פסק-דין בתיק א 1923/03

פתח דבר

1.         עסקינן בעתירתו של עבדל כרים מוחמד ראבי (להלן: " ראבי") להצהיר כי הוא הבעלים בזכויות החזקה והבעלות במקרקעין הידועים כמגרש 3 בחלקה 10 בגוש 7506 בג'לג'וליה (להלן: " חלקת המריבה"); וליתן צו מניעה קבוע המונע מן הנתבע 1 - וג'יה עודה -  אשר טוען לבעלות בחלקת המריבה (להלן: " עודה"), ומאחיו הנתבע 2 - שריף עודה (להלן: " שריף") - להסיג גבול או לעשות שימוש כלשהו בחלקה זו.

            יצוין כי לא הוברר על ידי הצדדים מי רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים בחלקת המריבה - שכן הצדדים חלוקים ביניהם בנושא, ונסח מתאים מאת לשכת רישום המקרקעין לא הוצג לבית המשפט על ידי מי מהם. 

רקע עובדתי וטענות הצדדים

2.         ביום 4/9/94 וביום 4/6/02 חתמו ראבי ומינהל מקרקעי ישראל על הסכמי פיצויים, שבמסגרתם העביר מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") לידי ראבי את זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 7506 בג'לג'וליה (ההסכמים צורפו כנספחים ב ו- ג לתצהירו של מוחמד ראבי, בנו של ראבי, מיום 14/6/05; להלן: " ראבי הבן"); ובעלותו של ראבי במקרקעין אלה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (להלן: " חלקה 6"; נסח המקרקעין של החלקה צורף כנספח א לתצהיר ראבי הבן). אין חולק שלמעשה חלקה 6 היתה בבעלותו של ראבי עוד שנים רבות קודם לכן - אלא שהיא ניטלה ממשפחתו על ידי האפוטרופוס הכללי על פי חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 ונמכרה למינהל, אשר בסופו של דבר השיב כאמור את הבעלות בחלקה זו לראבי. 

בשטחה של חלקה 6 עובר כביש ציבורי ראשי שמוביל מג'לג'וליה למושב ירחיב וחוצה אותה לשניים (להלן: " הכביש") - באופן שחלקה הארי של החלקה נמצא מדרום לכביש ורק מקצתה מצפון לו. החלק הצפוני של חלקה 6 גובל אם כן בכביש מדרום, ומצפון בחלקה 5 בגוש 7506 - שמרביתה בבעלותו של עודה (להלן: " חלקה 5"); וחלקה 5 גובלת מצפון לה בחלקה 3, שגם מרביתה בבעלותו של עודה (להלן: " חלקה 3"). המצב בשטח הוא אפוא שבין הכביש לבין חלקה 5 "כלוא" חלק מחלקה 6, שצורתו היא מעין משולש (החלק ה"כלוא" יכונה להלן: " המשולש").

3.         בשנת 1976 ביקש עודה לבנות בית מגורים על אותם חלקים מחלקות 3 ו- 5 שהיו בבעלותו (באותו מועד חלקי חלקות אלה היוו חלקה בפני עצמה שמספרה 42) - אך בקשתו סורבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "מרכז" (להלן: " הוועדה המקומית") מאחר שעל פי תכנית המתאר שחלה על מקרקעין אלה הם יועדו לשימוש חקלאי בלבד.

בשנת 1978 המליצו הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (להלן: " הוועדה המחוזית") בפני הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית, על קבלת תכנית מתאר ממ/1032 - שתכליתה היתה שינוי היעוד של החלקות נושא הדיון דנן וכן של חלקות רבות נוספות באזור מחקלאות למגורים; ובנסיבות אלה הגיש עודה לוועדה המקומית בקשה לדיון חוזר בעתירתו לקבלת היתר בנייה בחלקה 42 דאז. ביום 18/9/78 החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על מתן היתר בנייה לעודה, בכפוף להפקדת תכנית ממ/1032 בוועדה לשמירה על קרקע חקלאית; אך הדיון בתכנית זו התארך עד מאד - ועל כן החליטה הוועדה המקומית ביום 5/2/79 ליתן לעודה את היתר הבנייה מבלי לקשור היתר זה בהפקדת תכנית ממ/1032.

            אלא מאי? בתכנית ממ/1032, שעל הכנתה עמלה באותו מועד הוועדה המקומית כאמור, נקבע כי המשולש ישמש כהשלמה לחלקה 42 דאז (חלקים מחלקות 3 ו-5 כיום) - כפי הנראה מתוך כוונה למנוע מצב שלא ניתן יהיה לעשות בו כשהוא לעצמו שימוש למגורים, בהיותו בצורת משולש שכלוא בין הכביש לבין חלקה 5. משכך, ועל מנת שלא ליצור אילוצים אשר יקשו על אישורה של תכנית ממ/1032, הוועדה המקומית התנתה את מתן היתר הבנייה בכך שעודה ירכוש מראבי את המשולש (ראו מכתבה של מזכירת הוועדה המקומית בנושא מיום 16/3/80 שצורף כנספח ח13 לתצהיר ראבי הבן; וכן סעיפים 4-6 לתצהירו של עודה מיום 27/7/03; להלן: " תצהיר עודה"). עודה מצידו התחייב בכתב בפני הוועדה המקומית לרכוש מראבי את המשולש (צילום ההתחייבות סומן ת/3); וביום 3/6/79 העריך השמאי אורי דרור, לבקשתה של הוועדה המקומית, את שוויו של המשולש בסך 19,332 לירות (ראו חוות דעתו, צורפה כנספח ב לתצהיר עודה). ביום 7/7/79 שילם עודה את שווי המשולש לוועדה המקומית (צילום הקבלה צורף כנספח ג לתצהיר עודה), ומשכך קיבל את היתר הבנייה המבוקש.

4.         ביום 21/9/79 פנתה הוועדה המקומית לראבי בכתב, והודיעה לו כדלקמן:

"בהמשך להודעתך בדבר הסכמתך להשלמת חלק מחלקתך לחלקת ה' ו'גיה עודה נשלח שמאי מטעם הועדה לשטח והוא קבע את ערך ההשלמה לסך של 19,332 ל"י. סכום זה הופקד ע"י ה' ו'ג'יה עודה בועדה ועומד לזכותך. הנך מוזמן לבוא למשרדי הועדה ... לחתום על הסכמה בדבר העברת זכויותיך בחלקה האמורה ע"ש ה' וג'יה עודה וקבלת הסכום האמור המופקד לזכותך בועדה." (המכתב צורף כנספח ד לתצהיר עודה).

ראבי הבן טוען כי הוא ואביו הופתעו עד מאד מפנייתה של הוועדה לראבי, שכן ראבי מעולם לא נתן את הסכמתו להעברת זכויותיו במשולש לעודה (ראו סעיף 13 לתצהיר של ראבי הבן). לגרסתו של ראבי, עודה ניצל לרעה אישור בכתב שנתן לו למעבר במשולש - והציגו במרמה בפני הוועדה כהסכמה למכירתו, על מנת לקבל את היתר הבנייה שבו חפץ (ראו סעיפים 10, 11, 14 ו- 15 לתצהיר ראבי הבן). ואמנם, ביום 17/10/79 פנה עו"ד נתן מאיר, פרקליטם דאז של ראבי וראבי הבן לעודה, והודיע לו על ביטולה של רשות המעבר במשולש שניתן לו על ידי ראבי - תוך שהוסיף והבהיר כי ראבי בוודאי שאינו מעוניין במכירתם של מקרקעין אלה (המכתב צורף כנספח ה לתצהיר ראבי הבן). כמו כן, ביום 19/10/79 הודיע הפרקליט לוועדה המקומית כי ראבי מעולם לא נתן את הסכמתו למכירת המשולש לעודה, ואף הוסיף והלין בלשון חריפה על כך שהוועדה נטלה לעצמה את הטיפול במכירת המשולש לעודה ללא כל סמכות שבדין ובדרכים בלתי מקובלות - ומשכך עליה לבטל את היתר הבנייה שנתנה לעודה ולהגיש נגדו כתב אישום בגין קבלת היתר בנייה במרמה (המכתב צורף כנספח ו לתצהיר ראבי הבן). עותק מהמכתב העביר הפרקליט גם לוועדה המחוזית.  ביום 10/2/80 השיבה הוועדה המחוזית לפרקליט בכתב כי "אם הבניה מבוצעת ע"ס היתר בלתי חוקי כטענתך, שמורה למרשך הזכות להגשת תביעה אזרחית להגנת זכויותיו." (המכתב צורף כנספח ח11 לתצהיר ראבי הבן). יצוין כי אין מחלוקת שראבי מעולם לא ביקש ולא קיבל לידיו את הסכום שהופקד כאמור.

פרקליטם של ראבי ושל ראבי הבן עמד על כך שכתב אישום בגין קבלת היתר בנייה במרמה יוגש נגד עודה, ולאחר דין ודברים ממושך בינו לבין הוועדה המקומית והוועדה המחוזית (התכתובת המלאה בין הצדדים צורפה כנספחים ח1-ח30 לתצהיר ראבי הבן), הודיעה הוועדה המחוזית ביום 8/2/82 לוועדה המקומית כי בנסיבות המקרה ראוי כי העניין יימסר לטיפולה של האחרונה, ובמידה שזו תגיע לכלל מסקנה כי היתר הבנייה אינו חוקי - עליה להגיש נגד עודה כתב אישום בגין קבלתו במרמה. עם זאת, הוועדה המחוזית הפנתה את תשומת ליבה של הוועדה המקומית לכך שעודה מכהן כיושב ראש המועצה המקומית ג'לג'וליה, ועל כן הגשת כתב אישום נגדו טעונה אישור מאת היועץ המשפטי לממשלה (המכתב צורף כנספח ח/26 לתצהיר ראבי הבן). ביום 28/9/82 הודיעה הוועדה המקומית לפרקליטם של ראבי וראבי הבן כי היא לא מצאה לנכון להגיש כתב אישום נגד עודה (המכתב צורף כנספח ח30 לתצהיר ראבי הבן); אך ראבי הבן מסר בחקירתו כי בעקבות התנגדות אביו למכירת המשולש לעודה, היתר הבנייה שניתן לעודה לבנייה בחלקה 42 בוטל (ראו בעמ' 9 לפרוטוקול, ש' 21-22).

5.         בשנת 1984 החלה משפחתו של עודה בבניית שני בתי מגורים על חלק מתוך חלקה 5 שבבעלותו.

לטענתו של ראבי הבן, בתים אלה נבנו לא רק על שטחה של חלקה 5, אלא גם על המשולש - בניגוד מוחלט לעמדתו של ראבי בדבר בטלותו של היתר הבנייה שניתן לעודה על ידי הוועדה המקומית בכלל, וסירובו למכירת המשולש בפרט (ראו סעיף 19 לתצהיר ראבי הבן).

לעומת זאת, לגרסתו של עודה בתים אלה כלל לא נבנו על המשולש, אלא שבעת הבנייה אחד מבניו עשה שימוש במשולש לצורך העברת ציוד וחומרי בנייה לחלקה 5 ולצורך זה בלבד. עם זאת, עודה מדגיש כי באותו מועד הוא כבר היה בעל זכויות הבעלות במשולש, שאותן רכש כדין עוד בשנת 1979, ועל כן היה רשאי לבנות עליו לו חפץ בכך - וממילא גם לעשות בו שימוש למעבר ציוד וחומרים - אך למען יחסי שכנות טובים בנו ביקש מראבי את הסכמתו למעבר במשולש, ואף קיבל אותה (ראו סעיף 9 לתצהירו). 

ראבי מצידו הגיש לבית משפט השלום בפתח תקווה כתב תביעה נגד עודה ובני משפחתו, לסילוק ידם מן המשולש (ת.א. 897/84; כתב התביעה צורף כנספח ט לתצהיר ראבי הבן). במהלך הדיון באותה תובענה הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שלפיו ראבי ימסור לעודה את הבעלות במשולש בתמורה לבעלות במקרקעין אחרים שווי ערך:

"1. הצדדים מצהירים בזה כי ברצונם להסדיר את הסכסוך ביניהם על ידי חילופי מקרקעין ופעולה משותפת לקידום ופיתוח של מקרקעיהם.

2. התובע (ראבי- ע.ב.) מצהיר כי הינו המחזיק הבלעדי ומי שזכאי להרשם כבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 7506 חלקה 6 (להלן - חלקת התובע).

3. הנתבעים (עודה ובני משפחתו- ע.ב.), ביחד ולחוד, מצהירים כי הינם המחזיקים הבלעדיים ומי שזכאים להירשם כבעלים של 15682/18782 חלקות (כך במקור - ע.ב.) של המקרקעין הידועים כגוש 7506 חלקה 5.