פסק-דין בתיק א 199973/02

התביעה בת.א. 199973/02 (להלן: " התביעה") הוגשה במקורה בסדר דין מקוצר, וביום 18/6/2003 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן בהחלטת כב' השופטת נ' גרוסמן. ביום 28/12/2003 ניתנה ע"י כב' השופטת גרוסמן רשות לתקן את כתב התביעה, וזאת לאור מכירת הנכס במחיר הנופל מהתמורה המוסכמת בין הצדדים. ביום 25/1/2004 הוגש כתב תביעה מתוקן והנתבעים הגישו כתב הגנה מתוקן וכתב תביעה שכנגד. בהחלטת כב' השופטת גרוסמן מיום 4/5/2005 הותרה הגשת כתב הגנה מתוקן בלבד אך לא הגשת התביעה שכנגד. בעקבות זאת הגישו הנתבעים ביום 13/7/2005 תביעה נפרדת כנגד התובע בגין אותו עניין בתת.א. 38034/05 (להלן: " התביעה שכנגד"), אשר עיקריה יפורטו להלן. ביום 8/1/2006 ניתנה, לבקשת הצדדים, החלטת ס. הנשיא, כב' השופטת ז' אגי, לפיה אוחדו שתי התביעות שבכותרת. לשם הנוחות יקרא להלן התובע בתביעה שהוא גם הנתבע בתביעה שכנגד " התובע" והנתבעים בתביעה שהם התובעים בתביעה שכנגד יקראו " הנתבעים".

התובע שהיה בעליה של דירה ברח' נווה שאנן 51, ת"א הידועה כחלקה 22/3 גוש 6944 (להלן: " הדירה") והנתבעים, התקשרו בהסכם לרכישת הדירה. לטענת התובע, ציין הנתבע בפניו כי בדעתו לשלם את התמורה בגין הדירה במזומן, על אף שבהסכם המכר נרשמה הוראה בדבר נטילת משכנתא לשם מימון חלק מהתמורה. הנתבעים לא שילמו את יתרת התמורה עפ"י התשלומים שנקבעו בהסכם המכר, ומשפנה אליהם לברור העניין, הודיעו לו כי שינו את דעתם והם רוצים לקחת משכנתא על מנת שלא יוצרו להם בעיות מול רשויות המס. למרות הפרה זו, היה בכוונת התובע לקיים את הסכם המכר, מאחר והנתבע הבטיח לשלם את יתרת התמורה מיד עם קבלת המשכנתא. ואולם, יתרת התמורה לא שולמה והנתבעים הודיעו לתובע כי לא ניתן להמשיך בביצוע הסכם המכר, מאחר והנכס הוערך ע"י שמאי הבנק ב- 54,000$ בלבד בשל כך שהוא רשום במנהל הנדסה בעירייה כעסק ולא כדירה, וכתוצאה לא יוכלו הנתבעים לממן את יתרת התמורה באמצעות משכנתא. התובע המציא, לטענתו, לנתבעים אישור מהעירייה על פיו השימוש בנכס הוא כדירה, והודיע להם כי אי תשלום יתרת התמורה מהווה הפרה של הסכם המכר. כמו כן טוען התובע כי למרות הפרה זו הוא הודיע לנתבעים כי ימשיך בהסכם המכר כלשונו, במידה ותשולם יתרת התמורה תוך 14 יום. הנתבעים לא שילמו סכום נוסף כלשהו, והודיעו לתובע כי הם מנסים למצוא רוכש חליפי. דא עקא שהנתבעים לא הביאו רוכש חליפי, לא שילמו את יתרת התמורה ולא תיקנו את ההפרה. ביום 16/4/2002 נמחקה הערת האזהרה שנרשמה לטובתם ודבר ביטול העסקה דווח ביום 27/6/2002 לרשויות המס.

לטענת התובע, כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י הנתבעים נגרמו לו נזקים בכך שלא עלה בידו לפרוע הלוואה אותה התכוון לפרוע באמצעות כספי המכירה, והוא נאלץ למכור את הדירה במחיר נמוך מזה שהוסכם בינו לבין הנתבעים. בנוסף, טוען התובע כי מגיע לו פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק כאמור בהסכם המכר, ובסה"כ 105,547 ש"ח נכון למועד הגשת התביעה.

הנתבעים הכחישו את טענות התובע והגישו כאמור תביעה נגדית. לטענתם על התובע לפצותם בסך של 60,572 ש"ח, בגין הכספים ששילמו לו בתוספת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. הנתבעים מודים כי בין הצדדים נחתם הסכם המכר וכי הם שילמו חלק מהתמורה, בסך של 3,168 $. עם זאת, לטענתם, עוד במועד כריתת ההסכם היה ברור לצדדים כי בכוונתם לממן את הרכישה באמצעות הלוואה, והדבר צוין מפורשות בסעיף 7.3 להסכם המכר. לטענת הנתבעים, הם פנו לתובע במטרה לקיים את הסכם המכר, וביקשו ממנו אישורים לשביעות רצון הבנק, בכדי שיוכלו לקבל את ההלוואה. התובע המציא אישור ממחלקת הארנונה כי הוא משלם ארנונה למגורים, אך לא המציא מסמך ממנהל ההנדסה לפיו היעוד התכנוני של הנכס הוא למגורים, וללא אישור זה לא ניתן היה לקבל הלוואה מהבנק למשכנתאות. לטענת הנתבעים התובע הוא שגרם להפרת הסכם המכר בכך שלא גילה להם כי על הנכס רובץ צו הריסה, וכי היחידה החיצונית שמכר להם לא היתה שלו ונבנתה על הרכוש המשותף, וממילא הוא לא היה רשאי למוכרה. לטענתם הערכת השמאי מטעם הבנק, בסך 254,000 ש"ח, היתה נמוכה מהתמורה החוזית ולא ניתן היה לקבל משכנתא בגין הנכס, נוכח צו ההריסה, גריעת היחידה החיצונית והעובדה שהנכס יכול לשמש משרד ולא מגורים. זאת שעה שהתובע ידע על כוונתם לקחת משכנתא והתחייב לסייע להם בכל הכרוך בקבלת ההלוואה. לטענת הנתבעים הציג בפניהם התובע את הדירה כדירת 4 חדרים הכוללת שתי יחידות דיור, והם תכננו לגור באחת היחידות ולהשכיר את השנייה. כמו כן הצהיר התובע בהסכם המכר כי לא רובץ על הנכס צו הריסה ולא בוצעה כל חריגת בניה בדירה. לטענת הנתבעים הם הסתמכו על מצגים אלה של התובע, שהתבררו כמצגי שווא, ולו ידעו את המצב לאשורו, לא היו מתקשרים בהסכם המכר. בעקבות הפרות ההסכם האמורות ע"י התובע, בוטלה העסקה.

הנתבעים מכחישים את הנזקים הנטענים ע"י התובע. לטענתם נמכרה הדירה בסופו של דבר בתמורה זהה בהתחשב בגריעת יחידת המגורים הנוספת.

לאור ההפרות שביצע התובע, לטענתם, עליו להשיב להם את הסכומים ששילמו וכן את הפיצוי המוסכם עפ"י ההסכם, סה"כ 13,168$, (כ- 60,572 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה על ידם).

בהתייחס לתביעה הנגדית, טען התובע, כי טרם כריתת ההסכם הוא הראה לנתבע את הדירה והבהיר לו מפורשות כי הדירה כוללת 2.5 חדרים בלבד ולא 2 יחידות דיור נפרדות. דברים אלה נאמרו לטענתו לנתבע, גם ע"י המתווך אשר הראה לנתבע את הנכס. לטענתו, המחיר כלל את דירתו בלבד, כפי שאף צוין בהסכם המכר. החדר הנוסף לא היווה חלק מעסקת המכר, אינו מצוין בחוזה המכר, ואינו מצוין בנסח הרישום כחלק מהדירה. עוד טוען התובע, כי ביום 14/11/999 בוצע צו תיקון רישום בית משותף בו צוין כי הדירה משמשת למגורים, וכי אין כל צו הריסה לגבי הדירה. בנוסף, בהתאם לסעיף 4.1 להסכם הצהירו התובעים כי בדקו את הזכויות בדירה, וגם בשל כך אין יסוד לטענתם בדבר הטעיה מצד התובע.

דיון .

המחלוקת עיקרית אשר נתגלעה בין הצדדים, היא בשאלה מה נכלל בהסכם הרכישה. לטענת התובע הוא מכר לנתבעים את דירת המגורים בלבד, ואילו לטענת הנתבעים, מכר להם התובע שתי יחידות דיור: דירת המגורים והיחידה החיצונית שבחצר.

ה"הואיל" הראשון להסכם מתאר את פרטי הנכס הנמכר:

" הואיל  והמוכר מצהיר כי הינו בעל זכות הבעלות הרשום בלשכת רישום המקרקעין ובעל החזקה הבלעדית של דירת מגורים בקומה ראשונה הנמצאת בקרקע הבנין ברחוב שאנן 51 ת"א הידועה כחלקה 22/3 בגוש 6944 (להלן "הדירה")."

מהעדויות והראיות שהציגו שני הצדדים, אין חולק כי היחידה הנוספת, נשוא מחלוקת ענייננו, היא יחידה נפרדת המצויה בחצר. בהסכם המכר, בתיאור הנכס הנמכר, אין כל אזכור או ציון לשתי יחידות דיור או למחסן או ליחידה נפרדת נוספת הכלולה בנכס הנמכר. לפי הסכם המכר, הנכס שנמכר הוא דירת מגורים המצויה בקומה ראשונה, והידועה גם כחלקה 22/3 בגוש 6944. נוסף על כן, גם מנסח הרישום בטאבו, המגדיר מהי בדיוק אותה חלקה ושטחה 22/3 בגוש 6944, החלקה שנמכרה, לא עולה כי היא כוללת את היחידה הנוספת החיצונית. לו סברו הנתבעים, כטענתם, כי הנכס הנמכר הוא הן הדירה והן היחידה הנוספת, היה ניתן לצפות כי הדבר יקבל ביטוי כלשהו בהסכם המכר, בפרט לאור זאת שהסכם המכר נוסח בידי עורכת דין שהם הביאו. מלשון ההסכם ומנסח הרישום בטאבו, עולה כי הנכס שנמכר הוא דירת המגורים בלבד.

כל צד זימן עדים מטעמו ועדויות כל צד בדבר מהות הנכס סתרו חזיתית את עדויות משנהו. התרשמתי כי האובייקטיביות של עדי שני הצדדים מוטלת בספק. התובע הביא מטעמו את מר ניסים דגמי, אשר הראה לנתבעים את הנכס מטעם משרד התיווך. הנתבעים זימנו עדים רבים, את מר ליברטל בנימין, בעלי משרד התיווך בו עבד מר דגמי; את לב איליטוב, מתווך ובעל דירה בבניין; את מר לוי שמואל, אשר עבד עם הנתבע ובא עמו לראות את הנכס ואת מר משה ברמן, רוכש הדירה לאחריהם. האובייקטיביות של עדי שני הצדדים מוטלת בספק אך במיוחד התרשמתי מחוסר כנות עדויות הנתבעים. בנסיבות העניין ובהתחשב במחלוקת שבין הצדדים היה מקום שמי מהצדדים יזמן לעדות את עו"ד קריספין אשר ניסחה את הסכם המכר, ואשר יכלה לשפוך אור על מהות הנכס הנמכר כפי שבא לידי ביטוי במועד כריתת ההסכם. למרות זאת, איש מהצדדים לא עשה כן, ונראה כי המחדל גדול במיוחד מצד הנתבעים שהם שהביאו את עו"ד קריספין לשם עריכת החוזה ומשום שלתובע יש תמיכה בגרסתו בראיות אחרות כאמור לעיל.

בסעיף 4.1 להסכם המכר נקבע:

"הקונה מצהיר ומאשר כי בדק את הזכויות בדירה, ראה את הדירה ובדק אותה ואת מצבה ומצא אותה במצב מתאים למטרותיו"

לאור הצהרה זו של הנתבעים הרי שהם בדקו את הזכויות בדירה והיה עליהם לדעת כי היחידה הנפרדת אינה בבעלות התובע או על בעייתיות הקיימת בזכויות הנתבע בה. כך עולה גם מתיאור הנכס וגודלו כמתואר בנסח הטאבו. עובדה היא כי העד מטעם הנתבעים, מר משה ברמן, אשר רכש לבסוף את הדירה מהתובע, בדק את ניירות העירייה ומצא שהוגשה תוכנית שלא אושרה לבנייה ואשר אינה כלולה בתוכנית הקיימת של הדירה. גם הנתבעים יכלו לגלות זאת מעיון במסמכים שבעירייה, ומן הסתם הם אכן עיינו וידעו זאת כעולה מהצהרתם בהסכם. יתר על כן, כפי שעלה מעדותו של מר בנימין ליברטל, העד מטעמם, הנתבע היה מודע לבעייתיות אפשרית בזכויות היחידה החיצונית עוד טרם החתימה על ההסכם. משהיו מודעים לכך, אין ספק כי אילו סברו שהם רוכשים גם את היחידה הנפרדת היו מציינים זאת במפורש בהסכם. כל טענה שמעלים הנתבעים כעת בנוגע לחוסר ידיעתם את מצב הזכויות בנכס, סותרת הן את המסמכים הבסיסיים שהיו אמורים להיות ברשותם, ובכלל זה, המסמך הבסיסי ביותר, נסח הטאבו, וכן סותרת את הצהרתם בהסכם המכר לפיה בדקו את הזכויות בדירה ואף סותרת את עדויות העדים מטעמם. משידעו הנתבעים על הבעייתיות של זכויות התובע ביחידה הנפרדת ואף בדקו זכויותיו, הרי שנשמטת טענתם בדבר המצג השקרי שנטען כי הוצג להם ע"י התובע. הנתבעים ידעו היטב מה הזכויות בנכס אותו רכשו. פועל יוצא הוא שהיה ברור לנתבעים כי אינם רוכשים את היחידה הנוספת, באשר זו אינה בבעלותו של התובע ומשכך אין הוא יכול למוכרה. מסקנה זו מתיישבת אף עם נוסח ההסכם.

לאור כל העדויות והראיות שהובאו בפני, אני קובעת כי הנתבעים ידעו את מצב הזכויות בנכס ולא הוטעו ע"י התובע. משכך, נשמט בסיס תביעתם לביטול ההסכם.

לאור מסקנתי זו, מתייתר הצורך בדיון בקיומו של צו הריסה ליחידה הנוספת. למעלה מן הצורך אציין כי לא הוצגה בפני כל ראיה לקיומו של צו ההריסה הנטען. נהפוך הוא, מר ברמן שזומן לעדות מטעם הנתבעים העיד כי מבדיקותיו במסמכי העירייה לא מצא צו הריסה.