פסק-דין בתיק א 1939/03

ביום 13.12.95 רכשה התובעת מהנתבעות 1-2 ,(להלן: "המוכרות"), מבנה שהוא אולם בקומת קרקע בבניין בשד' רוטשילד 109 בתל אביב (להלן "הנכס"). לעמדת התובעות היה פער בין שטח הנכס כרשום בפנקס רישום המקרקעין לבין שטחו בהסכם (להלן: "ההסכם"), ולפיכך הוסכם כי הנתבעת תפעל יחד עם בעלי היחידות האחרות בבניין לתקון צו בתים משותפים על מנת להתאים את שטח הנכס בפועל לשטח הרשום. את המוכרים ייצגה עו"ד מכנס וכאמור בגוף ההסכם, היא אשר טיפלה בנושא הרישומים הדרושים ובידה הופקדו יפויי כוח. את התובעת ייצג עו"ד רוכברג. הנתבעים 3-5 חתמו כערבים לביצוע התחייבויות המוכרות לפי ההסכם.

לעמדת התובעת, היא שילמה את התמורה, קיבלה את החזקה בנכס, ניהלה בו עסק אך הרישום לא הוסדר, למרות שחלפו שנים רבות מאז ההסכם וגם לאחר שחלפה התקופה להסדרת הרישום גם כמתחייב ממכתב באת כוחן, עו"ד נילי מכנס מיום 17.1.96 ובו התחייבות להסדיר את הרישום תוך 18 חודש אחרת תהייה התובעת זכאית לבטל את ההסכם ולקבל כספה חזרה (להלן: "המכתב מיום 17.1.96"). לפיכך הגישה התובעת את התביעה נשוא  פסק הדין לאכוף את הרישום ולחלופין לבטל את ההסכם ובנוסף פיצויים. לעמדתה של התובעת, אף נודע לה סמוך להגשת התביעה כי אין היתר לבניית הנכס.

הנתבעים הכחישו את טענות התובעת. בין היתר נטען כי לא הייתה התחייבות מצדם לתקן את צו הבית המשותף שכן הדבר לא היה בשליטתם, ומכל מקום ההתחייבות לא הייתה מוגבלת בזמן. הנתבעים גם כופרים בזכות עו"ד מכנס, ליתן התחייבויות בשמם להסדיר את הרישום, התחייבות שלדידם אין בה כדי לחייבם. סופו של דבר, העניין הוסדר והצו תוקן, לא כל שכן, הנכס נרשם בשטח אף גדול  מזה הנקוב בהסכם ולכן גם לא נגרם לתובעת כל נזק והתביעה התייתרה.

לאור הסדרת הרישום, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט להסמיכו לפסוק בפשרה לפי שיקול דעתו בנושא הפיצוי וההוצאות הנטען כי מגיעים לתובעת.

בנסיבות אלה, לא ראיתי צורך להרחיב בטענות הצדדים. עם זאת אציין בקצרה:

לעמדת התובעת, יש לדחות את טענת ההתיישנות המועלית על ידי הנתבעים, שכן המועד לתחילת מניינה הוא מתום המועד שננקב במכתב מיום 17.1.96 להסדרת הרישום, מועד שטרם חלף בעת הגשת התובענה. עוד מפנה התובעת למכתב האמור כראיה נוספת להתחייבות הנתבעים להסדרת הרישום כמו גם מגבלת תקופה. התובעת עותרת לחיוב הנתבעים בפיצוי גם בהסתמך על הוראת סעיף 12 לחוזה הקובעת כי תניית הרישום היא אחד מהתניות היסודיות של החוזה הקובע גם פיצוי מוסכם בסך של 20,000 דולר בגין כל הפרה אותו יש לפסוק לתובעת. עוד מפנה בא כוח התובעת להעדר היתר בנייה, עובדה שלא גולתה לתובעת בעת ההתקשרות בין הצדדים, ועל הנתבעים היתה חובה לגלותה. התובעת עותרת לחייב את הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם וכן בהוצאות התובענה לרבות שכ"ט והפרשי הצמדה על אלה.

בא כוח הנתבעים טוען כי לא היתה התחייבות של הנתבעים להסדיר את הרישום, שכן כאמור העניין אינו תלוי במרשיו ולכל היותר יכלו לפעול להסדרתו ביחד עם יתר בעלי היחידות בבנין. זאת ועוד, הנתבעים מתנערים מהמכתב מיום 17.1.96 שכם לדידם עורכת הדין מכנס לא היתה מוסמכת מטעמם להתחייב בשמם, הוא נעדר כל נפקות, עומד בניגוד להוראות ההסכם בדבר שינויים וכאשר על קיומו נודע להם לראשונה מפניית בא כוח התובעת. הנתבעים טוענים כי התובעת עצמה אחראית לאחור ברישום ולמצער בחלקו, עת לא המציאה פרוטוקול החברה להסכמתה לשינוי צו הבית המשותף. התובעת ישנה על זכויותיה שכן לא היו פניות מצדה לנתבעים  או מי מהם במשך שנים רבות בנוגע לרישום. סופו של דבר לא נגרם לתובעת כל נזק שכן הרישום הוסדר כדבעי והשטח שנרשם על שמה אף גדול מזה הרשום בחוזה. הנתבעים אף חולקים על טענות התובעת בדבר העדר היתר בנייה ותוך שמצביעים כי התובעת בדקה בגורמים המוסמכים טרם ההתקשרות את כל הדרוש בעניין זה ואף היתה מיוצגת על ידי פרקליט.

לאחר שקראתי את כתבי הטענות וצרופותיהם, ובהמשך להסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים,  ולאחר שנתתי דעתי לטענות שנטענו ואשר חלקן צוין לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי התובעת זכאית לפיצוי, מחמת אי הרישום במועד, אך בסכום המופחת מהפיצוי הנתבע. הואיל והוסכם להשאיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט איני נדרש לפרט את נימוקי, ובתמצית אציין:

הוראת סעיף 4 להסכם מטילה התחייבות מפורשת על המוכרים להסדיר את הרישום וכל פרשנות אחרת אותה מנסים הנתבעים ליתן לתנייה האמורה, אינה דרה בכפיפה עם לשונה.

זאת ועוד, המכתב מיום 19.1.96, תומך בפרשנות התובעת באשר להתחייבות המוכרות להסדיר את הרישום. עו"ד מכנס ייצגה את המוכרות בהסכם וכקבוע בו במפורש (סעיף 10). אם היתה עו"ד מכנס סבורה שאין התחייבות כאמור מצד המוכרות, לא היתה מנסחת את ההתחייבות כמות שנעשה במכתבה דנן.

מכל מקום, אין בידי לקבל את התנערות הנתבעים מהתחייבות עו"ד מכנס שכן מעבר לעובדה כי עו"ד מכנס ייצגה אותם בהסכם כרשום בו, אזי מכתבה מיום 17.1.96 נכתב במפורש בשם הנתבעת 1 והאמור בו אינו מצריך פרשנות.

גם אם אקבל את עמדת הנתבעים לפיה לא ידעו על מכתבה של עו"ד מכנס אשר הובא לידיעתם בחלוף זמן, אזי לא טרחו להסתייג הימנו סמוך לאחר שנודע להם על קיומו, אלא רק בכתב ההגנה. למותר לציין כי מתן תוקף למכתב האמור, גם מאיין את טענת ההתיישנות.

מעל ומעבר, גם אם עו"ד מכנס לא היתה מוסמכת לכתוב את המכתב מיום 17.1.96 ולהתחייב בשם המוכרות, לא יהיה בכך כדי לשנות את המסקנה הואיל וחלף פרק זמן מעל לסביר להסדיר את הרישום אותו התחייבו המוכרות בסעיף 4 להסכם.

עם זאת סבורני שאין מקום לפצות את התובעת במלוא סכום הפיצוי המוסכם, בעיקר מחמת שבסופו של דבר הרישום הוסדר ולמרות שלא נטען בכתב ההגנה כי הפיצוי אינו סביר ויש להפחיתו מטעם זה. לעניין זה יש להביא בחשבון גם כי התובעת לא מחתה לפני המוכרים במשך זמן ממושך על ההפרה, כי נמנעה להמציא פרוטוקול כנדרש ועוד.

סופו של דבר, ניתן בזאת פסק דין לפיו על הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך 22,500 ש"ח וכן הוצאות משפט, קרי אגרת בית משפט בסכום שלא יוחזר, חלק משכר האדריכל הנקבע בזאת לסך של 1,000 ש"ח בצירוף מעמ. בנוסף יישאו הנתבעים בשכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח בצירוף מעמ. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום שכן אחרת יישאו רבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

הואיל והתיק הסתיים בפשרה, תשיב המזכירות את האגרה לתובעת באמצעות בא כוחה, בהתאם לתקנות.

ניתן היום, ה' בסיון, תשס"ח (8 ביוני 2008), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

                איתן אורנשטיין, שופט