פסק-דין בתיק א 2042/02

1.         רקע

התובעת, עיריית חיפה, הגישה תובענה בסדר דין מהיר כנגד הנתבע, מר שלמה בן שמעון בגין אי תשלום חוב ארנונה עד שנת 2001, אבל לאחר מכן צימצמה את דרישה. לטענת התובעת החזיק הנתבע בנכס מיום 01.05.1995 ועד ליום 17.05.2000. יתרת חובו הנטען של הנתבע עד ליום הגשת כתב התביעה היא 111,834 ש"ח.

לטענת הנתבע  במהלך שנת 1996 היה שותף יחד עם צד ג' מספר 3, מר ויסאם בחוס, בחברת "פגושית ב.ש. (1996)" אשר הפעילה מוסך לפחחות וצבע ברחוב ההסתדרות 199. הנתבע החזיק ב- 10% ממניות החברה, בעוד מר ויסאם בחוס החזיק ב- 90% ממניות החברה. ואולם, הנתבע הוא שחתם על הסכם השכירות ונרשם כמחזיק. ביום 14.05.95 חתם הנתבע על הסכם שכירות בלתי מוגנת לשנה אחת עם פנינה ויעקב דיין, המחזיקים בנכס הנדון כדיירים מוגנים. ביום 25.11.96 עזב הנתבע את החברה והודיע למשכירים על עזיבתו. הנתבע טוען כי החזיק בנכס בשם החברה מיום 14.05.95 ועד יום 26.11.96 בלבד. בדצמבר 1996, לאחר עזיבת הנתבע את החברה, חתמו מר ויסאם בחוס ומר חוסאם בחוס, שצורף לחברה לאחר עזיבת הנתבע, הם צדדי ג' 3 ו- 4,  על הסכם שכירות נוסף עם יעקב ופנינה דיין להשכרת הנכס לשלוש שנים נוספות. לאור האמור, טוען הנתבע כי צדדי ג' 1-4 הם החייבים בחוב הארנונה המיוחס לו.

צדדי ג' 1 ו- 2 טוענים כי הנתבע וצדדי ג' 3-4 הם החייבים, שכן הם החזיקו במושכר, ואף אם הנתבע חדל מלהחזיק במושכר, הרי שעל פי האמור בסעיף 325 לפקודת העיריות, צריך היה הנתבע לשלוח לעיריה הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס. צדדי ג' 3-4 לא הגישו תצהירים, לא הגיעו לישיבת ההוכחות ולא הגישו סיכומים, למרות שניתנו להם הזדמנויות לכך, לאחר שבא כוחם היה נוכח בישיבת קדם משפט.

לאור טענות הצדדים יש לדון בשאלה האם התמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות וכן מהי חבותם של צדדי ג' כלפי הנתבע.

אני דוחה את טענת התובעת כי הנתבע אינו רשאי לטעון טענת איני מחזיק שהיה עליו להעלות בדרך של השגה. התובעת היא שבחרה לפעול בתביעה בבית המשפט ולא בהליכים מינהליים, ואין לה להלין אלא על עצמה שהנתבע מתגונן מפני תביעתה. אני דוחה את הטענה שמכיוון שבהליכים המינהליים החוב פסוק, אין להעלות טענות נגדו בתביעה בבית המשפט. מניעת הגנה כליל מנתבע בבית המשפט צריכה יותר מקונסטרוקציה מפולפלת להצדקתה.  

2.         האם התמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות- מישור היחסים שבין התובעת לבין הנתבע

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע:

325. הארנונה בחדילת בעלות או החזקה

חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כל בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

מכאן, על מנת שיופטר המחזיק מחובתו לשלם לעיריה ארנונה, אין די בעובדה שחדל מלהחזיק בנכס, אלא, עליו למסור על כך הודעה בכתב לעיריה. כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, רשאית העיריה להמשיך ולראות בו "מחזיק" החייב כלפיה בתשלום ארנונה גם אם בפועל הפסיק להחזיק בנכס. לטענת התובעת וכן לטענת צדדי ג' 1-2, כיוון שהנתבע לא הודיע בכתב לתובעת על הפסקת החזקה, הרי שהוא חייב בארנונה עד הודעתו בכתב.

לטענת הנתבע, צדדי ג' 3 ו- 4 התחייבו בפניו כי ימסרו הודעה מסודרת לעיריית חיפה בדבר שינוי המחזיקים בנכס. אולם, כאשר קיבל  הנתבע במהלך חודש מאי 1997 מכתב לביתו ובו דרישת תשלום מיסים עבור הנכס הנדון, פנה ביום 21.05.97 אל התובעת וביקש לעדכן ברישומיה כי אינו המחזיק בנכס החל מיום 25.11.96. במעמד זה הוציאה התובעת תדפיס של מצב חשבון בנכס נכון ליום 21.05.97. ואולם, מתדפיס מצב החשבון לא ניתן ללמוד האם ניתנה הודעה על שינוי מחזיק כיוון ששם הצרכן הוא שלמה בן שמעון. לטענת הנתבע, מאז יום 31.12.96 ועד יום 16.04.00, לא קיבל מעיריית חיפה כל הודעה על חיוב בארנונה, ולפיכך סבר כי העניין הוסדר עם פנייתו במאי 1997. לטענת התובעת, הודעות חיוב נשלחו לכתובת הנכס ברחוב ההסתדרות 199, אולם התובעת לא הגישה ראיה לכך. אין חולק כי הודעה בכתב לעניין הפסקת החזקה בנכס, החל משנת 1996, נמסרה לתובעת במאי 2000.

התובעת סומכת את טענותיה המשפטיות על פסקי דין לפיהם בנסיבות בהם לא נמסרה הודעה בכתב לרשות המקומית שהחייב חדל להיות מחזיק הנכס, יחויב לשלם את החוב כיוון שלא התקיימו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות:

הסעיף דורש ממחזיק לנקוט בפעולה אקטיבית, כדי לעדכן את העירייה בדבר שינוי בזהות המחזיקים בנכס, אחרת ימשיך המחזיק הרשום להיתפס בעיני העירייה כמחזיק בנכס.

 כמו כן  קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה בע"א 1335/00 מיטלק ביאטרה נ' עיריית קריית אתא כי:

אין חולק כי המערער בעל הנכס והוא לכאורה בעל זכות החזקה שהיא מרכיב מרכזי בזכויות הבעלות. לפיכך, נטל ההוכחה שקיים מישהו שהוא בעל זיקה קרובה יותר לנכס, הוא על המערער. לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, בעלים או מחזיק בנכס שחדל להיות מחויב בארנונה באשר החזקה בפועל הועברה לאחר, חייב למסור על כך הודעה בעירייה.

ברע"א 7412/01 דוד מנסור נ' עיריית קרית ביאליק,  קיבל ביהמ"ש העליון את עמדת ביהמ"ש המחוזי לפיה לא נתמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות משלא נמסרה לעירייה הודעה בכתב וכי לא די בעדות יחידה בעל פה של המבקש בדבר מסירת הודעה לרשות המקומית, כדי לבסס את טענת הגנתו.

אל מול פסקי הדין הללו, מציג הנתבע פסקי דין בהם הכריע ביהמ"ש כי יש לחייב את המחזיקים בפועל בארנונה, אף אם לא הוגשה הודעת הבעלים על שינוי מחזיק בנכס הואיל והחיוב הוא מכוח ההחזקה:

אין גם חולק שארנונה צריכה להיות מוטלת על "מחזיק" (חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ"ג-1992, להלן: חוק ההסדרים - סעיף 7 מפנה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות) שיכול שיהיה "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר" (ראה סעיף ההגדרות - סעיף 1 לפקודת העיריות). כלומר, מי שיישא במס הארנונה יהיה זה שזיקתו היא הקרובה ביותר לנכס (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א -יפו, פ"ד לט(341 (3,

הפועל היוצא שבעלים שלא העביר החזקה הוא המחזיק, ואולם אם יש שוכר או מחזיק אחר, זיקתו של הבעלים לנכס לצורך העניין, יכולה להידחק למקום שני (שם, עמ' 344 ; ראה גם ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה ואח' נ' עיריית ראשון לציון ואח', תק עליון 1478 ,(1)2003).

 כמו כן, טוען הנתבע כי אם ידעה העירייה בפועל כי ישנו מחזיק אחר בנכס, הרי אין לחייבו בארנונה: