פסק-דין בתיק א 19168/04

התובעת היא חברה לאומית לשיכון שהשכירה לאמו המנוחה של הנתבע, בשכירות מוגנת, את הדירה ברח' 12/2 בעכו העתיקה (גוש 18012 חלקה 2/1). הנתבע קיבל את זכויות אמו המנוחה בדירה. לטענת התובעת, השכיר הנתבע את הדירה בשכירות משנה לאדם אחר, במשך 3 שנים, תמורת 500 דולר לחודש, ללא הסכמתה ותוך הפרת הסכם השכירות, המקימה עילת פינוי מהמושכר. לפיכך,  נתבע על ידי התובעת לפנות את הדירה ולשלם לתובעת את הסכומים שגבה, בסך 81,000 ש"ח. הנתבע טוען כי השכיר את הדירה בתיאום, בידיעת ובהסכמת התובעת, ורק לאחר אישור התובעת גבה את דמי השכירות, כאשר התובעת עצמה היא המשלמת את דמי השכירות. לפיכך, אין מדובר בהפרה של הסכם השכירות.   

ההוכחות בתיק זה נשמעו ביום 19.4.05. סיכומים הוגשו עד 3.7.05.

אין חולק שמינואר 2001 השכיר הנתבע את הדירה לגיסו  חלוואני תאופיק ומשפחתו. מסתבר  מן הראיות, שהגיס ומשפחתו נאלצו לעזוב את דירתם שגם היא בשכירות מעמידר, והתובעת נשאה במחצית דמי השכירות ששילמו עבור הדירה לנתבע. נחתמו בין הנתבע לגיס הסכמי שכירות בסך 500 דולר לחודש, ומתוכם שילמה התובעת עבור הגיס 250 דולר לחודש, שהועברו לנתבע (כך הודה הנתבע בכתב ההגנה וכך העיד גם הנתבע עצמו בפני בעמ' 2). לטענת התובעת, מלבד הכספים שהתקבלו מהתובעת עבור הגיס ומשפחתו, נתן הגיס תמורה נוספת, שהיא שיפוצים שנערכו על ידו בדירה (עדות אחות הנתבע בעמ' 21). בעמ' 22 העריכה את עלות השיפוצים ב- 70,000 ש"ח. עלות זו היא למעלה ממחצית דמי השכירות לשלוש שנים.

הנתבע, שטען להסכמה של התובעת להשכרת הדירה בשכירות משנה, לא הביא כל ראיה אחרת להסכמה כאמור, מלבד עדותו ועדות אחותו, וזאת, אל מול התנאי בסעיף 17 לחוזה שלפיו כל הסכמה לשכירות משנה או לשיתוף בשכירות צריכה להינתן בכתב ומראש. שאלתי אף שאלה מפורשת בענין זה, והתשובה היתה שאין הסכמה אחרת מלבד קבלת הסכמי השכירות בקשר לגיס ותשלום מחצית דמי השכירות לפיהם.  

השאלה העיקרית היא איפוא האם בנסיבות אלה - שבהן התובעת עצמה היא ששילמה מחצית מדמי השכירות שקיבל הנתבע עבור שכירות המשנה, וקיבלה לצורך כך את הסכמי השכירות, שלפי העדויות שנערכו בכתב עקב דרישת התובעת לשלם לפי הסכמים בכתב - הסכימה התובעת להשכרת המשנה. 

באשר לידיעתה של התובעת, העיד עד התובעת, הגיס מר חלואני, כי קיבל הודעה שביתו מסוכן ועליו לפנותו לצורך תיקונים יסודיים. מנהלת סניף עכו של התובעת, גב' לאה ביטון, אמרה לו לדבריו שימצא דירה אחרת למגוריו והתובעת תשתתף במחצית דמי השכירות, אך לא יותר מ- 250 דולר בחודש. או אז  דיבר עם גיסתו ועם הנתבע והם הסכימו שיעבור לגור בדירתם. לכן הודיע לתובעת שהוא רוצה לשכור את דירת הנתבע. הוא רשם את הסכום, לעדותו משום שנאמר לו על ידי עובד אחר של התובעת כי עליו לרשום סכום כפול מהסכום שתתן התובעת. למעשה לא שילם סכום זה, אלא רק העביר לנתבע את ההשתתפות של התובעת. בהמשך אדון בעדות זו על התשלומים, ואומר כבר עתה שאיני מאמין לעדותו של העד שלא שילם דבר, שכן ביצע שיפוצים בסכום דומה. כעת, השאלה היא האם ניתן לראות את ידיעת התובעת כהסכמה. התובעת לא הביאה לעדות את מנהלת הסניף בזמנים הרלבנטיים, גב' לאה ביטון, ומחדל זה יש לפרש לרעתה. אני מקבל את טענת ב"כ הנתבע, כי בנסיבות שבהן מדובר בדיירים הנתונים למרותה של התובעת, כאשר התובעת יודעת שהגיס ישכור את הדירה בשכירות משנה מהנתבע, ומאשרת לו זאת, יש לראות אותה גם כמאשרת ומסכימה לצד ההפוך, דהיינו שהנתבע ישכיר את המושכר לגיס בשכירות משנה. על כן, אני קובע כי התובעת הסכימה שהנתבע ישכיר את הדירה בשכירות משנה לגיסו ומשפחתו. לפיכך, יש לדחות את עילת הפינוי הזו.  

טענה נוספת בפי התובעת, כי קיימת לה עילת פינוי בשל רווח בלתי הוגן שהפיק הנתבע, כאשר גבה דמי שכירות משנה מופרזים בהשוואה לדמי השכירות המשולמים על ידו. דמי השכירות המשולמים על ידי הנתבע, כאמור בחוזה משנת 1990, הם 38.70 ש"ח לחודש שהם נכון ל- 2004 כ- 150 ש"ח, בעוד 500 דולר לחודש הם למעלה מ- 2,000 ש"ח לחודש. מודה ב"כ התובעת שלא הצליח להוכיח ששולמה בפועל גם המחצית השניה של דמי השכירות, מלבד המחצית ששולמה על ידי התובעת, וזאת עקב עדותו המגמתית של העד מטעמה, גיסו של הנתבע, שהעיד שלא שילם דבר, אבל די בעדותה של אחות הנתבע כי במקום לשלם דמי שכירות, הגיס ביצע שיפוצים בנכס בעלות של 70,000 ש"ח כתמורה לפי ההסכם. ב"כ הנתבע ביקש לנתק את הקשר בין השיפוצים לבין דמי השכירות, אבל הקשר נעשה על ידי אחות הנתבע והוא קיים. אני מקבל את טענת ב"כ התובעת, שכן באמת גיסו של הנתבע העיד בכוונה לעזור לנתבע, ובמקרים כאלה, כאשר מדובר בבני משפחה המשתדלים, וזה מובן, לכסות זה על זה, ניתן לקבל עדות החורגת מקו המשפחה כאמינה וגם לקבוע לפי הערכה של אחות הנתבע, המטפלת בעניני הנתבע, את שווי התמורה, מה עוד שמחצית דמי השכירות היא כ- 37,000 ש"ח, כך שגם אם טעתה אחות הנתבע בהערכתה, והשווי האמיתי הוא חצי מהסכום שאמרה, די בכך כדי להוות תשלום המחצית השניה של דמי השכירות. על כן, אני קובע כי הנתבע אכן גבה 500 דולר לחודש דמי שכירות. 

השאלה היא האם זהו רווח בלתי הוגן. הנתבע ואחותו לא עזבו את מקום מגוריהם, שכירות המשנה לא חלה על כל הדירה אלא שלדירה שבה גרו שני אנשים הוכנסו עוד 3 אנשים. מכאן, שלמעשה השכירות היא עבור 3/5 דירה. הפסיקה קבעה כרווח בלתי הוגן גבייה של פי שישה מדמי השכירות בשכירות הראשית (ראה ע"א 87/81 ארי"צ נ' ביירלס לח (2) 159). הרווח הנדון הוא רווח של של פי 22, ולכן זהו רווח בלתי הוגן. לפיכך, התקיימה עילת פינוי. אלא שאין זה הוגן בנסיבות הענין, לסלק את הנתבע ואחותו מדירתם בשל הפקת רווח בלתי הוגן שהתובעת הסכימה להפקתו. אמנם, סעיף 131 (6) לחוק הגנת הדייר אינו קובע חוסר הסכמה כחלק מעילת הפינוי, ואף בהסכמה ניתן לפנות בשל רווח בלתי הוגן, אבל כאן לא רק השכרת המשנה אלא גם סכום השכירות אושר ושולם בחלקו על ידי התובעת, ועל כן, מן הראוי לפתור את הבעיה של קיום עילת פינוי לכאורית על ידי פסיקת סעד מן הצדק.

הסעד מן הצדק יהיה מורכב מהשבת הסכומים ששולמו, העולים על 6 מונים. ואולם, לגבי השיפוצים, הרי הם נשארים בדירה והשביחו את הדירה, ואם הם היו דרושים הם גם היו צריכים להיות משולמים במחציתם על ידי התובעת. על כן, אין צורך להחזיר את סכום השיפוצים.

החשבון הוא איפוא כך:

דמי שכירות 150 ש"ח שמהם החלק לחישוב הוא 90 ש"ח.

פי 6 -                                        540 ש"ח.

דמי שכירות ששולמו בערך            1,000 ש"ח.

רווח בלתי הוגן                            460 ש"ח.

36 חודשים                                 16,560 ש"ח.

לסיכום על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבע וכל הבא מטעמו מן הדירה האמורה, עד י ום 1.1.06, אלא אם עד אותו מועד ישלם הנתבע לתובעת 16,560 ש"ח. כמו כן ישלם הנתבע לתובעת הוצאות המשפט בסך 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ.      

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים

ניתן היום ל' בסיון, תשס"ה (7 ביולי 2005) בהעדר הצדדים.