד ליום 30.9.2002.

5.         והנה, בס' 6 לתצהיר עדותו הראשית של ארז טצ'ר, מנהל הנתבעת, נטען לראשונה כי תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 30.6.2002.

            התובעים טוענים כי זהו נסיון פסול לשנות את חזית המריבה, שאין לאפשרו לנוכח התנגדותם המפורשת לכל שינוי חזית. התובעים מוסיפים וטוענים כי מעבר לעובדה שמדובר בשינוי חזית, הרי שקיימת הודאה פורמלית של הנתבעת כי תקופת השכירות הסתיימה ביום 30.9.2002, ועל כן לא היתה הנתבעת רשאית לחזור בה מהודאה זו בלא נטילת רשות מבית המשפט.

            על כך משיבה הנתבעת כי מדובר בתביעה חוזית הנשענת באופן דווקני על הוראות חוזה השכירות, ועל כן יש לחשב את תקופת השכירות לפי לשונו המפורשת של החוזה. לגבי ס' 22 לכתב ההגנה, הנתבעת טוענת כי מדובר בניסוח בלתי מדוייק, שאין בו כדי ליצור יש מאין עילת תביעה. לבסוף טוענת הנתבעת, כי ככל שמדובר בשינוי חזית, יש לראות את התובעים כמי שהשלימו עימו, משום שלא עשו דבר בענין זה עד לישיבת ההוכחות.

6.         במחלוקת זו, סבורני כי הדין עם התובעים. הטענה כי יש להצמד ללשון החוזה לכל דבר וענין, לרבות משך תקופת השכירות, היא טענה נכבדה, אלא שהנתבעת היתה צריכה להעלותה בכתב ההגנה, דבר שלא נעשה. זאת ועוד, הנתבעת הודתה בכתב ההגנה באופן מפורש, שאינו משתמע לשני פנים, כי תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 30.9.2002, ממש כשם שטענו התובעים בכתב התביעה. משמע, כך הוסכם בין הצדדים חרף לשונו של החוזה. כאשר הצדדים לחוזה מסכימים הדדית לסטות מהוראותיו, יש ליתן תוקף מלא להסכמה זו, שכן היא משקפת את החוזה האמיתי ביניהם. בדרך כלל, כאשר צד אחד לחוזה טוען כי הצדדים הסכימו לסטות מהוראות החוזה בכתב, והצד השני חולק על כך, יש צורך לברר האם אכן היתה הסכמה כזו, אלא שבמקרה דנן, משהודתה הנתבעת באופן מפורש כי תקופת השכירות המוסכמת היתה שונה ממה שנרשם בחוזה, השאלה כלל אינה מתעוררת. ענין לנו בהודאה פורמלית של בעל דין. הודאה כזו פוטרת את בעל הדין שכנגד מהוכחת העובדה לה הוא טוען, וניתן לחזור ממנה רק ברשות בית המשפט:

"הלכה פסוקה היא, שלא כל התבטאות של בעל דין לחובת עצמו, בעניין השנוי במחלוקת במשפט, היא בבחינת הודאה (בעובדה או בזכות) שבעל הדין נתפס עליה. אבן הבוחן המסורתית היא, שרק הודאה "פורמלית" (או "משפטית"), הנכללת בכתבי הטענות או הנמסרת בגדר הליך דיוני המיועד לכך (כגון: בתשובה לדרישה להודות בעובדות, או בהצהרה מפורשת במהלך הדיון) מובילה לצמצום המחלוקת ופוטרת את בעל הדין שכנגד מהבאת ראיות להוכחת עמדתו בנושא ההודאה. מהודאה כזאת אין בעל-דין רשאי לחזור בו אלא ברשות בית המשפט ובתנאים שיקבע לכך (תקנה 104 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984)." (ע"א 279/89 "הסנה" חברה ישראלית לבטוח בע"מ נ' שלום דמתי   פ"ד מז(3), 156 ,עמ' 163-164, הדגשה אינה במקור)

במקרה דנן הנתבעת לא ביקשה, וממילא לא קיבלה, את רשותו של בית המשפט לחזור בה מן ההודאה הפורמלית.

            אין בידי לקבל את הטענה הנוספת של הנתבעת ולפיה שומה היה על התובעים להעלות את התנגדותם לשינוי החזית בישיבת קדם המשפט, ומשלא עשו כן, יש לראותם כמי שהסכימו לשינוי החזית. סבורני כי התובעים יצאו ידי חובתם בענין זה בכך שבא כוחם הצהיר לפרוטוקול במהלך ישיבת ההוכחות על התנגדותו לשינוי החזית: ראה ע' 7 לפרוטוקול, בעת שנחקר המצהיר דורון להב מטעם התובעים ונעשה נסיון לחלץ מפיו הודאה לגבי תקופת השכירות, וכן ע' 19 לפרוטוקול, קודם שנחקר המצהיר מטעם הנתבעת, ארז טצ'ר. בהקשר זה ראוי לציין כי תצהיר הנתבעת הכולל את שינוי החזית הוגש ביום 20.9.2004, ישיבת קדם המשפט התקיימה למחרת היום, 21.9.2004, וישיבת ההוכחות בה העלה ב"כ התובעים את התנגדותו לשינוי החזית התקיימה ביום 22.12.2004. באופן מעשי, זו היתה ההזדמנות הראשונה בה ניתן היה לצפות מהתובעים להביע את התנגדותם לשינוי החזית, בשל פרק הזמן הקצר מאוד שבין הגשת התצהיר ועד לישיבת קדם המשפט.  מכל מקום, יותר משניתן לצפות מהתובעים להודיע בהקדם על התנגדותם לשינוי החזית, ניתן לצפות כי הנתבעת, שהיתה מן הסתם מודעת היטב לשינוי החזית, תבקש לתקן את כתב ההגנה. משלא עשתה כן הנתבעת, היא נטלה סיכון מחושב: אלמלא התנגד ב"כ התובעים לשינוי החזית, הרי שניתן היה להשלים עימו גם בלא תיקון פורמלי של כתב ההגנה. נטילת הסיכון לא צלחה בסופו של יום, אך אין להטיל את האחריות לכך על התובעים.

            הנתבעת מפנה בסיכומיה להלכת ע"א 189/66 ששון נ. קדמה , פ"ד כ(3) 477, שם נקבע כי "הפרוצדורה אינה מיטת סדום שבה מקצצים את רגליו או מתיזים את ראשו של בעל דין כדי להכניסו לתוכה כנכה או כבר מינן", אלא שעל כך ניתן להשיב מדברי כב' השופט עציוני, כי:

"נכון הוא אמנם שאין בית-משפט זה נוטה לקפח זכות מהותית בשל פגם פורמליסטי בלבד, ולעתים קרובות יתייחס לכן בליברליות לקיום הוראות תקנות סדר הדין האזרחי, אולם ...  אין בכך כדי "להתיר את הרסן ולהרשות לכל בעל-דין לנהוג בתקנות הדיון כאוות נפשו, רוצה - מקיימן, אינו רוצה - אינו מקיימן. אמנם אין הפרוצידורה ,מיטת סדום', אבל גם מזרן סתם אין היא שאתה מקפלו וזורקו ממקום למקום. תקנות הדיון - מטרתן ליצור מסגרת נאותה כדי אפשר לצדדים להגיע לחקר האמת בדרך היעילה ביותר, ולכן מן הראוי כי נקפיד ככל האפשר לקיימן ". (ע"א 759/76    פז נ' נוימן   פ"ד לא(2), 169 ,עמ' 179-180, הדגשה אינה במקור).