פסק-דין בתיק א 20925/01

מבוא

1.         בפניי תביעה של נציגות הבית המשותף, וכן 27 בעלי דירות בבית המשותף ברח' גולדה מאיר 30 בחולון, בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבנין. בבניין 30 דירות. התביעה הוגשה על סכום של מליון ש"ח, וכוונה הן נגד הנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת"), בתור מי שבנתה את הבנין, והן נגד מנהליה ובעלי מניותיה, הנתבעים 2-4. בשלב הסיכומים הודיעו הצדדים על הסכמה למחיקת התביעה נגד הנתבע 4, ועל כן אין צורך לדון בתביעה נגדו, והיא נמחקת בזאת.

2.         כתב התביעה נסמך בעיקרו על חוות דעתו של המומחה מרדכי בס, שפירט את הליקויים ברכוש המשותף ואת עלות תיקונם.

3.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את אינג' שמואל פן, על מנת שיחווה דעתו לענין ליקויי הבניה ברכוש המשותף, ועלות תיקונם.

4.         בחוות דעתו מיום 18.3.2003, המשתרעת על פני לא פחות מ- 77 עמודים, פירט המומחה פן את טענות המומחים מטעם בעלי הדין באשר לקיומם או אי קיומם של ליקויי בנייה, וקבע מהם ליקויי הבנייה שאותרו על ידו. הואיל ונפלו מספר טעויות בחישוביו, הכין המומחה פן ביום 1.4.2003 סיכום אומדן עלויות של תיקון הליקויים. על פי אומדן זה, שהצדדים למעשה אינם חולקים על אמיתותו, עלות התיקון לקבלן הינה 60,025 ש"ח. במקרה של ביצוע התיקונים באמצעות הדיירים, יש להוסיף לעלות 20% וכן מע"מ. בנוסף, יש להוסיף 10% בגין פיקוח הנדסי (ראה עדותו של פן, בע' 10 לפרוטוקול מיום 26.10.2004). כמו כן העריך המומחה פן כי יש לפסוק פיצוי בסך 2,300 ש"ח בגין ירידת ערך. ברי כי על מרכיב הפיצוי אין כל הצדקה לצרף מע"מ.

5.         עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה לגבי בעיית האיטום של גג החניון, וחדירת המים אל תוך החניון. בנוסף חלוקים בעלי הדין בשאלה האם יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, האם התובעים הכשילו את התיקון עד היום, האם יש עילה לתביעה אישית נגד מנהלי הנתבעת, ובעוד שורה של עניינים נוספים.

ליקויי האיטום בגג החניון

6.         בע' 62 לחוות דעתו התייחס המומחה פן לתופעה של חדירת רטיבות לחניון הבנין, שזוהתה על ידו בשישה ביקורים שערך בבניין, שניים מהם נערכו למטרה זו במיוחד בימים גשומים, וציין:

            " איני יכול ואף איני מסוגל לרדת לשרשם של המקורות והסיבות למוקדי הדליפה השונים (ומכאן גם לדרך הראויה והבטוחה לפתרונן), וזאת מאחר ונוכחתי כי מוקדי הרטיבות שונים באופיים ובמיקומם... להערכתי זיהוי מוקדי רטיבות מהסוג האמור וגיבוש פתרון נכון ומתאים בגינן, מחייב מעורבות של מהנדס קונסטרוקטור אשר התמחה באופן מיוחד גם בתכנון מערכות איטום של גגות וחניונים ... בשלב זה איני יכול להעריך את עלות תיקון מוקדי הרטיבות. במידה ומומחה כאמור יגיע למסקנה כי מדובר בתיקונים מקומיים, העלות יכולה לנוע בגבולות של כ- 10,000 ש"ח- 20,000 ש"ח ... באם המומחה יגיע למסקנה כי יש ללכת לכיוון של פתרון רדיקלי יותר, העלות יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. לאור האמור, אני ממליץ בפני כב' ביהמ"ש כי יורה על מינוי מומחה כאמור."

7.         בעקבות המלצת המומחה פן, ובהסכמת הצדדים, מינה בית המשפט כמומחה נוסף את האדריכל אדוארדו ביטלמן. המומחה ביטלמן ביקר בבנין ביום 8.7.2003, וביום 5.8.2003 הגיש את חוות דעתו למומחה פן. בחוות דעתו זו ציין המומחה ביטלמן כי התרשם שקיימות נזילות רבות בתקרת החניון וכי ניתן לראות באופן ברור סימנים של חדירת מים בתפר ההתפשטות. המומחה ביטלמן מתח ביקורת נוקבת על האופן בו בוצע האיטום מעל לחניון. לדבריו, על פי המפרט הטכני של חברת איטום אחר, שביצעה את האיטום, עולה כי נעשה שימוש ביריעות ביטומניות שאינן תקניות. בנוסף, כך ציין המומחה, נהוג לבצע בנוסף ליריעות הביטומניות, גם שכבת מדה בטון דקה, דבר שלא נעשה כאן. המומחה ציין כי האדמה מעל ליריעה הביטומנית היא חרסיתית ברובה, ומונחת ישירות על גבי היריעה הביטומנית ללא הגנה וללא שכבת ניקוז. להערכתו, במצב הנוכחי לא יהיה מנוס מביצוע שינוי דרסטי באיטום ובשכבות האחרות הדרושות לשם איטום מושלם. המומחה הוסיף ופירט ליקויים נוספים בעבודת האיטום. לסיכום חוות דעתו, ציין המומחה ביטלמן:

            " בהתייחס לכך שהבנין הוא חדש יחסית הוא צריך להיות עם אטימה מושלמת. ברצוני להדגיש שחוסר האטימות הגורם לנזילות ממושכות דרך תקרת הבטון עלול לגרום לפגיעות בתקרה הקונסטרוקטיבית של המרתף ולהביא להחלדה של הפלדה שבתוך הבטון. אין להמשיך עם מצב זה שהמים נכנסים אל המרתף. במידה ולא תעשה פעולה למניעה, התקרה עלולה להפגע בצורה רצינית ואפילו לאבד את יציבותה."

8.         המומחה ביטלמן הוסיף ופירט כיצד יש לפתור את בעיית האיטום של גג החניון: יש לסלק את כל השכבות הקיימות בתקרת החניון עד לגילוי פני השיפועים; יש לבדוק את השיפועים עצמם ולבחון האם הם מבטיחים סילוק מהיר של המים; במידת הצורך יש לתקן את השיפועים ואם התיקון אינו אפשרי, יש לסלק את שכבת השיפועים ולבצע שכבה חדשה בכל היקף הבנין; לאחר מכן יש לבצע שכבת איטום עם פריימר ביטומני; יש להניח שתי שכבות מקבילות של יריעות ביטומניות מסוג מסויים שהמומחה פירט; יש לבצע בדיקת הצפה; להניח בד גיאוטכני; לבצע שכבת הגנה ע"י מדה; להניח יריעת ניקוז מסוג מסויים ולהניח מחדש מילוי גנני בעובי מינימלי של 20 ס"מ. 

            הואיל והנתבעים טענו כי הדיירים אחראים למצב שנוצר בשל עבודות שביצעו בגינה, בחן המומחה ביטלמן טענה זו ודחה אותה מפורשות. לדבריו, השפעת העבודות שבוצעו ע"י הדיירים על המצב הקיים היא שולית בלבד, וחדירת המים היתה מתרחשת גם אלמלא עבודות אלה.

            חוות דעתו המקורית של ביטלמן לא כללה אומדן כספי של ביצוע התיקונים.

9.         ביום 15.10.2003 ערך המומחה ביטלמן מפרט טכני לאיטום גג החניון, ובו פירט בהרחבה את העבודות שיש לבצע. כמו כן ערך המומחה ביטלמן כתב כמויות ומחירים, אשר ממנו עולה כי עלות העבודות הינה 218,713 ש"ח כולל מע"מ.

10.        ביום 12.5.2004 ערך המומחה ביטלמן כתב כמויות מעודכן, ובו כלל מרכיבים נוספים שלא נכללו בכתב הכמויות הקודם, שעיקרם, תיקון בעיית הנזילות בקירות התמך, בעלות של 48,000 ש"ח. עם זאת, המומחה ציין בהקשר של תוספת זו כי מדובר " בהערכה גסה מאוד". על פי כתב הכמויות המעודכן, עלות התיקונים הינה 279,837 ש"ח כולל מע"מ.

11.        על העלויות שנקב ביטלמן בחוות דעתו יש להוסיף 15% בגין ניהול ופיקוח הנדסי צמוד, וכן 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ עבור פיקוח עליון (ראה עדותו בע' 5 לפרוטוקול מיום 14.12.2004).

12.        הנתבעים יוצאים בשצף קצף נגד ממצאיו של המומחה, נגד שיטת עבודתו וגם נגד מומחיותו. לדבריהם, הוא לא טרח לבקר בחניון בחודשי החורף, לא ערך בדיקות כלשהן והתרשם ממראה עיניים בלבד, אין הוא כלל מומחה לתחום האיטום ועוד כהנה וכהנה טענות. ראוי לציין כי בשלב מסויים אף ביקשו הנתבעים להעביר את המומחה מתפקידו, אך חזרו בהם מבקשה זו. בית המשפט שדן בבקשת הפסילה (כב' השופטת י' אחימן), מתח ביקורת נוקבת על הבקשה ותוכנה, וקבע כי מדובר ב" בקשת סרק שלא במקומה" וכי " יש להצטער מלכתחילה על הטכניקה של ניסיון הכפשה של איש מקצוע שלא לצורך ועדיף היה לו לא היתה מוגשת הבקשה בראשונה." (ראה פרוטוקול מיום 24.5.2004).

13.        אינני מקבל את הביקורת הקשה והבלתי מוצדקת שמטיחים הנתבעים בסיכומיהם במומחה ביטלמן. ראשית לכל, מדובר במומחה שמונה בהסכמת הנתבעים עצמם, דבר שיש לו משקל ומדבר בעד עצמו. זאת ועוד, מדובר במומחה שהומלץ באופן מפורש ע"י המומחה פן, כעולה מחוות דעתו של המומחה פן. לגופו של ענין, התרשמתי כי מדובר במומחה בעל שיעור קומה ומוניטין מקצועיים מוכחים. גם אם מדובר באדם מצניע לכת, המדבר בשפה מתונה ובלא נסיון להחצין בטחון עצמי, כפי שנהוג לעתים במקומותינו, אין בכך כדי לגרוע כהוא זה מאמינותו. כעולה מעדותו של ביטלמן, הוא אדריכל במקצועו ועוסק בתחום האיטום מזה 37 שנה. לדבריו, משרדו הוא הגדול ביותר בארץ מבחינת טיפול בפרוייקטים של איטום והוא אף מלמד בטכניון בתחום זה (ע' 4 לפרוטוקול מיום 14.12.2004). הסיבה שביטלמן נמנע מלציין את פרטי מומחיותו בחוות הדעת שהכין היא שזו הופנתה אל המומחה פן, ועל כן ביטלמן התרכז בחלק המהותי ולא הפורמלי (ראה הסברו בע' 8 לפרוטוקול).

14.        הנתבעים מתרעמים על כך שביטלמן ערך ביקור בודד במקום, וגם זה נערך בחודשי הקיץ ולא בעונת הגשמים. התרעמות זו אינה במקומה. לא כמות הביקורים ועיתויים היא הקובעת, אלא יכולתו של המומחה לזהות את מקור הבעייה, כתולדה של מומחיותו המיוחדת ונסיונו המקצועי. הדבר משול לחולה הלוקה בליבו. אם יפנה בענין זה לרופא אורטופד דווקא, הרי שממצאיו של האורטופד, מקץ שורה ארוכה של בדיקות, תחת מאמץ ושלא תחת מאמץ, לא יהיו שווי ערך לממצאיו של קרדיולוג, בעקבות בדיקה אחת חיצונית של החולה.

15.        המומחה ביטלמן הסביר כי ניתן היה להתרשם ממראה עיניים בלבד מבעיות האיטום החמורות. כך למשל, הבחין בקרקע בעובי של 7 ס"מ בלבד, במקום 20 ס"מ, המונחת במישרין ובלא כל הגנה על היריעה הביטומנית, ובלא כל שכבת ניקוז. לדבריו " זה בושה וחרפה שקבלן מוסר בניין כזה." (ע' 10-11 לפרוטוקול).