פסק-דין בתיק א 2103/98

לפני תביעת מינהל מקרקעי ישראל, התובע 1, וחברה קבלנית, זוכה במכרז מטעמו,  התובעת 2, כנגד המחזיקים, דיירים מוגנים בנכס בהתאם לחוזה שכירות מגורים מיום 10/7/1964, בגין הסגת גבול במקרקעין, לכאורה, וכביכול הפרתו של חוזה השכירות, בעטיה יש לפנותם.

מדינת ישראל, באמצעות התובע 1,  היא הבעלים הרשומים של הנכס הידוע כחלקות 153 ו- 154 בגוש: 6996 (חלקה 8 במקור), ברח' האיריס פינת הדקל בתל-גיבורים אשר בחולון (להלן: הנכס), המהווה "מקרקעי ישראל" כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל.  כל זאת בהתאם לנסחי הרישום מעם לשכת רישום המקרקעין (נספחים א'1-א'2 לכתב התביעה המתוקן).

התובעת 2 הינה חברה קבלנית אשר זכתה במכרז מעם התובע 1 על פי "חוזה פיתוח" מיום 29/11/00, לחכירת מקרקעין בחלקות 153 ו- 154 בגוש 6996, בהן מצוי אף ביתם של הנתבעים, למטרת בנייה למגורים, פיתוח וביצוע פינויים  לרבות בנכס (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן). 

הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדיירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 בנכס, או בחלקו כפי שיובהר, והמחזיקים בו, על פי "חוזה שכירות מגורים" מיום 10/7/1964, בדירה בת 2 חדרים, מטבח ונוחיות הנמצאת בנכס, אשר נערך על גבי טופס סטנדרטי של חברת "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: חוזה השכירות), ואשר בקשר עם היקף החזקתם בנכס קיימת מחלוקת בין הצדדים כפי שיובהר להלן. עמידר פעלה בהענקת זכויות לנתבעים במקרקעין מטעם המדינה.

לידתו של תיק זה בבית משפט השלום בתל-אביב (ת.א. 46524/97), תביעת מינהל מקרקעי ישראל, בגפה, לסילוק יד ולהריסת מבנים אשר לטענתו, הוקמו על ידי הנתבעים, מחוץ למושכר על פי חוזה השכירות. התביעה הועברה לבית משפט זה, לאחר החלטתו של כב' השופט גולדין, לפיה לוקה התביעה בחוסר סמכות עניינית, שכן הסעד העיקרי שנתבקש הינו הריסת תוספות בניה שנבנו, ואילו הסעד הנילווה הינו סילוק ידם של הנתבעים.

לאחר העברת התביעה, כאמור, צורפה התובעת 2 לרשימת התובעים, על פי החלטת כב' השופטת גרסטל מיום 19/11/00, לפיה אף הותר לתובעים לתקן את כתב תביעתם "הן את חילופי בעלי הזכויות והן תיקונים נוספים הנדרשים".

הנתבעים מתגוררים בנכס מאז החתימה על חוזה השכירות. ברבות השנים הצטרפו אליהם אף בניהם על משפחותיהם. כמו כן, במרוצת השנים נעשו בניות בלתי חוקיות בנכס, ללא אישור התובע 1.  חלק מהבניה הבלתי חוקית מיוחסת לבניהם של הנתבעים, על פי כתבי האישום, ואף ההרשעות כפי שיובר להלן. עם זאת כנגד הנתבעים לא הוגשה תביעת פינוי או סילוק יד כלשהי, עובר לתביעה זו, וכל ההליכים כנגדם היו בשל בניות בלתי חוקיות  בלא נטילת רשות מאת הבעלים והריסתן, אשר רובם ככולם, נסתימו בהרשעות על פי אותם כתבי אישום, כפי שיובהר.

המדובר בענייננו בחלקה אשר מוספרה בעבר, בעת חתימת חוזה השכירות כחלקה 8. בכתבי האישום כנגד הנתבע 1 בת"פ 5/67 (ת/3), ת"פ 824/71 (ת/2), ת"פ 218/77 (ת/1), מופיע כחלקה 6 (34). כיום המדובר בחלקות 153 ו- 154, בגוש: 6996 כפי שהיה בעבר.  נתברר כי אין תשריט ישן של הנכס, כפי שקיימים בגין נכסים אחרים באיזור (ע"מ 16 לפרוטוקול). כיוצא מכך, גבולות חלקה 8 והשקתה לחלקות 153 ו- 154 כיום, אינם ברורים, אם זאת אין חולק כי חלקה 8 נכללת בחלקות אלו.

לטענת התובעים, תפסו הנתבעים במרוצת השנים חזקה בשטח הנכס החורג מהשטח הקבוע בחוזה השכירות, כמסומן באדום בנספח ד' לכתב התביעה המתוקן, ונספח ה' לתצהירו של מר אהוד גבריאלי, מטעם מינהל מקרקעי ישראל.  לטענתם, הנתבעים  בנו תוספות בניה בלתי חוקיות, של לפחות 4 חדרים, מטבח ונוחיות, מעל ומעבר לדירת שני החדרים המקורית שהושכרה על פי חוזה השכירות. עוד נטען, כי הנתבעים השתלטו שלא כדין והקיפו בגדר שטח של כ- 1,660 מ"ר מן הנכס ובנו בתחומו מבנים שונים. כל זאת עשו, לטענת התובעים, מבלי קבלת רשות מעם בעל הנכס, ללא הסכמתו, וללא היתר כדין.

לאור האמור, נתבקש בית משפט זה ליתן כנגד הנתבעים צו לסילוק יד מכל השטחים הנ"ל ולהריסת כל התוספות והמבנים השונים שהוקמו על ידם בתחומי הנכס.

עוד טוענים התובעים כי העובדות המפורטות לעיל, מהוות הפרה חמורה של סעיף 5 (ד) לחוזה השכירות, אשר על פי סעיף 10 בו, מוקנית לתובעים עילת פינוי כנגד הנתבעים מן הנכס בהתאם לעילת הפינוי של "שינויים במושכר". יצויין כי עילה זו הוספה עם תיקונו של כתב התביעה, כאמור, ולא נכללה בכתב התביעה המקורי.

מאידך טוענים הנתבעים כי הם ובני משפחתם קיבלו את המושכר בשנת 1964 תמורת דמי מפתח ובתנאי "דיירות מוגנת", כל זאת כאשר המושכר כולל תוספות בניה, חצר וגדר, מעבר לדירת שני החדרים הנקובה בחוזה השכירות. זאת ועוד, נטען כי התובע 1 הכיר בכך שהן החצר והן תוספות הבניה מהוות חלק בלתי נפרד מהדירה על פי חוזה השכירות, ולכל הפחות פקיד "עמידר", זרועו הביצועית של התובע 1, אשר החתים את הנתבע 1 על חוזה השכירות, לא ידע כלל מה קיים בפועל בשטח.  כמו כן נטען כי תביעת התובע 1 הוגשה בשנת 1997, קרי 33 שנה לאחר מועד החתימה על חוזה השכירות. תמהים הם, האם יתכן כי כל תקופה זו, לא ידע התובע 1, או עמידר, באילו שטחים מחזיקים הנתבעים בפועל?

מכל מקום, מעלים הנתבעים טענת התיישנות על פי חוק ההתיישנות, התשכ"ט-1969, על פיה "תביעה במקרקעין" דינה להתייחס לעילות תביעה אשר נוצרו 25 שנים לאחור ולא יתר על כך, דהיינו משנת 1972 ואילך בלבד. כן מעלים הם  טענת שיהוי. טענה חלופית נוספת היא כי לאור התנהלות התובע 1 ולאור החזקתם ארוכת השנים של הנתבעים בנכס הרי שזכותם הינה זכות "בר-רשות". כך לאור השלמת התובע 1 עם החזקת הנתבעים בנכס הרי שניתן לאלו "רישיון מכללא" בנכס, כלשונם. כמו כן טוענים הנתבעים כי תביעה זו לוקה בחוסר בהירות וערפול. כך לטענתם אין זה ברור כלל מאילו שטחים מבקשים התובעים לסלק ידם של הנתבעים.

בקשר עם עילת הפינוי על פי חוק הגנת הדייר, טוענים הנתבעים כטענת סף, שהועלתה לראשונה בסיכומיהם, כי הסמכות הייחודית בגין עילה חדשה זו שצורפה על ידי התובעים, ניתנה לבית משפט השלום, מלבד עניינים מסויימים אשר הושמו בידי בית הדין לשכירות. לטענתם, אין בידי בית משפט זה סמכות עניינית לדון, כערכאה ראשונה, בעניין כלשהו מענייני הגנת הדייר, ובכלל זאת אף תביעות פינוי על פי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. עוד נטען כי, אף סעיף 79 (א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, אינו יכול להכשיר את סמכותו של מותב זה, שכן עילה זו בגין הפינוי הועלתה לראשונה בבית המשפט הנעבר, וכי אין בכוח הוראה זו ליתן סמכות, אלא כאשר עסקינן בתיק שהגיע לבית המשפט הנעבר מעם בית משפט אחר וכבר הכיל בחובו את אותה עילה. משהוספה עילה זו לאחר שהועבר התיק, מבקשים הנתבעים להורות על דחיית תביעת הפינוי מכוח חוק הגנת הדייר. לחלופין טוענים הנתבעים בעניין זה כי יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק, וזאת לאור כך שמתגוררים הם בנכס מזה שנים רבות, וכי "זהו עולמם", כך בלשונם. כל עקירה, כך נטען, בגילם המבוגר של הנתבעים לסביבה אחרת, ובייחוד לבית משותף רב-קומות, תקשה עליהם מאוד. מכשול זה, כך נטען,  אף הביא לכשלון המשא ומתן שנתקיים בין הצדדים והגעתם לעמק השווה.  

דיון

עילת סילוק היד

מקור עילת התובעים בענייננו הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כהאי לישנא:

"16.        בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת

המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

כמו כן קובעת פקודת הנזיקין [נוסח חדש] כדלקמן: