פסק-דין בתיק א 192175/02

1.         התובעים והנתבעים גרים בבית בן 2 קומות ובו 4 דירות, הרשום  כבית משותף, ברח' ז'בוטינסקי 25 קריית אונו, הידוע כחלקה 131 בגוש 6494 (להלן: "החלקה", "הבניין" ו"הדירות").  הבניין מחולק כך שבקומת הקרקע שתי דירות, ובקומה א' שתי דירות. ענייננו בשתי הדירות שבצד המערבי. בחלק זה מהחלקה, בדירה בקומת הקרקע מתגוררים התובעים, ובקומה א' מעליהם מתגוררים המחזיקים הנתבעים. הרכוש המשותף, הידוע בחלקה משנה 5, כולל את חצר המגרש שמסביב לבניין. אף אין חולק כי לכל דירה צמודים רבע מהזכויות שברכוש המשותף, כך שלתובעים ולנתבעים, לכל אחד מהם, למעשה 50%, במשותף, בחצר שמהווה את הרכוש המשותף שבחלק המערבי של הבניין.

2.         הנתבעים הרחיבו את דירתם, וזאת עוד בשנת 78'. היות והנתבעים הינם המחזיקים בקומה א', ההרחבה הינה מעל לחלק מהחצר המשותפת כשהתוספת בנויה על עמודים, כך שנוצר שטח מקורה, הצמוד לדירתם של התובעים. שטח זה הינו בן 44 מ"ר. (להלן: - "השטח המקורה") תוספת הבנייה לדירת הנתבעים שמעל אותו שטח מקורה, נבנה עפ"י היתר בניה לאחר שהנתבעים השיגו את הסכמתם של כל שאר בעלי היחידות בבניין, כולל הבעלים הקודמים של דירת התובעים, בקומת הקרקע.

            בנספח ג' לתצהיר התובעת (ת/2), מסומן בצבע הצהוב כל שטח החלק המערבי של הבניין, על החצר שבו, ובקו שחור מתוחם השטח הבנוי המקורי. בנספח ח' לתצהיר ת/2 נראה שרטוט דירות התובעים והנתבעים. בצבע הצהוב מסומנת דירת התובעים וכצבע הכתום - דירת הנתבעים. בשרטוט דירת התובעים מסומן בשטח המקורה של 44 מ"ר, מתחת לתוספת הבנייה של דירת הנתבעים, בקווים צהובים אלכסוניים. זהו, כאמור, החלל הריק, המקורה, הנתמך בעמודים שמתחת לתוספת הבנייה בקומה א', של דירת הנתבעים.

            למעשה אין כל מחלוקת בעובדות אלו.

3.         אף אין מחלוקת כי הנתבעים השתלטו על השטח המקורה, סגרוהו בבניית בלוקים וכן בפחים ובחזקה זו מונעים הנתבעים מהתובעים כל שימוש בשטח זה. הנתבעים אף עושים את כל אשר לאל ידם כדי למנוע מהתובעים להרחיב את דירתם לאותו שטח מקורה שמתחת לתוספת לדירת הנתבעים, זאת בהתנגדויות לכל בקשה להיתר בנייה שמגישים התובעים לרשויות התכנון והבנייה שבאזורם.

            הנתבעים אף ביקשו היתרי בנייה לבנייה באותו שטח מקורה, אולם הבעלים הקודמים של דירת התובעים, משפחת מאירוביץ, התנגדו למתן ההיתר, והועדה המקומית לתכנון והבניה, קריית אונו, דחו את הבקשה, כמפורט בנספחים יא' ו-יב' ל- ת/3. נציגי הועדה המקומית אף ביקרו במקום, זאת עוד בשנת 78', ומצאו במקום את אותה בניית בלוקים שבנו הנתבעים באותו שטח מקורה, ואף ציינו בכתובים את חזקתם של הנתבעים באותו שטח, הכל כמפורט בנספחים יג' - טו' לתצהיר ת/3.

4.         עפ"י האמור בסעיף 71 ב (א) לחוק המקרקעין רשאים מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאתם של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה. הנתבעים עשו שימוש בזכות זו והרחיבו את דירתם כאמור, כך שענייננו בהוצאת חלק מהרכוש המשותף, הצמוד לדירתם, מכלל הרכוש המשותף שבחלקה. כל השטח שסביב לדירות, דהיינו החצר, הינו רכוש משותף, ותחום הבעלות, כולל ברכוש המשותף, מתפשט גם לחלל הריק שמעליו, כאמור בסעיף 11 לחוק המקרקעין.

            בסעיף 71 ב (ג) לחוק הנ"ל נאמר כדלקמן:

            "בעל דירה שהורחבה יראה כמו שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין".

לאור הוראה זו, יראו את הנתבעים כמו שהסכימו להרחבת דירת התובעים, בדיוק באותו שטח שבו פולשת הרחבת דירתם לתוך שטח הרכוש המשותף המקורי, דהיינו, לכל הפחות לשטח המקורה. מכאן שאין לנתבעים כל זכות בדין למנוע מהתובעים להרחיב את דירתם לאותו שטח מקורה.

5.         הסעדים להם עותרים התובעים כאמור ברחב התביעה המתוקן, כתב התביעה שהוגש לאחר מתן הסכמת בית המשפט לכך, לעניין אותו שטח כאמור לעיל, הוא להצהרה כי התובעים זכאים לעשות שימוש בשטח המקורה לצורך הרחבת דירת התובעים, צו לסילוק ידם של הנתבעים מאותו שטח, וצו מניעה כנגד הנתבעים להימנע מכל הפרעה לתובעים להרחיב את דירתם באותו שטח. כמו כן לחיוב הנתבעים בפיצוי התובעים בגין נזקיהם, ולעניין זה אחזור בהמשך. אולם לאור כל האמור לעיל, זכאים התובעים לכל הסעדים להם הם עותרים, אלא אם יוכח כי בידי הנתבעים זכות כלשהי השוללת מהתובעים את הסעדים להם הם זכאים כאמור.

6.         התובעים והנתבעים הרחיבו את טיעוניהם גם לשני עניינים נוספים שלא מצאתי בהם כל רלוונטיות למחלוקת האמיתית שבין הצדדים. נושא ראשון הינו ניסיונותיהם של בעלי הדין להקים בחלקה המערבית של חלקתם המשותפת, שני "קוטג'ים". הוגשו תכניות אך היתרי בנייה לא הוענקו ויוזמה זו - התבטלה. אינני רואה כל השפעה לנושא זה על המחלוקת שבין הצדדים. כל הסכמה, אם ניתנה, וכל יוזמה שננקטה ע"י מי מהצדדים לצורך בנייה זו, קשורה אך ורק לאותו מיזם שלא עלה יפה, כך שאין לבעלי הדין כל זכות ללמוד מפרשה זו דבר לענייננו. הנושא השני הוא ההפקעה. הרשות המקומית הפקיעה שטח מחלקו האחורי של החלקה. הפקעה זו הקטינה את שטח החלקה, הן בחלק המערבי והן בחלק המזרחי. הקטנה זו ממילא מצמצמת את שטח הרכוש המשותף, אולם עדיין בכל אחד מארבעת בעלי הדירות רבע מהרכוש המשותף הנותר. היחסים שבין בעלי הדירות לעניין הרכוש המשותף - לא השתנו. מאוחר יותר, לאחר שהרשות המקומית הצליחה לטמון בעובי הקרקע את אותה צנרת שלשם השימוש בה הופקע השטח, ההפקעה בוטלה או שהליכי ביטול ההפקעה בעיצומם, והחלקה חוזרת לשטחה המקורי. בכל נושא זה אין כדי להשפיע בכל דרך שהיא של זכויותיהם של בעלי הדין ועל המחלוקת שנפלה ביניהם, נשוא התובענה.

7.         בכתב ההגנה המתוקן, בתצהירו של התובע נ/3 ובסיכומי ב"כ הנתבעים נטענו מספר טענות שיש בהן, כך לטענת הנתבעים, כדי לשלול מהתובעים את זכותם להרחבת דירתם בשטח המקורה. טענה ראשונה והעיקרית היא שלפני כ-40 שנה הסכימו בעלי הדירות לחלוקת הרכוש המשותף הוא החצר, כך שדיירי קומת הקרקע קיבלו מחצית מהחלק שבחצר הפונה לכיוון צפון, ובעלי הדירות שבקומה העליונה, קומה א', קיבלו את מחצית החצר שלכיוון דרום. לטענת הנתבעים, מכוח הסכם זה, השטח המקורה הינו בתוך אותו רבע מהחצר שעל פי אותה הסכמה הינו בחזקתם ובשימושם היחודי של הנתבעים. על כן, אם מבקשים התובעים להרחיב את דירתם עליהם להרחיב אותה לכיוון אחר ולא לכיוון השטח המקורה, ורק בתחום החצר הפונה לכיוון צפון. עוד טוען ב"כ הנתבעים, כי התובעים עשו שימוש בחלק מהחצר שיוחדה לשימושה, וזאת בפיתוח הגינה בצידו האחורי של הבית, ומכאן נלמדת הסכמתה לאותה חלוקת שימוש בחלקי החצר. איש לא בנה בתחום חצרי רעהו. ובנוסף לכך, הרי אם תתקבל תביעתם של התובעים, התוצאה תהיה שיעשה שימוש על ידי התובעים  בחלק נכבד מרבע החצר שהינה בשימושם ובחזקתם של הנתבעים עפ"י אותו הסכם חלוקה.

            אין בטענות אלו כל ממש. ראשית, אותו הסכם חלוקה לא הוכח. נטל הוכחת טענת ההגנה - על הטוען לה. גם הנתבע דובר אך בהסכם בעל פה. התובעים מכחישים כל ידיעה על הסכם שכזה. ב"כ הנתבעים מבקש להסתמך על פרוטוקולים בהם נרשמו דברי בעלי הדירות שבצד המזרחי של החלקה, על אף שאלו לא הובאו לעדות. ברור שענייננו בעדויות שמיעה, ולא ניתנה הסכמת התובעים לקבלת פרוטוקולים אלה כראיה לתכנם, ובמיוחד לא לגבי דברי אותם שכנים. אף נראה לי כי ב"כ הנתבעים מוציא דברים מהקשרם וקורא בדברים את אשר לא נאמר בהם. עובדה מוכחת היא כי הבעלים הקודמים של דירת התובעים, מר מאירוביץ, התנגד לחזקתם של הנתבעים בשטח המקורה, והנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי ידע על התנגדות זו, ומכאן שמעולם לא נכרת הסכם כטענת הנתבעים. גם ברור שהסכם זה לא צורף לתקנון הבית המשותף, ואף לא הוצג כל פרוטוקול של ישיבת בעלי הדירות שבהם הושגה  ההסכמה כביכול. פרט לעדותו של הנתבע, שהוא המעוניין העיקרי בתוצאות המשפט, אין בפני כל ראייה על הסכמה שכזו  אלא ההפך מכך.

            מכל מקום גם אם הייתה בעבר הסכמה שכזו על חלוקת השימוש בחצר, הסכמה שלא נרשמה כחלק מתקנון הבית המשותף, הרי הרחבת דירתם של הנתבעים בהתאם לאמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, המהווה הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת הנתבעים, בדיוק מעל השטח הצמוד לדירת התובעים, מהווה הסכמה מחודשת של חלוקת הרכוש המשותף.

בסעיף 71ב(ג) נאמר כי יראו את בעל הדירה שהורחבה, קרי - הנתבעים, כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין, דהיינו - גם לדירת התובעים. ענייננו בהסכמה נוספת חדשה, כך שעל אף ההסכמה הקודמת, לה טוענים הנתבעים - ושלא הוכחה, משהרחיבו הנתבעים את דירתם, לתובעים הזכות לאותה הרחבה, וכל הסכם קודם - מתבטל.

אף אין לשכוח כי ההסכמה, כביכול, לחלוקת השימוש בחצר, מועדה קודם לרכישת דירת התובעים. הסכמה שכזו מחייבת את כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבניין, רק אם נרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של הדיירים, הפתוח לעיון רוכשים בכוח של דירות בבניין. בכל מקרה אחר אין כל תוקף להסכמה שכזו לחלוקת הרכוש המשותף, על רוכשי הדירות מאוחר להסכם,  אלא אם הוכח כי הרכישה בוצעה ביודעין בכפוף לאותו הסכם. (ראה ע"א 815/81 כליפא ואח' נ' שאול ואח', פד"י ל"ו (3) 78, בעמ' 83 מול האות ו').

גם רשויות התכנון ראו באפשרות להרחבת דירת התובעים את הבנייה דווקא בשטח המקורה שמתחת להרחבת דירת הנתבעים. עפ"י האמור בנספחים ו' ו-ט (1) לתצהיר התובעת (ת/2), עמדת הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו היא שהבניה כפי שהיא כיום יוצרת מצב של קומת עמודים מפולשת שממילא אינה מותרת עפ"י התכניות החלות על החלקה, כך שיש לבנות את הרחבת הדירות זו על גבי זו, ויש לאזן נכון בין זכויותיהם התכנוניות של הצדדים, כך שהתובעים ממילא יהיו זכאים להיתר בנייה להרחבת דירתם כאמור לעיל, ורק כך, לאחר שהמניעה הנובעת מהליכים בתיק זה - תוסר.

טענת הנתבעים הינה אף חוסר תום לב מוחלט.