פסק-דין בתיק א 208949/02

1.         התובע היה הבעלים במשותף, יחד עם חמישה בעלים נוספים, של קרקע ברח' דבורה הנביאה 45 בתל אביב. בעלי הקרקע ביקשו לבנות על הקרקע בנין בן 12 יחידות דיור. לשם כך הם התקשרו עם קבלן. לצורך תכנון הבניה וקבלת היתר בניה, טופס 4 ותעודת גמר העסיקו בעלי הקרקע את הנתבע, אדריכל במקצועו, לפי הסכם מיום 28.12.1994. הנתבע הכין את הבקשה למתן היתר בניה, לרבות תוכנית ההגשה, שהוגשה לעיריה ביום 8.9.1996 וכן הכין תוכנית מתוקנת תוך כדי הבניה. הנתבע הינו הבעלים של שלוש דירות בבנין שנבנה.

2.         התובע טוען כי הנתבע תכנן את הבנין באופן לקוי ועקב כך נאלצו התובע ושותפיו לקרקע לערוך שינויים בתכנון המקורי וכן נגרמו להם נזקים שונים. התובע טוען כי הנזק שנגרם לו לבדו מסתכם בסכום 136,177 ש"ח, ומכאן תביעתו.

3.         התובע טוען כי נזקו מורכב מחמישה ראשי נזק והם: תכנון לקוי של חדרי הממ"ד וסגירת גג רך בשתי דירות, תכנון לקוי של שטח וגובה חדר המעלית על הגג דבר שהצריך את שינוי סוג המעלית, תכנון לקוי של חדר מיכלי הגז, תכנון לקוי של מיקום דוודי המים ותכנון לקוי של גובה תקרת המרתף.

4.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את שמאי המקרקעין בועז ברזילי על מנת שיחווה דעתו בענין הליקויים הנטענים על ידי התובע. הצדדים לא חקרו את המומחה על חוות דעתו.

5.         נדון בראשי הנזק הנטענים על ידי התובע כסדרם.

טענות בענין תכנון לקוי של הממ"דים וסגירת גג רך

6.         התובע טוען כי הנתבע התרשל בכך שתכנן את חדרי הממ"ד בבנין בגודל של 7 מ"ר, למרות שניתן היה לתכנן חדרי ממ"ד בגודל של 8.5 מ"ר. זכויות הבניה הפוטנציאליות של חדרי הממ"ד נוצלו לצורך סגירת הגג הרך (תקרת סקיילייט) בדירות השכנים, וכך ירדו לטמיון מבחינתו של התובע. המומחה ברזילי קבע כי שווי השטח שאבד לחדרי הממ"ד בדירות התובע הינו 3,900 דולר (ס' 11 לחוות הדעת).

7.         הנתבע הסביר כי תכנן את חדרי הממ"ד בשנת 1996: " לא היו זכויות עד שנת 97', אני תכננתי בשנת 96' הרבה לפני שהעיריה שינתה את המדיניות לגבי חישוב הממד. וניצלתי את כל זכויות הבניה עד חצי המטר האחרון, וכל זאת לפני ששונתה המדיניות" (ע' 19 לפרוטוקול). כעולה מתצהירו של הנתבע, תוך כדי הבניה הוא קיבל פנייה ממזמיני העבודה, קרי, שותפיו לקרקע של התובע, אשר ביקשו ממנו להפוך תקרת סקיילייט רכה בשתי דירות, לתקרת בטון, דבר הנחשב כתוספת של שטח עיקרי. על כן, היה צורך ליצור "יש מאין" זכויות לשטח עיקרי נוסף. הפתרון היצירתי נמצא בעקבות שינוי המדיניות של העיריה בענין האופן בו מחשבים את שטח חדרי הממ"ד. לפיכך, בשנת 1998 ביקש הנתבע מהוועדה המקומית לתכנון ובניה לשנות את האופן בו חושב שטח חדרי הממ"ד, ובקשתו נענתה בחיוב. הסברו זה של הנתבע לא נסתר. אין לפקוד עליו עוון של תכנון לקוי רק משום שהעיריה שינתה את מדיניותה לאחר שהנתבע סיים את מלאכת התכנון.

8.         התובע מפנה בסיכומיו לתצהירו של אחד הדיירים, יוסי מלמן, שניתן בהליך אחר שבו נתבע אותו מלמן על ידי התובע שבפניי, ובו מאשים מלמן את הנתבע בכך שתכנן שלא לצורך את תקרות הסקיילייט, שבוטלו לאחר מכן. פשיטא שתצהיר שניתן בהליך אחר, מבלי שהמצהיר נחקר בהליך הנוכחי, אינו אלא עדות שמיעה פסולה בהליך הנוכחי.

9.         אין גם בסיס לטענות נגד הנתבע בגין עצם תכנון תקרות הסקיילייט, שכן לא נסתרה טענתו של הנתבע לפיה בעלי הקרקע הם שבחרו בפתרון של תקרות סקיילייט, מבין שני פתרונות אפשריים שהוצעו להם על ידו (ע' 20 לפרוטוקול) על מנת שלא לבזבז זכויות בניה.

10.        אינני מקבל את טענותיו של התובע לפיהן על הנתבע לשאת בהוצאות שנגרמו לתובע בגין החלפת תקרות הסקיילייט בתקרת בטון, שכן הנתבע הסביר כי זו היתה בקשתם המפורשת של המזמינים. אם אכן מימן התובע מכיסו מקצת מהוצאות השינוי, עליו לדרוש השבה משותפיו לבנין.

11.        כמו כן, לא הוכח שניתן היה לחלק באופן אחר את זכויות הבניה שנוצרו יש מאין בעקבות השינוי בחישוב שטחי הממ"ד, כדי שגם התובע יוכל ליהנות מתוספת השטח שהוועדה אישרה. מכל מקום, אם הוא סבור ששותפיו התעשרו בענין זה על חשבונו, הרי שהם, ולא הנתבע, צריכים להיות הכתובת לדרישותיו הכספיות של התובע.

            על כן, אין לפסוק לתובע פיצוי בראש נזק זה.

התקנת מעלית הידראולית במקום מעלית חשמלית

12.        אין חולק כי לפי התכנון המקורי של הנתבע היתה אמורה להיות בבנין מעלית חשמלית אך בפועל הותקנה בסופו של דבר מעלית הידראולית. לדברי התובע, הצורך בשינוי נבע מתכנון רשלני של הנתבע, שלא הביא בחשבון את שטח הדוודים שעל הגג ביחד עם השטח שנדרש למנוע המעלית. על כן, לא נותר מקום על הגג למנוע המעלית, והיה צורך לבנות מעלית הידראולית, שהמנוע שלה נמצא במרתף הבנין, באחד המחסנים. לדבריו, העלות העודפת שנגרמה לו בשל השינוי של המעלית הינה 15,604 ש"ח ושווי חלקו של התובע במחסן שלא ניתן היה עוד לנצלו הינו 8,248 ש"ח.

13.        הנתבע העיד כי הצורך בשינוי סוג המעלית נבע מכך שעירית תל אביב סירבה לאפשר בניית חדר מכונות בגובה 6 מ' על הגג, אלא בגובה 4 מ' בלבד. הנתבע הסביר בעדותו כי בבנין קודם שתכנן באותו רחוב אישרו לו בנייה בגובה של 6 מטרים, אך בפעם הזו האישור לא ניתן. טעמו של דבר הוא שבבנין הקודם שהנתבע תכנן, העיריה לא הביאה בחשבון את הגובה של מסתור קולטי השמש כחלק מגובה חדר המכונות שעל הגג, הואיל ומדובר במסתור שאינו מקורה, אך זו הפעם היא החליטה כי גם המסתור הבלתי מקורה ייחשב כחלק מהגובה של חדר המכונות: " ומנסיון בבנין קודם באותו רחוב, הגובה של מסתור קולטים לא נלקח בתוך מגבלה של 4 מטרים ואושר לי חדר מכונות בתחום של 4 מטרים שאם אין לו מסתור מעליו אין לו בעיה." (ע' 23 לפרוטוקול). לדבריו, החלטתה זו של העיריה חייבה את הדיירים לבחור בין שתי אפשרויות: לשנות את מיקום קולטי השמש או להפוך את המעלית להידראולית. הדיירים הם שבחרו להשאיר את הקולטים במקומם, ולשנות את סוג המעלית (ע' 23 לפרוטוקול).

14.        הייתי מוכן להניח לטובתו של הנתבע כי לא התרשל בכל הנוגע לתכנון הגובה של חדר המכונות, שכן אחד מתפקידיו של אדריכל הוא לנסות להביא לניצול מירבי של זכויות הבניה על הקרקע, תוך הבאה בחשבון של המדיניות הנוהגת בוועדה המקומית הרלוונטית. התכנון המקורי, לפיו חדר המנוע של המעלית ימוקם על הגג, ומעליו ימוקם מסתור הקולטים, היה נסיון של הנתבע למקסם את זכויות הבניה, תוך שהנתבע מסתמך על ניסיון קודם שהיה לו בבנין אחר באותו רחוב. העובדה שניסיון זה לא צלח, אינה מוכיחה בהכרח כי הנתבע סטה מסטנדרט התנהגות סביר של אדריכל. הוא לא היה יכול לדעת שזו הפעם תשנה העיריה ממדיניותה לגבי גובה מסתור הקולטים.

דא עקא, מכתב של מכון התקנים, שצורף כנספח כ' לתצהירו של התובע, מלמד כי בכל מקרה, ובלא קשר לשאלת הגובה, חדר המכונות שתוכנן על הגג עבור המעלית החשמלית היה במימדים קטנים מדי: " חדר המכונות הוא במידות הפיר ללא מידות מעבר חופשי כנדרש בתקן למכונה, ללוח הפיקוד, ללוח מפסקים ראשים ועליה למדרך המכונה. בהתאם לממדים הנ"ל הוצע להרכיב מעלית הידראולית ולהשתמש באחד החללים (מחסנים) הנמצאים בסמוך לפיר עם קיר משותף לפיר". ראה גם מכתבה של חברת המעליות, נספח כ"א לתצהיר התובע, לפיו " בגלל מגבלות בגישה לחדר עליון זה, שונתה המעלית למעלית הידראולית וחדר המכונות הועבר למרתף הבנין ..."

מכאן עולה כי לא רק הגובה של חדר המכונות היה בעוכריה של המעלית החשמלית, אלא גם שטחו המתוכנן, שלא התאים לנדרש ביחס למעלית חשמלית. האחריות הבלעדית לתכנון זה היתה מוטלת על הנתבע. על כן, יש לקבוע כי לפחות בענין תכנון שטחו של חדר המכונות, הנתבע אכן התרשל. ליקוי תכנוני זה הוא שאילץ את הדיירים לשנות את סוג המעלית מחשמלית להידראולית. עלויות השינוי היו כדלקמן: סך של  42,120 ש"ח שולם לחברת המעליות (ראה נספחים י-4 וכן י"ב לתצהיר התובע), סך של 4,468 ש"ח שולם לחברת החשמל (נספח י"א) וסך של 468 ש"ח שולם למכון התקנים. סך כל עלות השינוי היתה 47,056 ש"ח. חלקו של התובע בעלות עודפת זו הינו 11,764 ש"ח, והוא זכאי לפיצוי בסכום זה.

15.        יחד עם זאת, לא היתה כל חובה לנצל דווקא את שטחו של אחד המחסנים כדי למקם את המנוע של המעלית, שכן ניתן היה למקם את המנוע בשטחים אחרים שאינם מנוצלים, והבחירה לתפוס דווקא את שטחו של המחסן לא היתה של הנתבע: " לא היה שום צורך לרדת למרתף לצורך המנוע, אני לא הייתי שותף להחלטה לרדת דווקא למרתף ... אני חוזר ואומר שאפשר היה למקם את זה במקום אחר." (ע' 23 לפרוטוקול). התובע יכול היה לנסות לשכנע את הדיירים למקם את מנוע המעלית במקום אחר ולאו דווקא במחסן. על כן, אין לפסוק לתובע פיצוי בגין אובדן שטח המחסן.

הטענה בענין תכנון לקוי של חדר מיכלי הגז

16.        התובע טוען כי הנתבע התרשל בכך שתכנן צובר גז שקוע באדמה, דבר שלא ניתן היה לעשות עקב העובדה שמעל הצובר עבר קו מתח גבוה של חברת החשמל.  בנוסף, כאשר התבררה הטעות התכנונית, והנתבע נאלץ לתכנן פתרון אחר למיכלי הגז בתוך אחד מחדרי הבנין, גם התכנון החדש היה לקוי שכן החדר שתוכנן למיכלי הגז היה קטן מידי, ונדרשו תיקונים לשם הגדלתו. הנזק הנתבע הוא עלויות הבנייה והתיקון של חדר הגז בסכום של 15,845 ש"ח וכן ירידת ערך בסך של 3,770 ש"ח בשל מיקום דירתו של התובע מעל חדר הגז.