פסק-דין בתיק א 19583/04

מבוא

1.         התובעים רכשו מהנתבעות 1 ו-2 דירה. לאחר קבלת החזקה נתגלו בדירה ליקויי בניה. מכאן התביעה, בגדרה מבקשים התובעים פיצוי בסך של 170,000 ש"ח.

2.         ביום 11.7.1999 נכרת חוזה בין התובעים לבין נתבעות 1 ו-2 ( להלן: "הנתבעות"), לפיו מכרו הנתבעות לתובעים דירה בת חמישה חדרים בשד' הבנים 3/22 בקרית ביאליק ( להלן: "הדירה"). הנתבעות היו היזמיות של פרוייקט הבניה במסגרתו נבנתה הדירה. מי שבנה את הדירה בפועל היו הנתבעות 3- 5, חברות שאינן פעילות כיום ( להלן: "הקבלן").

3.         ביום 24.10.1999 נמסרה הדירה לתובעים שלא למטרת מגורים, הואיל וטרם ניתן טופס 4. בחודש מרץ 2000 ניתן טופס 4 לדירה וביום 3.4.2000 נכנסו התובעים להתגורר בדירה.

4.         התובעים טוענים כי לאחר כניסתם לדירה הם גילו בה ליקויי בניה שונים. ביום 31.1.2001 ביקר בדירתם המהנדס אליעזר גוכמן כדי לבדוק את ליקויי הבניה, וממצאיו הועלו על הכתב בחוות דעת מיום 19.3.2001. לפי חוות דעתו, עלות תיקון הליקויים בדירה הינה 97,555 ש"ח לקבלן, ואם התיקון יבוצע על ידי קבלני משנה, העלות עשוייה להתייקר עד כדי 50%. לאחר שהנתבעות קיבלו את חוות הדעת, נערכו תיקוני שנת הבדק בדירה, אך התיקונים בוצעו בצורה בלתי מוצלחת, תוך החלפה חוזרת ונשנית של צוותי עבודה.

5.         התובעים דורשים פיצוי בהתאם לחוות דעתו של המומחה גוכמן, בצירוף 50%, הואיל ולטענתם הנתבעות איבדו את זכות התיקון.

6.         הנתבעות טוענות כי יש לדחות את התביעה משום שבחוזה המכר נקבע כי במקרה של ליקויי בניה, התובעים יפנו אך ורק אל הקבלן, ולא אל הנתבעות, יזמיות הפרוייקט. לעיצומו של ענין הן טוענות כי יש לאפשר להן לתקן את הליקויים בדירה וכי התובעים הכשילו את התיקון בעבר ומכשילים אותו גם כיום. הנתבעות טוענות כי חוות דעתו של המהנדס גוכמן אינה חלק מחומר הראיות בתיק, ומכל מקום, יש להעדיף על פניה את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ולחלופין, את חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעות, המהנדס גיל רפאל, שביקר בדירה ביום 25.3.2001 וחיווה את דעתו לגביה ביום 19.4.2001. יצויין כי על פי חוות דעתו של המהנדס רפאל, עלות ביצוע התיקונים בדירה היא 5,850 ש"ח בלבד.

7.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ישראל דימנט, שביקר בדירה ביום 9.8.2004 והעלה את ממצאיו על הכתב בחוות דעת מיום 21.8.2004. לפי חוות דעתו, עלות תיקון הליקויים הינה 12,317 ש"ח (כולל מע"מ) לתובעים, ובמקרה של ביצוע באמצעות הנתבעות, המחיר יפחת בכ- 30%. באשר לליקויים בהיקף של 4,800 ש"ח בצירוף מע"מ, המומחה לא הכריע האם מדובר בליקויים שיש לפסוק פיצוי בגינם.

דיון

8.         אין ממש בטענת הנתבעות לפיה יש לדחות את התביעה נגדן על הסף משום שבחוזה המכר הסכימו התובעים שהאחריות לליקויי בניה תוטל על הקבלן לבדו. חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ( להלן: "חוק המכר דירות") קובע בס' 7א' כי אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. החוק מטיל על מוכר הדירה, ובענייננו, על הנתבעות, אחריות בגין ליקויי בנייה. מכאן שביחסים מול התובעים, הנתבעות אינן רשאיות להעביר את אחריותן אל הקבלן, גם אם בחוזה המכר נאמר אחרת.

9.         יש לדחות את טענת הנתבעות בענין חלוף המועדים הקבועים בחוק המכר דירות. גם אם אצא מנקודת הנחה כי קודם לחוות דעתו של גוכמן לא הועלו טענות בענין ליקויי בניה, הרי שחוות הדעת של המהנדס גוכמן נערכה ביום 19.3.2001 ונמסרה באופן מיידי לנתבעות, בתוך תקופת הבדק (אין לראות את מסירת החזקה בטרם ניתן טופס 4, כמסירת חזקה לענין תחילתה של תקופת הבדק), כך שהתובעים לא החמיצו את המועדים למתן דיווח על ליקויי בניה. בנוסף, לא נסתרה טענתו של התובע 2 בדבר פניות נוספות שפנה בעל פה אל נציגי הנתבעות לאחר שנמסרה לנתבעות חוות דעתו של המהנדס גוכמן. אין כל חובה שפניות תיעשנה בכתב דווקא.

10.        הנתבעות מבקשות לתקן את הליקויים, ומצביעות על כך שמאז הוגשה התביעה הצהירו התובעים פעם אחר פעם על סרובם לאפשר את התיקון.

אינני סבור כי כיום עומדת לנתבעות הזכות לתקן את הליקויים. המועד הקובע לענין הנכונות לבצע את התיקונים הוא בטרם הוגשה התביעה. מרגע שהתביעה הוגשה, לאחר שנסיונות קודמים לתיקון לא צלחו, רשאים התובעים לעמוד על קבלת סעד כספי, שאם לא כן, יהא בכך משום תמריץ לקבלנים שלא לתקן את הליקויים אלא לאחר הגשת התביעה נגדם. ראוי שקבלנים יבינו כי אם לא ייעתרו במועד לדרישת תיקונים, הם עלולים להחמיץ את ההזדמנות לתקן.

כעולה מעדותו של התובע 2, לאחר שהתובעים מסרו לנתבעות את חוות דעתו של גוכמן, המפרטת את הליקויים הקיימים בדירה, נכנסו צוותים של הקבלן לביצוע התיקונים. גם לאחר ביצוע התיקונים, נותרו בדירה אותם ליקויים שהמומחה דימנט הצביע עליהם בחוות דעתו. מכאן שהתיקונים שבוצעו לא צלחו לגבי אותם ליקויים שנותרו בעינם. ראה לענין זה ראה ע"א 8939/01 חיים אביצור ועוד 21 אח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ תק-על 2003(3), 975 ,עמ' 979:

" כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. ... אני סבור כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנדרש ממנה על פי ההסכם בין הצדדים ועל פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי ועל כן עומדת למערערים זכותם לקבלת הסעד הכספי אותו ביקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על ידי המשיבה. אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה, לפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים ... "

וכן ע"א 472/95  זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ   פ"ד נ(2), 858 ,עמ' 863-865:

" אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים.... בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין."

11.        אין גם לקבל את הטענה בדבר הכשלת ביצוע התיקונים מצידם של התובעים. התובע 2 כפר בטענה זו מכל וכל. אמנם, התובע 2 אישר בעדותו כי התנה את הסכמתו להחלפת הריצוף בחדר השינה בהחלפה כוללת של הריצוף בכל הבית (ע' 8 לפרוטוקול), אלא שבע' 7 לפרוטוקול הוא הסביר כי הוצעה לו הדבקת אריחי קרמיקה בחדר השינה בלבד, והוא הסביר שמפאת נכותו אין הוא מוכן ליצירת הפרשי מפלסים בדירה, ועל כן דרש שאם תיעשה הדבקה, הרי שיש לבצעה בכל הדירה כדי שלא יווצרו מפלסים שונים. לעד מטעם הנתבעות לא היתה הלכה למעשה כל ידיעה אישית משל עצמו בנושא התיקונים שבוצעו בדירה, והוא אפילו לא ידע לומר כמה צוותי עבודה נכנסו לבצע תיקונים (ע' 13 לפרוטוקול).

12.        אין גם ממש בטענת הנתבעות לפיה התובעים לא הגישו את חוות דעתו של המהנדס גוכמן כראיה מטעמם. חוות הדעת צורפה אמנם רק כנספח לכתב התביעה, אך היא ערוכה כדין כחוות דעת, ועל כן יש לראות אותה כחוות דעת שהוגשה כדין, גם אם ההגשה נעשתה עוד בשלב הגשת התביעה ולא בעת שהוגשו התצהירים. יתר על כן, הטענה בענין זה הועלתה לראשונה בשלב הסיכומים, כאשר בשלב ההוכחות התייצב המומחה גוכמן לחקירה על חוות דעתו, והגם שב"כ הנתבעות ויתר על חקירתו, הוא לא כפר בכך שחוות הדעת היא חלק מהראיות בתיק.